Управитель будинкуПрограма для управління багатоквартирним будинком: облік, платежі та збори

Нарахування за балами створюються самі щомісяця, кожен платіж спершу закриває найстаріший борг, а збори отримують кворум і протокол без паперової тяганини. Власники бачать свій стан і ніколи — чужий.

Запросити доступ Увійти

Доступ ми вмикаємо для кожного управителя окремо. Власники, яких ви запросите, отримують його автоматично.

Приклад обліку будинку

Вартість бала 0,25 €

Приклад: облік одного будинку за останні шість місяців. Квартира 3 три місяці поспіль не платила, тому вона в списку боржників.
Приміщення	м²	Бали	квіт	трав	черв	лип	серп	вер	Борг
Квартира 1	62	62	квіт: Сплачено	трав: Сплачено	черв: Сплачено	лип: Сплачено	серп: Сплачено	вер: Сплачено	0,00 €
Квартира 2Платіж чекає підтвердження	48	48	квіт: Сплачено	трав: Сплачено	черв: Сплачено	лип: Сплачено	серп: Сплачено	вер: Власник повідомив про оплату	12,00 €
Квартира 3Боржник: три місяці поспіль	75	75	квіт: Сплачено	трав: Сплачено	черв: Сплачено	лип: Не сплачено	серп: Не сплачено	вер: Не сплачено	56,25 €
Комерційне приміщенняПереплата	40	40	квіт: Сплачено	трав: Сплачено	черв: Сплачено	лип: Сплачено	серп: Сплачено	вер: Сплачено	−10,00 €
Комора 3	8	4	квіт: Сплачено	трав: Сплачено	черв: Сплачено	лип: Сплачено	серп: Сплачено	вер: Сплачено	0,00 €

Сплачено
Власник повідомив про оплату
Не сплачено

Щомісячне нарахування по будинку 57,25 €

Приклад: облік одного будинку за останні шість місяців. Квартира 3 три місяці поспіль не платила, тому вона в списку боржників.

Для кого

Для тих, хто керує будинком, і для тих, хто в ньому живе

Професійні управителі

Кілька будинків в одному обліковому записі, у кожного свої приміщення, фонд і збори. Однаковий розрахунок для всіх, і не треба шукати боржників по таблицях.

Голови зборів

Ви бачите боржників, витрати й рахунки підрядників, скликаєте збори й отримуєте протокол, готовий до друку.

Власники квартир і комерційних приміщень

Запрошення надходить на e-mail. Ви бачите свої нарахування й платежі, стан фонду, документи та річний звіт і голосуєте електронно за своє приміщення.

Можливості

Що робить система

Усе з цього списку працює вже сьогодні, у панелі DreamEstate.

Облік і збір платежів

Від площі квартири до списку боржників, за правилами закону.

Будинок і приміщення: Площа, тип і власник кожного приміщення. Бали рахуються самі: бал за м² квартири й комерційного приміщення, пів бала за м² допоміжного. Приміщення можна імпортувати з CSV-таблиці.
Власники й ролі: Власників і голову зборів ви запрошуєте через e-mail. Кожен отримує свою роль і бачить лише те, що йому належить.
Щомісячні нарахування: Створюються самі на початку кожного місяця. Кожне нарахування запам’ятовує вартість бала, тож її пізніша зміна не переписує минулі місяці.
Платежі: Платіж спершу закриває найстаріший борг, надлишок лишається як переплата. Система попереджає про платіж, схожий на вже внесений, а помилка сторнується, а не видаляється.
Імпорт банківської виписки: Виписку з інтернет-банкінгу (CSV або Excel) ви імпортуєте, а стовпці зіставляєте один раз, під час першого імпорту. Платежі зіставляються за платіжним номером і пропонуються за іменем платника та сумою, кожен рядок ви підтверджуєте перед проведенням; уже проведені рядки розпізнаються і пропускаються.
Боржники: За правилом закону про три місяці поспіль: з якого часу власник боржник і скільки він винен по місяцях.
Платіжний номер: У кожного приміщення є свій платіжний номер (наприклад, 1001-7), який власник бачить у панелі, у виписці та в нагадуваннях. За цим номером управитель швидко знаходить приміщення під час внесення платежу.
Нагадування боржникам: За бажанням 10-го числа кожного місяця система надсилає власникам із боргом e-mail: суму, рахунок будинку (IBAN) і платіжний номер. Не частіше одного разу на місяць на приміщення; вмикається в налаштуваннях будинку.
Картка власника й огляд боргу: Виписка по власнику за обраний період і огляд боргу для друку — знадобиться як доказ, якщо після трьох місяців розпочнеться виконавче провадження.

Фонд і звіт

Гроші будинку в одному місці, у вигляді, який може перевірити кожен власник.

