Upravnik zgradeSoftver za upravljanje zgradom: evidencija, naplata i skupština stanara

Zaduženja po bodovima prave se sama svakog mjeseca, uplata zatvara najstariji dug, a skupština dobija kvorum i zapisnik bez papirologije. Vlasnici vide svoje stanje, nikad tuđe.

Zatražite pristup Prijava

Pristup uključujemo za svakog upravnika posebno. Vlasnici koje pozovete dobijaju ga sami.

Primjer evidencije zgrade

Vrijednost boda 0,25 €

Primjer: evidencija jedne zgrade za posljednjih šest mjeseci. Stan 3 je tri mjeseca zaredom bez uplate, pa je na spisku dužnika.
Posebni dio	m²	Bodovi	apr	maj	jun	jul	avg	sep	Dug
Stan 1	62	62	apr: Plaćeno	maj: Plaćeno	jun: Plaćeno	jul: Plaćeno	avg: Plaćeno	sep: Plaćeno	0,00 €
Stan 2Uplata čeka potvrdu	48	48	apr: Plaćeno	maj: Plaćeno	jun: Plaćeno	jul: Plaćeno	avg: Plaćeno	sep: Vlasnik prijavio uplatu	12,00 €
Stan 3Dužnik: tri mjeseca zaredom	75	75	apr: Plaćeno	maj: Plaćeno	jun: Plaćeno	jul: Nije plaćeno	avg: Nije plaćeno	sep: Nije plaćeno	56,25 €
Poslovni prostorPretplata	40	40	apr: Plaćeno	maj: Plaćeno	jun: Plaćeno	jul: Plaćeno	avg: Plaćeno	sep: Plaćeno	−10,00 €
Ostava 3	8	4	apr: Plaćeno	maj: Plaćeno	jun: Plaćeno	jul: Plaćeno	avg: Plaćeno	sep: Plaćeno	0,00 €

Plaćeno
Vlasnik prijavio uplatu
Nije plaćeno

Mjesečno zaduženje zgrade 57,25 €

Primjer: evidencija jedne zgrade za posljednjih šest mjeseci. Stan 3 je tri mjeseca zaredom bez uplate, pa je na spisku dužnika.

Za koga

Za one koji vode zgradu i one koji u njoj žive

Profesionalni upravnici

Više zgrada pod jednim nalogom, svaka sa svojim djelovima, fondom i skupštinom. Obračun je isti za sve, a dužnike ne tražite po tabelama.

Predsjednici skupštine

Vidite dužnike, troškove i račune izvođača, sazivate skupštinu i dobijate zapisnik spreman za štampu.

Vlasnici stanova i poslovnih prostora

Pozivnica stiže e-mailom. Vidite svoja zaduženja i uplate, stanje fonda, dokumente i godišnji izvještaj, i glasate elektronski za svoj dio.

Mogućnosti

Šta sistem radi

Sve iz ovog spiska radi danas, u panelu DreamEstate-a.

Evidencija i naplata

Od površine stana do spiska dužnika, po pravilima iz zakona.

Zgrada i posebni djelovi: Površina, vrsta i vlasnik svakog dijela. Bodovi se računaju sami: bod po m² stana i poslovnog prostora, pola boda po m² pomoćnog. Djelove uvozite iz CSV tabele.
Vlasnici i uloge: Vlasnike i predsjednika skupštine pozivate e-mailom. Svako dobija svoju ulogu i vidi samo ono što mu pripada.
Mjesečna zaduženja: Prave se sama početkom svakog mjeseca. Svako zaduženje pamti vrijednost boda, pa kasnija promjena ne mijenja stare mjesece.
Uplate: Uplata zatvara najstariji dug, a višak ostaje kao pretplata. Sistem upozori na uplatu koja liči na već unijetu, a greška se stornira, ne briše.
Uvoz bankovnog izvoda: Izvod iz e-bankinga (CSV ili Excel) uvozite u panel, a kolone mapirate samo pri prvom uvozu. Uplate prepoznaje po pozivu na broj, predlaže po imenu i iznosu, a svaki red potvrđujete prije knjiženja. Već proknjiženi redovi se prepoznaju i preskaču.
Dužnici: Po zakonskom pravilu od tri uzastopna mjeseca: od kada je vlasnik dužnik i koliki je dug po mjesecima.
Poziv na broj: Svaki posebni dio ima svoj poziv na broj (npr. 1001-7), vidljiv vlasniku u panelu, na kartici i u podsjetniku. Upravnik po pozivu na broj brzo pronalazi dio kad unosi uplatu.
Podsjetnici dužnicima: Opciono, sistem 10. u mjesecu šalje e-mail vlasnicima sa dugom: iznos, račun zgrade (IBAN) i poziv na broj. Najviše jednom mjesečno po dijelu; uključuje se u podešavanjima zgrade.
Kartica vlasnika i pregled duga: Izvod vlasnika za izabrani period i pregled duga za štampu — koristan kao dokaz kad poslije tri mjeseca krene izvršenje.

