HausverwaltungHausverwaltungssoftware: Abrechnung, Zahlungen und Eigentümerversammlung
Sollstellungen nach Punkten entstehen jeden Monat von selbst, jede Zahlung tilgt zuerst die älteste Schuld, und die Versammlung bekommt Quorum und Protokoll ohne Papierkram. Eigentümer sehen ihren eigenen Stand, nie den anderer.
Den Zugang schalten wir für jeden Verwalter einzeln frei. Eigentümer, die Sie einladen, erhalten ihn automatisch.
Beispiel einer Gebäudeakte
Punktwert 0,25 €
| Einheit | Jul | Aug | Sep | Offen |
|---|---|---|---|---|
| Wohnung 1 | Jul: Bezahlt | Aug: Bezahlt | Sep: Bezahlt | 0,00 € |
| Wohnung 2Zahlung wartet auf Bestätigung | Jul: Bezahlt | Aug: Bezahlt | Sep: Zahlung vom Eigentümer gemeldet | 12,00 € |
| Wohnung 3Schuldner: drei Monate in Folge | Jul: Nicht bezahlt | Aug: Nicht bezahlt | Sep: Nicht bezahlt | 56,25 € |
| GewerbeeinheitGuthaben | Jul: Bezahlt | Aug: Bezahlt | Sep: Bezahlt | −10,00 € |
| Abstellraum 3 | Jul: Bezahlt | Aug: Bezahlt | Sep: Bezahlt | 0,00 € |
- Bezahlt
- Zahlung vom Eigentümer gemeldet
- Nicht bezahlt
Monatliche Sollstellung des Gebäudes 57,25 €
Für wen
Für alle, die ein Gebäude verwalten, und alle, die darin wohnen
Professionelle Verwalter
Mehrere Gebäude unter einem Konto, jedes mit eigenen Einheiten, eigenem Fonds und eigener Versammlung. Dieselbe Berechnung für alle, ohne Schuldner in Tabellen zu suchen.
Vorsitzende der Versammlung
Sie sehen Schuldner, Kosten und Rechnungen der Auftragnehmer, berufen die Versammlung ein und erhalten ein druckfertiges Protokoll.
Eigentümer von Wohnungen und Gewerbeeinheiten
Die Einladung kommt per E-Mail. Sie sehen Ihre Sollstellungen und Zahlungen, den Fondsstand, Dokumente und den Jahresbericht und stimmen für Ihre Einheit elektronisch ab.
Funktionen
Was das System leistet
Alles auf dieser Liste funktioniert heute, im DreamEstate-Panel.
Aufzeichnungen und Zahlungen
Von der Wohnfläche bis zur Schuldnerliste, nach den Regeln des Gesetzes.
- Gebäude und Einheiten
- Fläche, Art und Eigentümer jeder Einheit. Die Punkte werden automatisch berechnet: ein Punkt pro m² Wohn- und Geschäftsfläche, ein halber Punkt pro m² Nebenfläche. Einheiten importieren Sie aus einer CSV-Tabelle.
- Eigentümer und Rollen
- Eigentümer und den Vorsitzenden der Versammlung laden Sie per E-Mail ein. Jeder erhält seine Rolle und sieht nur, was ihm zusteht.
- Monatliche Sollstellungen
- Entstehen automatisch zu Beginn jedes Monats. Jede Sollstellung speichert den Punktwert, sodass eine spätere Änderung vergangene Monate nicht verändert.
- Zahlungen
- Eine Zahlung tilgt zuerst die älteste Schuld, ein Überschuss bleibt als Guthaben stehen. Das System warnt bei einer Zahlung, die einer bereits erfassten gleicht, und Fehler werden storniert, nicht gelöscht.
- Kontoauszug-Import
- Den Kontoauszug aus dem Online-Banking (CSV oder Excel) importieren Sie; die Spalten ordnen Sie nur beim ersten Import zu. Zahlungen werden anhand der Zahlungsreferenz zugeordnet und anhand von Zahler und Betrag vorgeschlagen; jede Zeile bestätigen Sie vor der Buchung, bereits gebuchte Zeilen werden erkannt und übersprungen.
- Schuldner
- Nach der gesetzlichen Regel von drei aufeinanderfolgenden Monaten: seit wann ein Eigentümer Schuldner ist und wie hoch die Schuld Monat für Monat ist.
- Zahlungsreferenz
- Jede Einheit hat ihre eigene Zahlungsreferenz (z. B. 1001-7), die der Eigentümer im Portal, auf dem Kontoauszug und in Erinnerungen sieht. Der Verwalter findet damit die Einheit beim Erfassen einer Zahlung schnell wieder.
