Crna Gora gradi jedan od tehnički najzahtjevnijih autoputeva u Evropi. Autoput Bar–Boljare, koji treba da poveže luku Bar sa granicom prema Srbiji, već je promijenio ekonomsku sliku primorja — a sada se isti efekat priprema za sjever. U februaru 2026. potpisan je ugovor za drugu dionicu Mateševo–Andrijevica, vrijednu skoro 694 miliona eura, a radovi na terenu očekuju se od maja ove godine. Za investitore u nekretnine, ovo je signal koji ne treba ignorisati.
Šta se tačno gradi i ko gradi?
Prema podacima sa portala Investitor.me i zvaničnim saopštenjima Monteputa, dionica Mateševo–Andrijevica duga je oko 23 kilometra i predstavlja prirodni nastavak prve dionice Smokovac–Mateševo, koja je otvorena 2022. godine. Trasa polazi iz Mateševa na nadmorskoj visini od oko 1.000 metara, penje se do 1.686 metara na Trešnjeviku, a zatim se spušta prema Andrijevici i dolini Lima.
Izvođač radova je kineski konzorcijum PowerChina–Stecol–PCCD, izabran na tenderu koji je sproveden po pravilima Evropske banke za obnovu i razvoj (EBRD). Njihova ponuda od tačno 693.969.668,88 eura bila je najniža od tri kvalifikovane ponude.
Dionica Mateševo–Andrijevica — ključni podaci
- ✓ Dužina trase: ~23 km (od Mateševa do Andrijevice)
- ✓ Vrijednost ugovora: 693.969.668,88 eura
- ✓ Izvođač: konzorcijum PowerChina–Stecol–PCCD
- ✓ Finansiranje: EBRD kredit 200M € + EU grant 150M € + državni budžet
- ✓ Rok izgradnje: 5 godina (planirani završetak kraj 2030.)
- ✓ Projektovana brzina: 100 km/h
- ✓ Početak radova na terenu: april/maj 2026.
- ✓ Administrativno: opštine Kolašin i Andrijevica
Prema podacima sa Investitor.me, finansiranje dionice dolazi iz tri izvora: kredit EBRD od 200 miliona eura (potpisan jula 2025.), EU grant od 150 miliona eura (potpisan marta 2026.) i ostatak iz državnog budžeta Crne Gore. Ukupna cijena od ~25 miliona eura po kilometru čini ovu dionicu skupljom čak i od prve dionice Smokovac–Mateševo, koja je koštala oko 19,7 miliona eura po kilometru — što govori o tehničkoj zahtjevnosti planinskog terena.
Cjelokupni koridor: 165 km koji mijenja Crnu Goru
Autoput A-1 Bar–Boljare projektovan je kao koridor dužine oko 165 km koji spaja luku Bar sa granicom prema Srbiji i srpskim A2, te u perspektivi sa Jadransko-jonskim autoputem. Prema podacima sa autoput.me, od 2022. do 2025. godine dionicu Smokovac–Mateševo koristilo je ukupno više od 9,5 miliona vozila, a 2025. zabilježen je rekordan dnevni prolazak od 20.889 vozila.
| Dionica | Dužina | Status | Vrijednost |
|---|---|---|---|
| Smokovac – Mateševo | ~41 km | ✓ U saobraćaju od 2022. | ~1,3 mlrd € |
| Mateševo – Andrijevica | ~23 km | ▸ Radovi od maja 2026. | ~694M € |
| Andrijevica – Boljare | ~planirano | Planska dokumentacija | — |
| Južni krak ka Baru | ~planirano | U pripremi | — |
Izvor: Monteput, Investitor.me, autoput.me
Uticaj autoputa na tržište nekretnina — šta kaže istorija?
Infrastrukturni projekti imaju direktan i mjerljiv uticaj na cijene nekretnina. Prema analizi portala Investropa, nekretnine u blizini završenih infrastrukturnih projekata u Crnoj Gori tipično bilježe premiju od 15–25% u poređenju sa sličnim nekretninama bez poboljšane dostupnosti. Isti izvor navodi da se u Crnoj Gori obično bilježi rast od 5–10% pri najavi projekta, te dodatnih 10–15% nakon završetka.
