Bina YöneticisiApartman ve site yönetim programı: kayıt, tahsilat ve genel kurul
Puana dayalı tahakkuklar her ay kendiliğinden oluşur, her ödeme önce en eski borcu kapatır ve genel kurul, kağıt işi olmadan yeter sayısına ve tutanağına kavuşur. Malikler kendi durumlarını görür, başkalarınınkini asla.
Erişimi her yönetici için ayrı ayrı açıyoruz. Davet ettiğiniz malikler erişimi otomatik olarak alır.
Örnek bina kaydı
Puan değeri 0,25 €
| Bağımsız bölüm | Tem | Ağu | Eyl | Borç |
|---|---|---|---|---|
| Daire 1 | Tem: Ödendi | Ağu: Ödendi | Eyl: Ödendi | 0,00 € |
| Daire 2Ödeme onay bekliyor | Tem: Ödendi | Ağu: Ödendi | Eyl: Malik ödemeyi bildirdi | 12,00 € |
| Daire 3Borçlu: üç ay üst üste | Tem: Ödenmedi | Ağu: Ödenmedi | Eyl: Ödenmedi | 56,25 € |
| Ticari alanFazla ödeme | Tem: Ödendi | Ağu: Ödendi | Eyl: Ödendi | −10,00 € |
| Depo 3 | Tem: Ödendi | Ağu: Ödendi | Eyl: Ödendi | 0,00 € |
- Ödendi
- Malik ödemeyi bildirdi
- Ödenmedi
Binanın aylık tahakkuku 57,25 €
Kimler için
Binayı yönetenler ve binada yaşayanlar için
Profesyonel yöneticiler
Tek hesap altında birden fazla bina; her birinin kendi bölümleri, fonu ve genel kurulu. Hepsi için aynı hesaplama, borçluları tablolarda aramaya gerek yok.
Genel kurul başkanları
Borçluları, giderleri ve yüklenici faturalarını görürsünüz, genel kurulu toplantıya çağırırsınız ve yazdırmaya hazır tutanağı alırsınız.
Daire ve ticari alan malikleri
Davet e-postayla gelir. Kendi tahakkuklarınızı ve ödemelerinizi, fon durumunu, belgeleri ve yıllık raporu görürsünüz, bölümünüz için elektronik oy verirsiniz.
Özellikler
Sistem ne yapar
Bu listedeki her şey bugün, DreamEstate panelinde çalışıyor.
Kayıt ve tahsilat
Dairenin alanından borçlular listesine kadar, yasadaki kurallara göre.
- Bina ve bağımsız bölümler
- Her bölümün alanı, türü ve maliki. Puanlar kendiliğinden hesaplanır: daire ve ticari alanın m²’si başına bir puan, yardımcı alanın m²’si başına yarım puan. Bölümleri CSV tablosundan içe aktarırsınız.
- Malikler ve roller
- Malikleri ve genel kurul başkanını e-postayla davet edersiniz. Herkes kendi rolünü alır ve yalnızca kendisine ait olanı görür.
- Aylık tahakkuklar
- Her ayın başında kendiliğinden oluşur. Her tahakkuk puan değerini saklar, böylece sonradan yapılan değişiklik geçmiş ayları değiştirmez.
- Ödemeler
- Ödeme önce en eski borcu kapatır, fazlası alacak olarak kalır. Sistem daha önce girilmiş bir ödemeye benzeyen ödeme için uyarır; hatalar silinmez, ters kayıtla düzeltilir.
- Banka ekstresi içe aktarma
- E-bankacılıktan aldığınız ekstreyi (CSV veya Excel) içe aktarırsınız; sütunları yalnızca ilk aktarımda eşleştirirsiniz. Ödemeler ödeme referans numarasına göre eşleştirilir, ödeyenin adına ve tutara göre önerilir; her satırı kaydetmeden önce onaylarsınız, daha önce kaydedilmiş satırlar ise tanınıp atlanır.
- Borçlular
- Üç ay üst üste yasal kuralına göre: malikin ne zamandan beri borçlu olduğu ve aylara göre borç tutarı.
- Ödeme referans numarası
- Her bağımsız bölümün kendi ödeme referans numarası vardır (ör. 1001-7) ve malik bunu panelde, hesap özetinde ve hatırlatmalarda görür. Yönetici, ödeme girerken bölümü bu numarayla hızlıca bulur.