Fond i izvještaj

Novac zgrade na jednom mjestu, u obliku koji svaki vlasnik može da provjeri.

Fond: Početno stanje, prihod iz potvrđenih uplata i troškovi po kategorijama i mjesecima.
Troškovi: Lift, čišćenje, struja, popravke, osiguranje i ostalo, uz račun izvođača kao PDF ili sliku.
Dokumenti zgrade: Ugovori, odluke i računi na jednom mjestu. Za svaki dokument birate da li ga vlasnici vide.
Godišnji izvještaj: Prihodi, troškovi i stanje fonda, spremni za štampu. Kad ga objavite, vlasnici ga vide u panelu.
Izvoz u CSV: Zaduženja, uplate, dužnici, troškovi, fond i posebni djelovi izvoze se u CSV koji se ispravno otvara u Excel-u, spreman za knjigovođu.

Skupština

Od poziva do zapisnika, sa kvorumom koji se sam računa.

Dnevni red i pozivi: Prvi i drugi poziv idu članovima e-mailom. Sazvanu skupštinu možete otkazati, a članovi dobijaju obavještenje.
Glasanje: Uživo, elektronski ili preko punomoćnika.
Kvorum: Računa se sam, za prvi i za drugi poziv, uz objašnjenje kako je dobijen.
Zapisnik i odluke: Skupštinu zatvarate sa odlukama i štampate zapisnik. Usvojena vrijednost boda primjenjuje se na buduća zaduženja.
Mandat upravnika: Podsjetnik stiže e-mailom 90 i 30 dana prije isteka mandata.
Izjava za elektronsko glasanje: Upravnik bilježi datum pisane izjave svakog vlasnika koju zakon traži (čl. 6); glasove date bez nje sistem posebno označava na spisku glasova.

Vlasnici

Svako vidi svoje stanje, bez pozivanja upravnika.

Svoje stanje, ne tuđe: Vlasnik vidi svoja zaduženja, uplate i saldo, zbirno stanje fonda i troškove po kategorijama. Tuđa dugovanja ne vidi.
Veza sa „Moj dom“: Zaduženje za održavanje zgrade stiže među račune za stan, uz struju i vodu, sa istim podsjetnikom e-mailom.
Prijava uplate: Vlasnik u „Moj dom“ označi da je platio, a upravnik potvrdi. Dok nije potvrđena, uplata se ne računa u saldo.
Elektronsko glasanje: Vlasnik glasa za svoj dio iz panela, bez dolaska na sjednicu.
Oglasna tabla: Predsjednik skupštine ili upravnik objavljuje obavještenja za zgradu, može ih zakačiti na vrh i priložiti dokument zgrade, a po potrebi ih pošalje i e-mailom svim vlasnicima — uz dnevni limit protiv zloupotrebe. Svaki član ih vidi u panelu.
Prijava kvarova: Vlasnik prijavljuje kvar sa opisom, lokacijom i do pet fotografija, iz kojih se uklanjaju podaci o lokaciji. Upravnik mijenja status — primljeno, u radu, riješeno ili odbijeno uz napomenu — i dobija e-mail o svakoj novoj prijavi, a prijavilac kad se status promijeni. Drugi vlasnici vide prijave, ali ne i ime prijavioca.