Kolašin je klasičan primjer: autoput Smokovac–Mateševo (otvoren 2022.) skratio je putovanje od Podgorice na svega 45 minuta, što je direktno pokrenulo investicioni interes za planinska imanja i stanove. Sada, dionica Mateševo–Andrijevica otvara još dublji sjever — Andrijevicu, dolinu Lima, Berane — koji je do sada bio praktično izolovan od primorja i Podgorice.
Jeste li znali?
Prema izjavi direktora Monteputa Milana Ljiljanića, završetkom dionice Mateševo–Andrijevica, Andrijevica će biti udaljena svega oko 35 minuta vožnje od Podgorice. Danas, putovanje istom trasom magistralnim putem traje i do 2 sata. Ovakva promjena u dostupnosti historijski uvijek pokreće rast cijena nekretnina u zahvaćenim opštinama.
Cijene nekretnina u gradovima duž autoputa — gdje smo danas?
Da bismo razumjeli investicionu priliku, potrebno je sagledati aktuelne cijene u ključnim lokacijama duž autoputa i na sjevernom koridoru. Prema podacima iz DreamEstate baze i aktuelnim oglasima sa crnogorskih portala, situacija izgleda ovako:
| Lokacija | Prosj. cijena (€/m²) | Trend 2020–2026 | Napomena |
|---|---|---|---|
| Podgorica | 2.488 €/m² | ↑ 113% od 2020. | Polazna tačka autoputa |
| Kolašin | ~2.499 €/m² | ↑ Snažan rast od 2022. | Direktno uz prvu dionicu |
| Budva | 2.520 €/m² | ↑ 97% od 2020. | Najtraženije primorje |
| Bar | 2.216 €/m² | ↑ 117% od 2020. | Luka — krajnja tačka koridora |
| Andrijevica / dolina Lima | Znatno ispod prosjeka | → Potencijal rasta | Ciljna zona nove dionice |
Izvor: DreamEstate baza podataka (maj 2026.), Estitor.me, Investropa
Kolašin: Planinska destinacija koja je već osjetila efekat autoputa
Kolašin je najrječitiji primjer kako infrastruktura mijenja tržište nekretnina. Prema podacima sa portala Estitor.me, prosječna cijena stanova u Kolašinu iznosi oko 2.499 €/m² — što je na nivou Podgorice i Budve, a daleko iznad onoga što bi se očekivalo za planinski grad s populacijom ispod 10.000 stanovnika.
Tržište je aktivno: na Estitor.me se nalazi više od 540 aktivnih oglasa za prodaju nekretnina u Kolašinu, uključujući luksuzne komplekse poput Edelweiss Club Residence i projekte tipa Mountain Retreat by Dukley. Stanovi u novogradnji u centru Kolašina kreću se od oko 107.000 € za studio do 270.000 € i više za veće jedinice.
Zona A — Centar Kolašina
5–10 minuta od ski infrastrukture. Novogradnja, premium stanovi, luksuzni kompleksi. Najviša potražnja i likvidnost.
Zona B — Okolina Kolašina
10–15 minuta od centra. Balans između dostupnosti i privatnosti. Idealno za vikendice i investicione nekretnine.
Zona C — Šire područje
15–20 minuta od centra. Maksimalna privatnost, niže cijene. Prilike za kupovinu zemljišta i gradnju.
Za poređenje sa cijenama u Podgorici, gdje prosječna cijena iznosi 2.488 €/m², Kolašin se pokazuje kao izuzetno kompetitivna alternativa — pogotovo kad se uzme u obzir turistički potencijal i prinos od izdavanja.
Investicioni potencijal: Kolašin i zimski turizam
Kolašin je domaćin dva ski-centra — Kolašin 1450 i Kolašin 1600 — koji su u posljednjih nekoliko godina dobili nova ulaganja u liftove i proširenje staza. Prema podacima iz DreamEstate baze, prinos od kratkoročnog izdavanja u Kolašinu iznosi 5–8% godišnje, dok dnevne cijene iznajmljivanja u sezoni iznose 50–120 eura po noći. U vršnoj sezoni (decembar–mart), popunjenost centralnih apartmana dostiže visoke vrijednosti.