- Borçlulara hatırlatmalar
- İsteğe bağlı olarak sistem, her ayın 10'unda borcu olan maliklere e-posta gönderir: tutar, binanın hesabı (IBAN) ve ödeme referans numarası. Bölüm başına ayda en fazla bir kez; bina ayarlarından açılır.
- Malik hesap dökümü ve borç özeti
- Seçilen dönem için malik hesap dökümü ve yazdırılabilir borç özeti — üç ay sonra icra başladığında kanıt olarak işe yarar.
Fon ve rapor
Binanın parası tek bir yerde, her malikin kontrol edebileceği biçimde.
- Fon
- Açılış bakiyesi, onaylanmış ödemelerden gelen gelir ve kategori ile aya göre giderler.
- Giderler
- Asansör, temizlik, elektrik, onarım, sigorta ve diğerleri; yüklenici faturası PDF veya görsel olarak ekli.
- Bina belgeleri
- Sözleşmeler, kararlar ve faturalar tek bir yerde. Her belge için maliklerin görüp görmeyeceğini siz seçersiniz.
- Yıllık rapor
- Gelirler, giderler ve fon durumu, yazdırmaya hazır. Yayımladığınızda malikler raporu panelde görür.
- CSV'ye aktarma
- Tahakkuklar, ödemeler, borçlular, giderler, fon ve bağımsız bölümler, Excel'de doğru açılan CSV dosyası olarak dışa aktarılır; muhasebeci için hazır.
Genel kurul
Davetten tutanağa kadar, kendiliğinden hesaplanan yeter sayısıyla.
- Gündem ve davetler
- Birinci ve ikinci çağrı üyelere e-postayla gider. Çağrısı yapılmış bir genel kurulu iptal edebilirsiniz, üyelere bildirim gider.
- Oylama
- Yüz yüze, elektronik olarak veya vekaletle.
- Yeter sayısı
- Birinci ve ikinci çağrı için kendiliğinden hesaplanır, nasıl elde edildiğinin açıklamasıyla.
- Tutanak ve kararlar
- Genel kurulu kararlarla kapatır ve tutanağı yazdırırsınız. Kabul edilen puan değeri gelecekteki tahakkuklara uygulanır.
- Yöneticinin görev süresi
- Görev süresi bitmeden 90 ve 30 gün önce e-postayla hatırlatma gelir.
- Elektronik oylama için beyan
- Yönetici, kanunun (md. 6) istediği her malikin yazılı beyanının tarihini kaydeder; bu beyan olmadan kullanılan oylar oy listesinde ayrıca işaretlenir.
Malikler
Herkes, yöneticiyi aramadan kendi durumunu görür.
- Kendi durumu, başkasınınki değil
- Malik kendi tahakkuklarını, ödemelerini ve bakiyesini, fonun toplam durumunu ve kategoriye göre giderleri görür. Başkalarının borçlarını görmez.
- “Moj dom” bağlantısı
- Bina bakım tahakkuku, dairenin faturaları arasında elektrik ve suyun yanında, aynı e-posta hatırlatmasıyla görünür.
- Ödeme bildirimi
- Malik “Moj dom”da ödediğini işaretler, yönetici onaylar. Onaylanana kadar ödeme bakiyeye sayılmaz.
- Elektronik oylama
- Malik, oturuma gelmeden panelden kendi bölümü için oy verir.
- İlan panosu
- Yönetim kurulu başkanı veya yönetici bina için duyuru yayınlar, önemlilerini sabitleyebilir ve bir bina belgesi ekleyebilir; gerektiğinde tüm maliklere e-posta ile de gönderebilir — kötüye kullanımı önleyen günlük bir sınırla. Her üye duyuruları panelden görür.
- Arıza bildirimi
- Malik; açıklama, konum ve en fazla beş fotoğrafla bir arızayı bildirir, fotoğraflardaki konum verileri kaldırılır. Yönetici durumu — alındı, işlemde, çözüldü veya not düşerek reddedildi — olarak değiştirir, her yeni bildirimde e-posta alır; bildiren kişi de durum değiştiğinde bilgilendirilir. Diğer malikler bildirimleri, bildiren kişinin adı olmadan görür.