Za upravnike zgrada

Upravljanje zgradom bez tabela i papira

Upravljanje stambenom zgradom često znači tabelu u Excelu, svesku sa uplatama i dužnike koje niko ne broji do skupštine. Upravnik zgrade je aplikacija za upravnike zgrada koja sve drži na jednom mjestu: posebne djelove i bodove, mjesečna zaduženja, uplate, dužnike, fond i godišnji izvještaj.

Program je isti za profesionalnog upravnika koji vodi više zgrada i za upravnika iz redova stanara koji vodi svoju. Za skupštinu stanara pozivi idu e-mailom, kvorum se računa sam, a zapisnik je spreman za štampu; vlasnici svoje stanje vide u panelu, bez pozivanja upravnika.

Veza sa „Moj dom“

Zaduženje stiže vlasniku uz ostale račune

Vlasnik koji svoj stan vodi u „Moj dom“ vidi održavanje zgrade na istom spisku kao struju i vodu, sa istim podsjetnikom. Kad označi da je platio, vama ostaje samo da potvrdite.

Više o „Moj dom“

EPCG42,50 €
Vodovod i kanalizacija Podgorica18,30 €
Održavanje zgradeOznačeno kao plaćeno, čeka potvrdu upravnika15,50 €

Primjer: računi jednog stana u „Moj dom“.

Kako počinje

Tri koraka do prvog zaduženja

1
Dobijete pristup
Javite nam se i uključujemo modul za vaš nalog. Vlasnici koje kasnije pozovete dobijaju pristup sami.
2
Uvezete djelove i pozovete vlasnike
Posebne djelove unesete ručno ili uvezete iz CSV tabele po šablonu iz panela, pa pozovete vlasnike i predsjednika skupštine e-mailom.
3
Pokrenete zaduženja
Unesete vrijednost boda i dan dospijeća. Od tada se zaduženja prave sama, svakog mjeseca.

Propisi

Šta propis traži

Za godinu dana svaki upravnik moraće da zna, po stanu i po mjesecu, koliko je zaduženo, koliko naplaćeno i ko kasni tri mjeseca — i da to pokaže. Tabela u Excelu to ne rješava kad dođe do izvršenja.

Zgrada sa više od četiri vlasnika mora imati upravnika; bira ga skupština na mandat od četiri godine. ¹
Naknada se obračunava po m² kroz bodove: jedan bod po m² stambenog i poslovnog prostora, pola boda po m² pomoćnog prostora. Vrijednost boda utvrđuje skupština i danas ne može biti manja od 0,20 €. ²
Zgrada mora imati zajednički račun, evidenciju i godišnji izvještaj u koji svi vlasnici imaju pravo uvida. ³
Ako vlasnik ne plati tri uzastopna mjeseca, upravnik je dužan da pokrene izvršenje. ⁴
Skupština odlučuje ako je prisutno više od polovine članova; ako ni poslije drugog poziva nema kvoruma, odlučuje većina prisutnih. ⁵
Glasanje može biti i elektronsko — to dozvoljava već važeći zakon. ⁶

Nacrt zakona u javnoj raspravi (avgust 2026) predviđa da vrijednost boda ne može biti manja od 0,30 €/m², da upravniku pripada najmanje 15 % a predsjedniku skupštine najmanje 5 % mjesečne naknade, uvodi licenciranje upravnika i profesionalnu odgovornost, daje zbirnom računu svojstvo izvršne isprave i prenosi dug na novog vlasnika. Primjenjivao bi se godinu dana po stupanju na snagu. Dok tekst ne bude usvojen, ovo su najave iz obrazloženja nacrta, ne obaveza. ⁷