- Erinnerungen an Schuldner
- Optional verschickt das System am 10. jedes Monats eine E-Mail an Eigentümer mit offenen Beträgen: Betrag, Konto des Gebäudes (IBAN) und Zahlungsreferenz. Höchstens einmal im Monat je Einheit; wird in den Gebäudeeinstellungen aktiviert.
- Kontoauszug und Schuldenübersicht
- Ein Kontoauszug für einen gewählten Zeitraum und eine druckfertige Schuldenübersicht — nützlich als Nachweis, wenn nach drei Monaten die Vollstreckung beginnt.
Fonds und Bericht
Das Geld des Gebäudes an einem Ort, so dargestellt, dass jeder Eigentümer es prüfen kann.
- Fonds
- Anfangsbestand, Einnahmen aus bestätigten Zahlungen und Kosten nach Kategorie und Monat.
- Kosten
- Aufzug, Reinigung, Strom, Reparaturen, Versicherung und Sonstiges, mit der Rechnung des Auftragnehmers als PDF oder Bild.
- Gebäudedokumente
- Verträge, Beschlüsse und Rechnungen an einem Ort. Für jedes Dokument legen Sie fest, ob die Eigentümer es sehen.
- Jahresbericht
- Einnahmen, Kosten und Fondsstand, druckfertig. Sobald Sie ihn veröffentlichen, sehen die Eigentümer ihn im Panel.
- CSV-Export
- Sollstellungen, Zahlungen, Schuldner, Kosten, Fonds und Einheiten werden als CSV exportiert, die sich in Excel korrekt öffnet — bereit für die Buchhaltung.
Eigentümerversammlung
Von der Einladung bis zum Protokoll, mit einem Quorum, das sich selbst berechnet.
- Tagesordnung und Einladungen
- Die erste und zweite Einladung gehen per E-Mail an die Mitglieder. Eine einberufene Versammlung können Sie absagen, die Mitglieder werden benachrichtigt.
- Abstimmung
- Vor Ort, elektronisch oder durch Bevollmächtigte.
- Quorum
- Wird für die erste und zweite Einladung automatisch berechnet, mit einer Erklärung, wie es zustande kam.
- Protokoll und Beschlüsse
- Sie schließen die Versammlung mit ihren Beschlüssen und drucken das Protokoll. Ein beschlossener Punktwert gilt für künftige Sollstellungen.
- Amtszeit des Verwalters
- Eine Erinnerung kommt per E-Mail 90 und 30 Tage vor Ende der Amtszeit.
- Erklärung zur elektronischen Abstimmung
- Der Verwalter erfasst das Datum der schriftlichen Erklärung jedes Eigentümers, die das Gesetz verlangt (Art. 6); Stimmen, die ohne sie abgegeben werden, sind in der Stimmliste gekennzeichnet.
Eigentümer
Jeder sieht seinen eigenen Stand, ohne den Verwalter anzurufen.
- Der eigene Stand, nicht der anderer
- Ein Eigentümer sieht seine Sollstellungen, Zahlungen und seinen Saldo, den Fonds in Summe und die Kosten nach Kategorie. Schulden anderer Eigentümer sieht er nicht.
- Verbindung zu „Moj dom“
- Die Sollstellung für die Instandhaltung erscheint unter den Rechnungen der Wohnung, neben Strom und Wasser, mit derselben E-Mail-Erinnerung.
- Zahlung melden
- Der Eigentümer markiert in „Moj dom“, dass er bezahlt hat, und der Verwalter bestätigt. Bis zur Bestätigung zählt die Zahlung nicht zum Saldo.
- Elektronische Abstimmung
- Eigentümer stimmen für ihre Einheit im Panel ab, ohne zur Sitzung zu kommen.
- Schwarzes Brett
- Der Vorsitzende der Versammlung oder der Verwalter veröffentlicht Ankündigungen für das Haus, kann wichtige anheften und ein Gebäudedokument anhängen und sie bei Bedarf auch per E-Mail an alle Eigentümer senden — mit einem Tageslimit gegen Missbrauch. Jedes Mitglied sieht sie im Panel.
- Mängelmeldungen
- Ein Eigentümer meldet einen Mangel mit Beschreibung, Ort und bis zu fünf Fotos, aus denen die Standortdaten entfernt werden. Der Verwalter ändert den Status — eingegangen, in Bearbeitung, erledigt oder mit Vermerk abgelehnt — und erhält bei jeder neuen Meldung eine E-Mail; wer gemeldet hat, wird bei einer Statusänderung benachrichtigt. Andere Eigentümer sehen Meldungen ohne den Namen der meldenden Person.