Bina yöneticileri için
Tablo ve kâğıt olmadan bina yönetimi
Bir apartmanı yönetmek çoğu zaman bir Excel tablosu, ödemelerin yazıldığı bir defter ve genel kurula kadar kimsenin saymadığı borçlular demektir. Bina Yöneticisi, bina yöneticileri için her şeyi tek yerde tutan bir programdır: bölümler ve puanlar, aylık tahakkuklar, ödemeler, borçlular, fon ve yıllık rapor.
Program, birden fazla bina yöneten profesyonel yönetici için de, kendi binasını yöneten maliklerden seçilmiş yönetici için de aynıdır. Genel kurul davetleri e-postayla gider, yeter sayısı kendiliğinden hesaplanır ve tutanak yazdırmaya hazır olur; malikler kendi durumlarını yöneticiyi aramadan panelde görür.
“Moj dom” bağlantısı
Tahakkuk malike diğer faturalarıyla birlikte ulaşır
Dairesini “Moj dom”da takip eden malik, bina bakımını elektrik ve suyla aynı listede, aynı hatırlatmayla görür. Ödediğini işaretlediğinde size yalnızca onaylamak kalır.
“Moj dom” hakkında daha fazla- EPCG42,50 €
- Vodovod i kanalizacija Podgorica18,30 €
- Bina bakımıÖdendi olarak işaretlendi, yönetici onayı bekleniyor15,50 €
Nasıl başlanır
İlk tahakkuka üç adım
- 1
Erişim alırsınız
Bize ulaşın, modülü hesabınız için açalım. Daha sonra davet ettiğiniz malikler erişimi kendiliğinden alır.
- 2
Bölümleri içe aktarır, malikleri davet edersiniz
Bağımsız bölümleri elle girer veya paneldeki şablona göre CSV tablosundan içe aktarır, ardından malikleri ve genel kurul başkanını e-postayla davet edersiniz.
- 3
Tahakkukları başlatırsınız
Puan değerini ve vade gününü girersiniz. O andan itibaren tahakkuklar her ay kendiliğinden oluşur.
Mevzuat
Mevzuat ne istiyor
Bir yıl içinde her yönetici, daire ve ay bazında ne kadar tahakkuk ettiğini, ne kadar tahsil edildiğini ve kimin üç ay geciktiğini bilmek ve bunu gösterebilmek zorunda kalacak. İcraya gelindiğinde bunu bir Excel tablosu çözmüyor.
- Dörtten fazla maliki olan bir binanın bir yöneticisi olmalıdır; genel kurul tarafından dört yıllık bir görev süresi için seçilir. 1
- Aidat, puanlar üzerinden m² başına hesaplanır: konut ve işyeri alanının her m²'si için bir puan, yardımcı alanın her m²'si için yarım puan. Puan değerini genel kurul belirler ve bugün 0,20 €'dan az olamaz. 2
- Binanın, tüm maliklerin inceleme hakkına sahip olduğu ortak bir hesabı, kayıtları ve yıllık raporu olmalıdır. 3
- Bir malik art arda üç ay ödeme yapmazsa, yönetici icra takibi başlatmakla yükümlüdür. 4
- Üyelerin yarısından fazlası hazır bulunursa genel kurul karar alabilir; ikinci çağrıdan sonra da yeter sayı sağlanamazsa, hazır bulunanların çoğunluğu karar verir. 5
- Oylama elektronik olarak da yapılabilir — buna yürürlükteki yasa zaten izin veriyor. 6
- 1. Konut Binalarının Bakımı Hakkında Kanun, md. 4–5a — yöneticinin seçimi ve görev süresi — Veriler 12 Eylül 2026 tarihinde kontrol edildi.
- 2. Konut Binalarının Bakımı Hakkında Kanun — puanlarla hesaplanan aidat — Veriler 12 Eylül 2026 tarihinde kontrol edildi.
- 3. Konut Binalarının Bakımı Hakkında Kanun — ortak hesap ve yıllık rapor — Veriler 12 Eylül 2026 tarihinde kontrol edildi.
- 4. Konut Binalarının Bakımı Hakkında Kanun — ödeme yapmayanlara karşı işlem — Veriler 12 Eylül 2026 tarihinde kontrol edildi.