1. Zakon o održavanju stambenih zgrada, čl. 4–5a — izbor i mandat upravnika — Podaci provjereni 12. septembar 2026.
2. Zakon o održavanju stambenih zgrada — naknada obračunata po bodovima — Podaci provjereni 12. septembar 2026.
3. Zakon o održavanju stambenih zgrada — zajednički račun i godišnji izvještaj — Podaci provjereni 12. septembar 2026.
4. Zakon o održavanju stambenih zgrada — postupak kod neplatiša — Podaci provjereni 12. septembar 2026.
5. Zakon o održavanju stambenih zgrada, čl. 7 — kvorum skupštine — Podaci provjereni 12. septembar 2026.
6. Zakon o održavanju stambenih zgrada, čl. 6 — elektronsko glasanje — Podaci provjereni 12. septembar 2026.
7. CdM — obrazloženje Nacrta zakona o upravljanju i održavanju stambenih zgrada (septembar 2026) — Podaci provjereni 12. septembar 2026.

Ovo nije pravni savjet. Provjerite tekst zakona i nacrta na zvaničnim izvorima prije nego što donesete odluku.

Pitanja

Česta pitanja

Vidi li vlasnik tuđa dugovanja?

Ne. Vlasnik vidi svoje stanje i zbirno stanje fonda, na koje ima pravo. Poimenična dugovanja vidi upravnik.

Da li se novac naplaćuje preko vas?

Ne. Uplate idu na zajednički račun zgrade kao i do sada; mi vodimo evidenciju.

Kako se vodi skupština stanara u aplikaciji?

Unesete dnevni red, a prvi i drugi poziv idu članovima e-mailom. Glasa se uživo, elektronski ili preko punomoćnika, a kvorum se računa sam. Skupštinu zatvarate sa odlukama i štampate zapisnik; ako je usvojena nova vrijednost boda, primjenjuje se na buduća zaduženja.

Da li je elektronsko glasanje pravno valjano?

Važeći zakon dozvoljava glasanje elektronskim putem. Sistem bilježi ko je, kada i kako glasao i pravi zapisnik. Datum pisane izjave vlasnika kojom pristaje na elektronsko glasanje sistem bilježi uz glas; samu izjavu, kako zakon nalaže, i dalje čuva upravnik, a glasove date bez nje sistem posebno označava na spisku glasova.

Imamo dva ulaza — da li je to jedna ili dvije zgrade?

Za sada se svaki ulaz vodi zasebno, jer se tako obično i naplaćuje.

Kako dobijam pristup?

DreamEstate uključuje pristup za svakog upravnika posebno. Pišite nam na [email protected], a kad je pristup uključen, zgradu dodajete sami u panelu. Vlasnici i predsjednik skupštine koje pozovete dobijaju pristup automatski.

Mogu li voditi više zgrada?

Da. Pod jednim nalogom vodite više zgrada, svaku sa svojim djelovima, zaduženjima, fondom i skupštinom.

Da li je aplikacija za profesionalne upravnike ili za upravnika iz redova stanara?

Za oba. Svaki upravnik ima svoj nalog. Upravnik iz redova stanara vodi svoju zgradu, a profesionalni upravnik pod istim nalogom vodi više zgrada, svaku sa svojim djelovima, fondom i skupštinom.

Šta vidi vlasnik?

Svoja zaduženja, uplate i saldo, zbirno stanje fonda, troškove po kategorijama, dokumente koje ste označili za vlasnike i objavljeni godišnji izvještaj. Glasa elektronski za svoj dio. Tuđa dugovanja ne vidi.

Šta je upravljanje zgradom po zakonu u Crnoj Gori?

Po važećem Zakonu o održavanju stambenih zgrada, zgrada sa više od četiri vlasnika mora imati upravnika, kojeg skupština bira na četiri godine. Zgrada mora imati zajednički račun, evidenciju i godišnji izvještaj, naknada se obračunava po bodovima, a za vlasnika koji ne plati tri uzastopna mjeseca upravnik pokreće izvršenje. Detalji i izvori su u dijelu o propisima; ovo nije pravni savjet.

Zatražite pristup

Pišite nam i uključujemo pristup za vaš nalog. Prvu zgradu dajemo besplatno prvih šest mjeseci — dovoljno da prođe ciklus naplate i da vidite da li vam evidencija zaista stoji.