Kupovina zemljišta u Crnoj Gori za strane državljane predstavlja složenu materiju koja zahtijeva poznavanje aktuelnih zakonskih propisa. Dok strani državljani mogu slobodno kupovati stanove i apartmane u Crnoj Gori, za kupovinu zemljišta i kuća postoje specifična pravila. Najvažniji uvjet je postojanje reciprociteta između država, a za one koji ne ispunjavaju ovaj uvjet postoji alternativno rješenje kroz osnivanje firme.
Zakonski okvir za kupovinu zemljišta
Kupovina zemljišta od strane stranih državljana regulisana je zakonima koji omogućavaju kupovinu zemljišta samo u slučajevima kada postoji recipročni sporazum između Crne Gore i zemlje iz koje kupac dolazi. To znači da stranci mogu kupiti zemljište samo ako njihova država omogućava crnogorskim državljanima isto pravo.
Međutim, za zemlje koje nemaju ovaj sporazum, postoji mogućnost da kupe zemljište preko firme registrovane u Crnoj Gori, a ta firma može biti u 100% stranom vlasništvu. Stranci iz zemalja koje nemaju recipročni sporazum sa Crnom Gorom mogu kupiti zemljište samo preko pravnog entiteta koji je registrovan u Crnoj Gori.
Razlika između građevinskog i poljoprivrednog zemljišta
Važno je razlikovati tipove zemljišta jer se različito tretiraju:
Građevinsko zemljište
Prema zakonodavstvu Crne Gore svako fizičko ili pravno lice može kupiti zemljište za izgradnju objekata. Ali treba imati na umu da pojedinac stranac ima pravo kupiti parcelu od najviše 5000m2, a pravno lice može steći zemljište za različite namjene gotovo bez ograničenja.
- ✓ Maksimalno 5.000 m² za fizička lica
- ✓ Bez ograničenja za pravna lica
- ✓ Potrebni urbanističko-tehnički uslovi
Poljoprivredno zemljište
Kupovina zemljišta za poljoprivredne svrhe takođe može biti specifična. Ako stranac želi da kupi zemljište koje je označeno kao poljoprivredno, moraće da dokaže da planira da ga koristi u skladu sa poljoprivrednim zakonodavstvom.
- ⚠ Potreban dokaz o namjeni
- ⚠ Obaveza poljoprivredne upotrebe
- ⚠ Dodatne procedure
Aktualne cijene zemljišta po zonama
| Lokacija | Građevinsko zemljište (€/m²) | Poljoprivredno zemljište (€/m²) |
|---|---|---|
| Budva centar | 44.653 - 48.507 | - |
| Podgorica - Tološi | 89 | - |
| Podgorica - Zagorič | 7.636 m² ukupno | - |
| Kolašin | 40 | - |
| Danilovgrad | 40 | 13 |
| Žabljak centar | 55.000 za 1.5km od centra | - |
Ograničenja za kupovinu zemljišta
Takođe, postoji ograničenje u pogledu kupovine zemljišta u blizini priobalnih područja i zaštitnih zona. Crna Gora je donijela zakone koji regulišu kupovinu zemljišta i nekretnina u obalnom području, kao i u područjima koja su pod zaštitom države (nacionalni parkovi, prirodne oblasti, kulturna dobra). Ovi zakoni imaju za cilj očuvanje životne sredine i zaštitu kulturnog naslijeđa.
Jeste li znali?
Kupovina zemljišta u zaštićenim područjima podliježe dodatnim procedurama i potrebnim dozvolama.
Osnivanje firme kao alternativa
Za strance čije zemlje nemaju recipročni sporazum sa Crnom Gorom, osnivanje pravnog lica predstavlja najčešće korišćeno rješenje. Prednosti ovog pristupa su:
Vlasništvo firme
Firma može biti u potpunosti u stranom vlasništvu
Površina zemljišta
Pravna lica mogu kupovati zemljište bez ograničenja površine
Različite namjene
Mogućnost sticanja zemljišta za različite namjene
Legalizacija i nove zakonske promjene 2025/2026
Novi Zakon o legalizaciji usvojen u avgustu 2025. uveo je jasnu granicu od prošle prakse: nekretnine bez važeće građevinske dozvole ne mogu se prodavati dok se ne legalizuju - ograničenje prenosa je registrovano u katastarskim zapisima - zgrade koje nisu zabilježene na zvaničnim satelitskim i aerofotogrametrijskim snimcima ne mogu biti legalizovane ili uključene u pravni promet.