Infrastruktura autoputa djeluje kao multiplikator: više dostupnosti → više turista → veća potražnja za smještajem → viši prinos od iznajmljivanja → rast cijena nekretnina. Ovaj ciklus Kolašin već prolazi od 2022. godine, a nova dionica prema Andrijevici produbljivaće efekat na šire područje.
"Ova dionica predstavljaće prekretnicu za sjever Crne Gore, posebno za dolinu Lima. Andrijevica će biti udaljena oko 35 minuta bezbjedne vožnje od Podgorice, uz snažan efekat na zapošljavanje, cijene zemljišta i ukupni ekonomski život regiona.
— Milan Ljiljanić, izvršni direktor Monteputa (Vijesti, januar 2026.)
Prednosti i rizici ulaganja uz autoputni koridor
Prednosti
- ✓ Drastično skraćenje vremena putovanja (Andrijevica = 35 min od Podgorice)
- ✓ Niske ulazne cijene u novim zonama (dolina Lima, okolina Andrijevice)
- ✓ Rast turizma i potražnje za smještajem na sjeveru
- ✓ EU finansiranje (grant 150M €) — garancija realizacije projekta
- ✓ Stranci kupuju bez ograničenja, isti uslovi kao domaći kupci
- ✓ EU integracije Crne Gore kao dugoročni katalizator vrijednosti
Rizici
- ✗ Rok izgradnje 5 godina — prinos se neće osjetiti odmah
- ✗ Iskustvo prve dionice: kašnjenja i prekoračenja budžeta moguća
- ✗ Nelikvidno tržište na sjeveru — manji broj kupaca i prodavaca
- ✗ Pravni rizici: provjeriti vlasništvo i dozvole prije kupovine
- ✗ Cijene na primorju već visoke — prostor za rast manji nego na sjeveru
Gdje konkretno tražiti prilike? Top lokacije duž koridora
Na osnovu trase autoputa i aktuelnih tržišnih podataka, ovo su lokacije koje treba pratiti:
Kolašin — već u igri
Direktno uz prvu dionicu autoputa. Prosječna cijena stanova ~2.499 €/m² (Estitor.me). Luksuzni projekti poput Edelweiss Club Residence i Mountain Retreat by Dukley. Zimski i ljetnji turizam. Prinos od iznajmljivanja 5–8% godišnje.
▸ Ulazna cijena: od ~107.000 € za studio apartman
Andrijevica — rano tržište
Krajnja tačka nove dionice. Dolina Lima, netaknuta priroda, Prokletije. Cijene zemljišta i nekretnina trenutno su znatno ispod prosjeka. Petlja Andrijevica projektovana u tri faze, što garantuje dugoročnu razvojnu logiku.
▸ Prilike: zemljišta i starije nekretnine po niskim cijenama
Mojkovac — između dvije dionice
Smješten između Kolašina i Bijelog Polja, uz magistralni put i rijeku Taru. Blizina Biogradskog jezera i Nacionalnog parka Biogradska gora. Na Estitor.me dostupna su zemljišta uz put koji vodi ka ski-centrima.
▸ Prilike: turističke parcele uz magistralu
Podgorica — polazna tačka
Autoput počinje u Smokovcu. Prosječna cijena 2.488 €/m² (DreamEstate). Dugoročno izdavanje donosi prinos 4–6% godišnje. Stabilan grad sa stalnom potražnjom. Pogledajte aktuelne cijene u Podgorici.
▸ Stabilna investicija, manji rizik
Proces kupovine i troškovi — šta treba znati
Troškovi kupovine nekretnine u Crnoj Gori (2026.)