Für Hausverwalter
Hausverwaltung ohne Tabellen und Papier
Die Verwaltung eines Wohngebäudes bedeutet oft eine Excel-Tabelle, ein Heft mit Zahlungen und Schuldner, die bis zur Versammlung niemand zählt. Hausverwaltung ist eine Software für Hausverwalter, die alles an einem Ort hält: Einheiten und Punkte, monatliche Sollstellungen, Zahlungen, Schuldner, Fonds und Jahresbericht.
Das Programm ist dasselbe für professionelle Verwalter mit mehreren Gebäuden und für Verwalter aus dem Kreis der Eigentümer, die ihr eigenes Haus führen. Die Eigentümerversammlung erhält Einladungen per E-Mail, ein Quorum, das sich selbst berechnet, und ein druckfertiges Protokoll; Eigentümer sehen ihren Stand im Panel, ohne den Verwalter anzurufen.
Verbindung zu „Moj dom“
Die Sollstellung erreicht Eigentümer neben ihren anderen Rechnungen
Ein Eigentümer, der seine Wohnung in „Moj dom“ führt, sieht die Instandhaltung des Gebäudes auf derselben Liste wie Strom und Wasser, mit derselben Erinnerung. Markiert er sie als bezahlt, müssen Sie nur noch bestätigen.
Mehr über „Moj dom“- EPCG42,50 €
- Vodovod i kanalizacija Podgorica18,30 €
- Instandhaltung des GebäudesAls bezahlt markiert, wartet auf Bestätigung des Verwalters15,50 €
So beginnt es
Drei Schritte bis zur ersten Sollstellung
- 1
Zugang erhalten
Kontaktieren Sie uns, und wir schalten das Modul für Ihr Konto frei. Eigentümer, die Sie später einladen, erhalten den Zugang automatisch.
- 2
Einheiten importieren und Eigentümer einladen
Erfassen Sie die Einheiten von Hand oder importieren Sie sie aus einer CSV-Tabelle nach der Vorlage im Panel, und laden Sie dann Eigentümer und den Vorsitzenden der Versammlung per E-Mail ein.
- 3
Sollstellungen starten
Geben Sie Punktwert und Fälligkeitstag ein. Ab dann entstehen die Sollstellungen jeden Monat von selbst.
Vorschriften
Was die Vorschrift verlangt
Binnen eines Jahres muss jeder Verwalter, je Wohnung und Monat, wissen, wie viel gebucht, wie viel eingenommen wurde und wer drei Monate im Rückstand ist — und das nachweisen können. Eine Excel-Tabelle löst das nicht, wenn es zur Vollstreckung kommt.
- Ein Gebäude mit mehr als vier Eigentümern muss einen Verwalter haben; die Versammlung wählt ihn für eine Amtszeit von vier Jahren. 1
- Die Gebühr wird pro m² über Punkte berechnet: ein Punkt pro m² Wohn- und Geschäftsfläche, ein halber Punkt pro m² Nebenfläche. Den Punktwert legt die Versammlung fest, er darf heute nicht unter 0,20 € liegen. 2
- Das Gebäude muss ein gemeinsames Konto, Aufzeichnungen und einen Jahresbericht haben, in den alle Eigentümer Einsicht nehmen dürfen. 3
- Zahlt ein Eigentümer drei aufeinanderfolgende Monate nicht, ist der Verwalter verpflichtet, ein Vollstreckungsverfahren einzuleiten. 4
- Die Versammlung entscheidet, wenn mehr als die Hälfte der Mitglieder anwesend ist; kommt auch nach einer zweiten Einladung kein Quorum zustande, entscheidet die Mehrheit der Anwesenden. 5
- Die Abstimmung kann auch elektronisch erfolgen — das erlaubt bereits das geltende Gesetz. 6
- 1. Gesetz über die Instandhaltung von Wohngebäuden, Art. 4–5a — Wahl und Amtszeit des Verwalters — Daten geprüft am 12. September 2026.
- 2. Gesetz über die Instandhaltung von Wohngebäuden — nach Punkten berechnete Gebühr — Daten geprüft am 12. September 2026.
- 3. Gesetz über die Instandhaltung von Wohngebäuden — gemeinsames Konto und Jahresbericht — Daten geprüft am 12. September 2026.
- 4. Gesetz über die Instandhaltung von Wohngebäuden — Verfahren gegen säumige Zahler — Daten geprüft am 12. September 2026.
- 5. Gesetz über die Instandhaltung von Wohngebäuden, Art. 7 — Quorum der Versammlung — Daten geprüft am 12. September 2026.