Vlasnici bespravnih objekata imaju šest mjeseci od 14. avgusta 2025. da podnesu zahtjev za legalizaciju i da upišu objekat u katastar. To znači da je krajnji rok 14. februar 2026. Nakon tog datuma, objekti bez upisa neće moći da se legalizuju, neće biti mogući notarski promet (prodaja, zakup), a inspekcija može donijeti rješenje o rušenju.
Troškovi legalizacije
- ✓ Naknada za urbanu sanaciju se dijeli između lokalne samouprave (80%) i državnog budžeta (20%). Visina naknade zavisi od planskog dokumenta, zone, stepena opremljenosti zemljišta, kao i vrste i namjene objekta
- ✓ Omogućeno je plaćanje u ratama – do 360 mjesečnih rata za objekte osnovnog stanovanja, do 120 rata za ostale, dok luksuzni turistički objekti plaćaju u najviše 60 rata, uz znatno viši iznos – od 1.500 do 5.000 eura po kvadratnom metru
- ✓ Obračun se vrši po kvadratu, na osnovu elaborata izvedenog stanja koji mora izraditi licencirana geodetska organizacija
PDV i porezi na zemljište
Promet zemljišta (poljoprivrednog, građevinskog, izgrađenog i neizgrađenog), ne podliježe plaćanju PDV-a. Međutim, novi vlasnik zemljišta nakon potpisivanja kupoprodajnog ugovora plaća porez na kupovinu nekretnine u iznosu od 3% cijene.
Troškovi kupovine zemljišta
- ✓ Porez na promet: 3% od procijenjene vrijednosti
- ✓ Notarski troškovi: 150-300€
- ✓ PDV na zemljište: 0% (oslobođeno)
- ✓ Geodetski elaborat: prema dogovoru
- ✓ Urbanističko-tehnički uslovi: prema opštini
Postupak kupovine kroz firmu
Za strance koji ne mogu direktno kupiti zemljište, postupak kroz osnivanje firme obuhvata sljedeće korake:
Osnivanje DOO-a
Registracija društva sa ograničenom odgovornošću u Crnoj Gori
Otvaranje poslovnog računa
Potrebno za funkcionisanje firme i kupovinu nekretnine
Kupovina zemljišta
Firma kupuje zemljište kao pravno lice
Upis u katastar
Registracija vlasništva na ime firme
Investicijske mogućnosti i porezne olakšice
Crna Gora nudi porezne olakšice i subvencije za strane investitore u sektorima poput turizma, poljoprivrede i proizvodnje. Investitori koji se odluče da ulažu u ove sektore mogu uživati u povoljnim poreskim režimima, smanjenju poreza na dobit, kao i mogućnostima za povoljne državne kredite.
Crna Gora nudi nekoliko specijalizovanih ekonomskih zona koje omogućavaju povoljnije poslovanje sa smanjenim administrativnim barijerama i niskim porezima. Ove zone su posebno atraktivne za investitore koji planiraju izgradnju objekata za turizam ili industrijske objekte.
"Kupovina zemljišta u Crnoj Gori za strance zahtijeva pažljivo planiranje i poznavanje zakonskih procedura, ali alternativno rješenje kroz osnivanje firme omogućava investitorima da ostvare svoje ciljeve.
— Miloš Radović, Agent za nekretnine
Praktični savjeti za kupce
Angažujte lokalne stručnjake koji će vam pomoći da se snalazite u zakonskim i administrativnim procedurama. Provjerite sve vlasničke dokumente prije nego što potpišete ugovor. Budite svjesni svih poreza i taksi koje ćete morati platiti tokom procesa kupovine. Pratite zakonske izmjene koje se odnose na strane državljane.
Preporučuje se
- ✓ Angažovanje lokalnog advokata
- ✓ Provjera svih dokumenata
- ✓ Osnivanje firme za veće investicije
- ✓ Konsultacije sa geodetom
Izbjegavajte
- ✗ Kupovinu bez provjere reciprociteta
- ✗ Zanemarivanje legalizacije
- ✗ Kupovinu u zaštićenim zonama
- ✗ Propuštanje rokova za upis
Kupovina zemljišta u Crnoj Gori za strane državljane moguća je uz poštovanje zakonskih procedura. Dok direktna kupovina zahtijeva reciprocitet između država, osnivanje firme predstavlja efikasno alternativno rješenje. Važno je pratiti nove zakonske izmjene, posebno u oblasti legalizacije, i angažovati stručnu pomoć za uspješnu realizaciju investicije.