- 5. Konut Binalarının Bakımı Hakkında Kanun, md. 7 — genel kurul yeter sayısı — Veriler 12 Eylül 2026 tarihinde kontrol edildi.
- 6. Konut Binalarının Bakımı Hakkında Kanun, md. 6 — elektronik oylama — Veriler 12 Eylül 2026 tarihinde kontrol edildi.
- 7. CdM — Konut Binalarının Yönetimi ve Bakımı Kanunu Taslağı gerekçesi (Eylül 2026) — Veriler 12 Eylül 2026 tarihinde kontrol edildi.
Bu bir hukuki tavsiye değildir. Karar vermeden önce kanun ve taslak metnini resmi kaynaklarda kontrol edin.
Sorular
Sık sorulan sorular
Malik başkalarının borcunu görür mü?
Hayır. Malik kendi durumunu ve hakkı olan fonun toplam durumunu görür. İsim bazında borçları yönetici görür.
Para sizin üzerinizden mi tahsil ediliyor?
Hayır. Ödemeler eskisi gibi binanın ortak hesabına gider; kayıtları biz tutarız.
Programda genel kurul nasıl yapılır?
Gündemi girersiniz, birinci ve ikinci çağrı üyelere e-postayla gider. Oylama yüz yüze, elektronik olarak veya vekaletle yapılır ve yeter sayısı kendiliğinden hesaplanır. Genel kurulu kararlarla kapatır ve tutanağı yazdırırsınız; yeni bir puan değeri kabul edilirse gelecekteki tahakkuklara uygulanır.
Elektronik oylama hukuken geçerli mi?
Yürürlükteki yasa elektronik yolla oylamaya izin veriyor. Sistem kimin, ne zaman ve nasıl oy verdiğini kaydeder ve tutanak oluşturur. Malikin elektronik oylamayı kabul ettiğine dair yazılı beyanının tarihini de sistem kaydeder; beyanın kendisini, kanunun gerektirdiği gibi, yönetici saklamaya devam eder ve bu beyan olmadan kullanılan oylar oy listesinde ayrıca işaretlenir.
İki girişimiz var — bu bir bina mı iki bina mı?
Şimdilik her giriş ayrı yönetiliyor, çünkü genellikle tahsilat da öyle yapılıyor.
Erişimi nasıl alırım?
Erişimi DreamEstate her yönetici için ayrı ayrı açar. [email protected] adresine yazın; erişim açıldığında binanızı panelde kendiniz eklersiniz. Davet ettiğiniz malikler ve genel kurul başkanı erişimi otomatik olarak alır.
Birden fazla bina yönetebilir miyim?
Evet. Tek hesap altında birden fazla bina yönetirsiniz; her birinin kendi bölümleri, tahakkukları, fonu ve genel kurulu olur.
Program profesyonel yöneticiler için mi, yoksa maliklerden seçilen yönetici için mi?
Her ikisi için. Her yöneticinin kendi hesabı vardır. Maliklerden seçilen yönetici kendi binasını yönetir; profesyonel yönetici aynı hesap altında birden fazla bina yönetir, her birinin kendi bölümleri, fonu ve genel kurulu olur.
Malik neleri görür?
Kendi tahakkuklarını, ödemelerini ve bakiyesini, fonun toplam durumunu, kategoriye göre giderleri, malikler için işaretlediğiniz belgeleri ve yayımlanan yıllık raporu. Kendi bölümü için elektronik oy verir. Başkalarının borçlarını görmez.
Karadağ’da yasaya göre bina yönetimi ne demektir?
Yürürlükteki Konut Binalarının Bakımı Hakkında Kanun’a göre dörtten fazla maliki olan binanın bir yöneticisi olmalıdır; yöneticiyi genel kurul dört yıllığına seçer. Binanın ortak hesabı, kayıtları ve yıllık raporu olmalıdır, aidat puanlara göre hesaplanır ve art arda üç ay ödeme yapmayan malik için yönetici icra takibi başlatır. Ayrıntılar ve kaynaklar mevzuat bölümündedir; bu hukuki tavsiye değildir.
Erişim talep edin
Bize yazın, erişimi hesabınız için açalım. İlk binayı ilk altı ay ücretsiz veriyoruz — bir tahsilat döngüsünün geçmesi ve kaydın gerçekten işe yarayıp yaramadığını görmeniz için yeterli.