Фонд: Початковий залишок, дохід від підтверджених платежів і витрати за категоріями та місяцями.
Витрати: Ліфт, прибирання, електрика, ремонт, страхування та інше, з рахунком підрядника у вигляді PDF або зображення.
Документи будинку: Договори, рішення й рахунки в одному місці. Для кожного документа ви вирішуєте, чи бачать його власники.
Річний звіт: Доходи, витрати й стан фонду, готові до друку. Щойно ви його опублікуєте, власники побачать його в панелі.
Експорт у CSV: Нарахування, платежі, боржники, витрати, фонд і приміщення експортуються у CSV, який коректно відкривається в Excel — готовий для бухгалтера.

Збори

Від запрошення до протоколу, з кворумом, який рахується сам.

Порядок денний і запрошення: Перше й друге скликання надходять членам на e-mail. Скликані збори можна скасувати, і члени отримають повідомлення.
Голосування: Особисто, електронно або через представника за довіреністю.
Кворум: Рахується сам для першого й другого скликання, з поясненням, як його отримано.
Протокол і рішення: Ви закриваєте збори з рішеннями й друкуєте протокол. Затверджена вартість бала застосовується до майбутніх нарахувань.
Мандат управителя: Нагадування надходить на e-mail за 90 і за 30 днів до закінчення мандата.
Заява для електронного голосування: Управитель фіксує дату письмової заяви кожного власника, якої вимагає закон (ст. 6); голоси, подані без неї, система окремо позначає у списку голосів.

Власники

Кожен бачить свій стан, не телефонуючи управителю.

Своє, а не чуже: Власник бачить свої нарахування, платежі й сальдо, загальний стан фонду та витрати за категоріями. Чужих боргів він не бачить.
Зв’язок із «Moj dom»: Нарахування за утримання будинку з’являється серед рахунків квартири, поруч з електрикою та водою, з тим самим нагадуванням на e-mail.
Повідомлення про оплату: Власник позначає в «Moj dom», що сплатив, а управитель підтверджує. Доки платіж не підтверджено, він не враховується в сальдо.
Електронне голосування: Власник голосує за своє приміщення з панелі, не приходячи на засідання.
Дошка оголошень: Голова зборів або управитель публікує оголошення для будинку, може закріпити важливі та додати документ будинку, а за потреби надіслати їх усім власникам ще й на e-mail — із добовим лімітом проти зловживань. Кожен учасник бачить їх у панелі.
Заявки про несправності: Власник повідомляє про несправність з описом, місцем і до п'яти фотографій, з яких видаляються дані про місцезнаходження. Управитель змінює статус — прийнято, в роботі, вирішено або відхилено з приміткою — і отримує e-mail про кожну нову заявку, а заявник — коли статус змінюється. Інші власники бачать заявки без імені заявника.

Для управителів будинків

Управління будинком без таблиць і паперів

Управління багатоквартирним будинком часто зводиться до таблиці в Excel, зошита з платежами й боржників, яких ніхто не рахує до зборів. Управитель будинку — програма для управителів, яка тримає все в одному місці: приміщення й бали, щомісячні нарахування, платежі, боржників, фонд і річний звіт.

Програма та сама для професійного управителя, який веде кілька будинків, і для управителя з числа власників, який веде свій будинок. Збори власників отримують запрошення на e-mail, кворум рахується сам, протокол готовий до друку, а власники бачать свій стан у панелі, не телефонуючи управителю.

Зв’язок із «Moj dom»

Нарахування надходить власнику разом з іншими рахунками

Власник, який веде свою квартиру в «Moj dom», бачить утримання будинку в тому самому списку, що й електрику та воду, з тим самим нагадуванням. Коли він позначить оплату, вам лишається тільки підтвердити.

Докладніше про «Moj dom»

EPCG42,50 €
Vodovod i kanalizacija Podgorica18,30 €
Утримання будинкуПозначено як сплачене, чекає підтвердження управителя15,50 €

Приклад: рахунки однієї квартири в «Moj dom».

Як почати

Три кроки до першого нарахування

1
Отримуєте доступ
Зв’яжіться з нами, і ми ввімкнемо модуль для вашого облікового запису. Власники, яких ви запросите пізніше, отримують доступ самі.
2
Імпортуєте приміщення й запрошуєте власників
Внесіть приміщення вручну або імпортуйте їх із CSV-таблиці за шаблоном із панелі, а потім запросіть власників і голову зборів через e-mail.
3
Запускаєте нарахування
Вкажіть вартість бала й день оплати. Відтоді нарахування створюються самі щомісяця.

Законодавство

Що вимагає закон

Протягом року кожен управитель муситиме знати, по квартирі та по місяцю, скільки нараховано, скільки отримано і хто відстає на три місяці — і вміти це показати. Таблиця в Excel цього не вирішує, коли доходить до виконавчого провадження.