- 6. Gesetz über die Instandhaltung von Wohngebäuden, Art. 6 — elektronische Abstimmung — Daten geprüft am 12. September 2026.
- 7. CdM — Begründung zum Entwurf des Gesetzes über die Verwaltung und Instandhaltung von Wohngebäuden (September 2026) — Daten geprüft am 12. September 2026.
Dies ist keine Rechtsberatung. Prüfen Sie den Text des Gesetzes und des Entwurfs vor einer Entscheidung an den offiziellen Quellen.
Fragen
Häufige Fragen
Sieht ein Eigentümer die Schulden anderer?
Nein. Der Eigentümer sieht seinen eigenen Stand und den Gesamtstand des Fonds, worauf er Anspruch hat. Namentliche Schulden sieht der Verwalter.
Wird das Geld über Sie eingezogen?
Nein. Zahlungen gehen wie bisher auf das gemeinsame Konto des Gebäudes; wir führen die Aufzeichnungen.
Wie läuft eine Eigentümerversammlung in der Software ab?
Sie legen die Tagesordnung an, die erste und zweite Einladung gehen per E-Mail an die Mitglieder. Abgestimmt wird vor Ort, elektronisch oder durch Bevollmächtigte, das Quorum berechnet sich selbst. Sie schließen die Versammlung mit ihren Beschlüssen und drucken das Protokoll; ein neu beschlossener Punktwert gilt für künftige Sollstellungen.
Ist elektronische Abstimmung rechtsgültig?
Das geltende Gesetz erlaubt die elektronische Abstimmung. Das System hält fest, wer, wann und wie abgestimmt hat, und erstellt ein Protokoll. Es erfasst auch das Datum der schriftlichen Erklärung, mit der ein Eigentümer der elektronischen Abstimmung zustimmt; die Erklärung selbst bewahrt der Verwalter, wie es das Gesetz verlangt, weiterhin auf, und Stimmen, die ohne sie abgegeben werden, kennzeichnet das System in der Stimmliste.
Wir haben zwei Eingänge — ist das ein Gebäude oder zwei?
Vorerst wird jeder Eingang gesondert geführt, weil so meist auch abgerechnet wird.
Wie erhalte ich Zugang?
DreamEstate schaltet den Zugang für jeden Verwalter einzeln frei. Schreiben Sie an [email protected]; sobald der Zugang aktiv ist, legen Sie Ihr Gebäude selbst im Panel an. Eigentümer und der Vorsitzende der Versammlung, die Sie einladen, erhalten den Zugang automatisch.
Kann ich mehrere Gebäude verwalten?
Ja. Unter einem Konto verwalten Sie mehrere Gebäude, jedes mit eigenen Einheiten, Sollstellungen, eigenem Fonds und eigener Versammlung.
Ist die Software für professionelle Verwalter oder für Verwalter aus dem Kreis der Eigentümer?
Für beide. Jeder Verwalter hat ein eigenes Konto. Ein Verwalter aus dem Kreis der Eigentümer führt sein eigenes Gebäude, ein professioneller Verwalter führt unter demselben Konto mehrere Gebäude, jedes mit eigenen Einheiten, eigenem Fonds und eigener Versammlung.
Was sieht ein Eigentümer?
Seine eigenen Sollstellungen, Zahlungen und seinen Saldo, den Fonds in Summe, die Kosten nach Kategorie, die für Eigentümer freigegebenen Dokumente und den veröffentlichten Jahresbericht. Er stimmt elektronisch für seine Einheit ab. Schulden anderer Eigentümer sieht er nicht.
Was verlangt das Gesetz in Montenegro von der Hausverwaltung?
Nach dem geltenden Gesetz über die Instandhaltung von Wohngebäuden muss ein Gebäude mit mehr als vier Eigentümern einen Verwalter haben, den die Versammlung für vier Jahre wählt. Das Gebäude braucht ein gemeinsames Konto, Aufzeichnungen und einen Jahresbericht, die Gebühr wird nach Punkten berechnet, und zahlt ein Eigentümer drei aufeinanderfolgende Monate nicht, leitet der Verwalter die Vollstreckung ein. Details und Quellen stehen im Abschnitt zu den Vorschriften; dies ist keine Rechtsberatung.
Zugang anfragen
Schreiben Sie uns, und wir schalten den Zugang für Ihr Konto frei. Das erste Gebäude stellen wir für die ersten sechs Monate kostenlos zur Verfügung — genug, damit ein Abrechnungszyklus durchläuft und Sie sehen, ob die Verwaltung wirklich hält, was sie verspricht.