- ✓ Porez na promet (sekundarno tržište): 3% do 150.000 €; 5% na iznos do 500.000 €; 6% iznad 500.000 €
- ✓ PDV na novogradnju: 21% (obično uključen u cijenu od strane developera)
- ✓ Porez na imovinu: 0,1–1% godišnje (zavisi od opštine)
- ✓ Notarski troškovi: 150–300 €
- ✓ Potrebna dokumenta: pasoš, potvrda o porijeklu sredstava, TIN broj
- ✓ Rok transakcije: 2–4 sedmice (prema podacima Chestertons Global)
- ✓ Boravišna dozvola: od 2026. zahtijeva vlasništvo procijenjene vrijednosti min. 150.000 €
- ✓ Stranci: kupuju bez ograničenja, isti uslovi kao domaći kupci
Važna napomena za 2026. godinu: prema podacima sa portala Chestertons Global i Montenegro Real Estate (MRE), od ove godine je uvedena nova regulativa koja zahtijeva da nekretnina bude procijenjene vrijednosti najmanje 150.000 eura kako bi vlasnik mogao aplicirati za privremenu boravišnu dozvolu. Ovo je relevantno za strane investitore koji planiraju boravak u Crnoj Gori uz vlasništvo nekretnine.
Preporučujemo da svaku kupovinu nekretnine na sjeveru Crne Gore pažljivo provjerite pravno — posebno vlasništvo, dozvole za gradnju i eventualne terete u listu nepokretnosti. Prema procjenama Dream Estates Montenegro Savills, oko 70% agencija u Crnoj Gori radi izvan regulatornog sistema.
Širi kontekst: EU integracije i rast tržišta
Autoput Bar–Boljare nije izolovani projekt — on je dio šire infrastrukturne i ekonomske transformacije Crne Gore. Prema podacima portala Investropa i Binaryx, tržište nekretnina u Crnoj Gori zabilježilo je rast cijena od blizu 87–113% od 2020. do 2026. godine u ključnim gradovima, što je jedan od najviših rasta u Evropi u tom periodu.
Prema podacima portala Binaryx, Crna Gora je do početka 2026. privremeno zatvorila 13 od 35 pregovaračkih poglavlja za ulazak u EU, a procjene smještaju potencijalno članstvo između 2028. i 2030. godine. Svaki korak naprijed u ovom procesu historijski je poticao rast cijena nekretnina i priljeva stranih investicija.
Za globalni pregled tržišta nekretnina u Crnoj Gori sa aktuelnim cijenama po svim gradovima, posjetite DreamEstate platformu.
Kontekst za investitore
Prema analizi portala Investropa (mart 2026.), najpotcjenjenija zona u Crnoj Gori sa najvećim potencijalom rasta u narednih 5 godina jeste upravo koridor unutrašnjih opština koje će profitirati od proširenja autoputa Bar–Boljare — pretvarajući do sada izolovane oblasti u realistične vikend destinacije iz Podgorice.
Prinos od iznajmljivanja: šta možete očekivati?
| Lokacija | Tip iznajmljivanja | Cijena/noć (sezona) | Godišnji prinos |
|---|---|---|---|
| Budva / Kotor | Kratkoročno (ljeto) | 80–250 €/noć | 6–10% |
| Kolašin | Kratkoročno (zima/ljeto) | 50–120 €/noć | 5–8% |
| Podgorica | Dugoročno | — | 4–6% |
| Andrijevica / dolina Lima | Ekoturizam, planinarenje | Rastući segment | Potencijal rasta |
Izvor: DreamEstate baza podataka, Investropa (2026.)
Ako razmatrate konkretne nekretnine na prodaju u Baru — luci koja je krajnja tačka autoputa — prosječna cijena iznosi 2.216 €/m², što je nešto ispod prosjeka primorja, ali uz snažan potencijal rasta usljed logističke uloge luke u regionalnom transportnom koridoru.
Autoput Bar–Boljare nije samo infrastrukturni projekt — to je ekonomska transformacija cijele Crne Gore. Dionica Mateševo–Andrijevica, čija je gradnja zvanično startovala potpisivanjem ugovora u februaru 2026. sa kineskim konzorcijumom PowerChina–Stecol–PCCD, vrijedna je gotovo 694 miliona eura i finansirana je kombinacijom EU granta (150M €) i EBRD kredita (200M €). Planiran završetak je kraj 2030. godine. Za investitore u nekretnine, ovo otvara prozor prilike na sjeveru Crne Gore — posebno u Kolašinu (gdje su stanovi već na ~2.499 €/m²), okolini Andrijevice i dolini Lima — dok su cijene još uvijek znatno niže od primorja. Istorija crnogorskog tržišta nekretnina jasno pokazuje da infrastruktura pokreće cijene, a ovaj put efekat se premješta na sjever.