Будинок із понад чотирма власниками повинен мати управителя; його обирають збори на строк чотири роки. ¹
Плата розраховується за м² через бали: один бал за м² житлової та комерційної площі, половина бала за м² допоміжної площі. Вартість бала визначають збори, і сьогодні вона не може бути меншою за 0,20 €. ²
Будинок повинен мати спільний рахунок, облік і річний звіт, до якого всі власники мають право доступу. ³
Якщо власник не платить три місяці поспіль, управитель зобов'язаний розпочати виконавче провадження. ⁴
Збори ухвалюють рішення, якщо присутня більше половини членів; якщо й після другого скликання немає кворуму, рішення ухвалює більшість присутніх. ⁵
Голосування може бути й електронним — це вже дозволяє чинний закон. ⁶

Проєкт закону на громадському обговоренні (серпень 2026) передбачає, що вартість бала не зможе бути меншою за 0,30 €/м², що управителю належатиме щонайменше 15 %, а голові зборів щонайменше 5 % щомісячної плати, запроваджує ліцензування управителів і професійну відповідальність, надає спільному рахунку статус виконавчого документа і переносить борг на нового власника. Він застосовувався б через рік після набрання чинності. Поки текст не ухвалено, це анонси з пояснювальної записки до проєкту, а не обов'язок. ⁷

1. Закон про утримання житлових будинків, ст. 4–5a — обрання та строк повноважень управителя — Дані перевірено 12 вересня 2026 р.
2. Закон про утримання житлових будинків — плата, розрахована в балах — Дані перевірено 12 вересня 2026 р.
3. Закон про утримання житлових будинків — спільний рахунок і річний звіт — Дані перевірено 12 вересня 2026 р.
4. Закон про утримання житлових будинків — процедура щодо неплатників — Дані перевірено 12 вересня 2026 р.
5. Закон про утримання житлових будинків, ст. 7 — кворум зборів — Дані перевірено 12 вересня 2026 р.
6. Закон про утримання житлових будинків, ст. 6 — електронне голосування — Дані перевірено 12 вересня 2026 р.
7. CdM — пояснювальна записка до проєкту Закону про управління та утримання житлових будинків (вересень 2026) — Дані перевірено 12 вересня 2026 р.

Це не юридична консультація. Перед ухваленням рішення перевірте текст закону та проєкту на офіційних джерелах.

Запитання

Часті запитання

Чи бачить власник чужі борги?

Ні. Власник бачить свій стан і загальний стан фонду, на який має право. Поіменні борги бачить управитель.

Чи гроші стягуються через вас?

Ні. Платежі йдуть на спільний рахунок будинку, як і раніше; ми ведемо облік.

Як провести збори власників у програмі?

Ви вносите порядок денний, перше й друге скликання надходять членам на e-mail. Голосують особисто, електронно або через представника за довіреністю, кворум рахується сам. Ви закриваєте збори з рішеннями й друкуєте протокол; якщо затверджено нову вартість бала, вона застосовується до майбутніх нарахувань.

Чи є електронне голосування юридично дійсним?

Чинний закон дозволяє голосування електронним шляхом. Система фіксує, хто, коли і як голосував, і складає протокол. Вона ж фіксує дату письмової заяви власника про згоду на електронне голосування; саму заяву, як того вимагає закон, і надалі зберігає управитель, а голоси, подані без неї, система окремо позначає у списку голосів.

У нас два під'їзди — це один будинок чи два?

Наразі кожен під'їзд ведеться окремо, бо зазвичай так само й нараховується плата.

Як отримати доступ?

DreamEstate вмикає доступ для кожного управителя окремо. Напишіть на [email protected]; коли доступ увімкнено, будинок ви додаєте самі в панелі. Власники й голова зборів, яких ви запросите, отримують доступ автоматично.

Чи можна вести кілька будинків?

Так. В одному обліковому записі ви ведете кілька будинків, у кожного свої приміщення, нарахування, фонд і збори.

Програма для професійних управителів чи для управителя з числа власників?

Для обох. Кожен управитель має свій обліковий запис. Управитель з числа власників веде свій будинок, а професійний управитель у тому самому обліковому записі веде кілька будинків, у кожного свої приміщення, фонд і збори.

Що бачить власник?

Свої нарахування, платежі й сальдо, загальний стан фонду, витрати за категоріями, документи, позначені вами для власників, і опублікований річний звіт. Він голосує електронно за своє приміщення. Чужих боргів він не бачить.

Що означає управління будинком за законом Чорногорії?

За чинним Законом про утримання житлових будинків будинок, що має понад чотирьох власників, повинен мати управителя; його обирають збори на чотири роки. Будинок повинен мати спільний рахунок, облік і річний звіт, плата розраховується в балах, а якщо власник не платить три місяці поспіль, управитель розпочинає виконавче провадження. Подробиці й джерела — у розділі про законодавство; це не юридична консультація.

Запросити доступ

Напишіть нам, і ми ввімкнемо доступ для вашого облікового запису. Перший будинок ми надаємо безкоштовно на перші шість місяців — достатньо, щоб пройшов цикл нарахувань і ви побачили, чи облік справді витримує перевірку.