Karadağ'da gayrimenkul satın almak, nihai tutarı önemli ölçüde artırabilecek bir dizi ek maliyet getirir. Tüm ilgili maliyetler için bütçenize ek %5-10 dahil etmeniz gerekir ancak gerçekçi olarak satış fiyatının %4-6'sı kadar maliyet bekleyebilirsiniz.
2024 yılındaki en önemli değişiklikler 150.000 €'ya kadar gayrimenkuller için %3, 150.000 € ile 500.000 € arası değer kısmı için %5 ve 500.000 €'nun üzerindeki kısım için %6 olan artan oranlı gayrimenkul devir vergisini getirmiştir.
Temel gayrimenkul satın alma maliyetleri
- ✓ Devir vergisi: %3-6 (artan oranlı)
- ✓ Yeni yapı KDV'si: %21
- ✓ Noter ücretleri: 100.000€'luk gayrimenkul için yaklaşık 450€
- ✓ Avukat: satış fiyatının %1-1,5'i
- ✓ Acente komisyonu: %5 (satıcı öder)
Gayrimenkul devir vergisi - 2024/2026 yeni kuralları
Satın alma maliyetlerindeki en büyük değişiklik artan oranlı gayrimenkul devir vergisinin getirilmesidir. 1 Ocak 2024 tarihinden itibaren, Karadağ ikinci el piyasada gayrimenkul satın alımında uygulanan artan oranlı vergi sistemine sahiptir.
| Gayrimenkul değeri | Vergi oranı | Hesaplama yöntemi |
|---|---|---|
| 150.000 €'ya kadar | %3 | Sabit oran |
| 150.001 - 500.000 € | %5 | 4.500€ + 150.000€ üzerindeki fark için %5 |
| 500.000 € üzeri | %6 | 22.000€ + 500.000€ üzerindeki fark için %6 |
Yeni yapı KDV'si - %21
Doğrudan yatırımcıdan satın alırken %21 KDV ödenir, devir vergisi ödenmez. Bu, yeni gayrimenkul satın alma maliyetlerini drastik şekilde artırabilecek önemli bir kalemdir.
KDV, ürün, hizmet ve ürün ithalatının her devrinden %21 genel oran üzerinden hesaplanır ve ödenir, bu da yeni yapıları içerir.
Biliyor muydunuz?
Hane halkı üyesi başına 20 m²'ye kadar alan için ilk kez konut sorunu çözen alıcılar yeni yapı vergisinden muaf tutulabilir.
Noter ücretleri ve maliyetleri
Noter ücretleri gayrimenkul satın alımında zorunlu bir kalemdir. Noter ücretleri gayrimenkulün satış fiyatına bağlı olarak değişir. 100.000 euro değerinde bir gayrimenkul satın alımı için noter ücreti tüm vergilerle birlikte yaklaşık 450 euro olacaktır.
Noter hizmetleri
- • Satış sözleşmesi düzenleme
- • İmza tasdiki
- • Kadastro'ya belge sunma
- • Noter hizmetleri için ayrıca KDV tahsil edilir
Ek maliyetler
- • Belge çevirisi: ek 300-400€
- • Tercüman: saatte 40-50€
- • Adli ve idari ücretler, posta hizmetleri
Avukat ve hukuki yardım
Zorunlu olmasa da, güvenli satın alma için avukat tutmak önerilir. Bu hizmet için tipik maliyet 100.000 euro değerindeki bir gayrimenkul için yaklaşık 1.000 euro, ortalama olarak toplam satış fiyatının yaklaşık %1 ila %1,5'idir.
Ücretler işlemin karmaşıklığına ve hukuki konulara bağlı olarak 200 ila 1.500 euro arasında değişir.
"Hukuki yardım, yerel düzenlemeleri ve prosedürleri anlamaya yardımcı olduğu için gayrimenkul satın alan yabancılar için özellikle önemlidir.
— Gayrimenkul uzmanı tavsiyesi
Acente komisyonu
Çoğu durumda satıcı acente komisyonunu öder. Büyüklüğü satış fiyatının %5'idir. Dolayısıyla alıcı için gayrimenkul acentesi hizmetleri ücretsizdir.
İkinci el piyasada satın alırken, bazı acenteler komisyonu alıcıya veya taraflara ödeyebilir. Bu fark, komisyon yapısının acente ile önceden netleştirilmesinin önemini vurgular.
Pratik maliyet örneği
| Maliyet türü | 100.000€ Daire (ikinci el) | 100.000€ Daire (yeni yapı) |
|---|---|---|
| Devir vergisi | 3.000€ (%3) | 0€ |
| KDV | 0€ | 21.000€ (%21) |
| Noter ücretleri | 450€ | 450€ |
| Avukat | 1.000€ | 1.000€ |
| Ek maliyetler | 400€ | 400€ |
| TOPLAM | 4.850€ (%4,85) | 22.850€ (%22,85) |
Süreler ve prosedürler
Gayrimenkulü yeniden satış için satın alıyorsanız, vergi ödemesi zorunludur - bunu sözleşme imzalandığı tarihten itibaren 15 gün içinde yapmalısınız. Vergiyi hem Karadağ'da hem de başka bir ülkeden vergi hesabına banka havalesi ile ödeyebilirsiniz. Vergi 15 gün içinde ödenmezse, her gecikme günü için %0,3 oranında ceza tahsil edilir.
Kanun mülkiyet hakkının yeniden tescili için maksimum 60 günlük süre öngörür (ancak pratikte bölgeye bağlı olarak 3 aya kadar sürebilir).
Alıcılar için tavsiyeler
✓ Önerilen
- • Bütçenize ek %5-10 dahil edin
- • Deneyimli avukatlar ve gayrimenkul acenteleri tutun
- • Vergi muafiyeti hakkınız olup olmadığını kontrol edin
- • Sözleşme imzalamadan önce tüm maliyetler hakkında bilgilendirileceksiniz
✗ Dikkat edilecekler
- • Önceden belirtilmeyen gizli maliyetler
- • Acente ile komisyon yapısının netleştirilmesi
- • Vergi ödeme sürelerinin kaçırılması
- • Hukuki kontrol olmadan satın alma
2026 yılı için önemli
Yabancılar gayrimenkul satın alırken Karadağ vatandaşları ile aynı şekilde muamele görür ve vergiler ile ücretler herkes için aynıdır. Satın alma süreci çok hızlı tamamlanabilir, genellikle 1-2 gün içinde.
Karadağ'da gayrimenkul satın alma maliyetleri ikinci el piyasada mı yoksa yeni yapıda mı satın aldığınıza bağlı olarak önemli ölçüde değişir. İkinci el piyasa satış fiyatının %4-6'sı kadar maliyet getirirken, yeni yapı %21 KDV nedeniyle önemli ölçüde daha pahalı olabilir. Tüm maliyetleri önceden planlamak ve güvenli satın alma için uzman yardımı almak çok önemlidir.
