Jedno od prvih pitanja koje svaki investitor u crnogorske nekretnine postavi jeste: iznajmljivati kratkoročno — turistima tokom sezone — ili potpisati godišnji ugovor i osigurati stabilan prihod tokom cijele godine? Odgovor nije jednostavan, jer svaki model nosi svoje prednosti, rizike i finansijski potencijal koji varira od lokacije do lokacije. Prema podacima DreamEstate tržišnog pregleda, prosječna cijena nekretnine na crnogorskom primorju danas iznosi 2.520 €/m² u Budvi i 2.216 €/m² u Baru — što znači da je izbor prave strategije iznajmljivanja ključan za povrat investicije.
Turistički kontekst: Zašto je Crna Gora privlačna za iznajmljivanje?
Crna Gora bilježi snažan turistički rast koji direktno utiče na potražnju za smještajem. Prema najnovijim podacima Zavoda za statistiku Crne Gore (MONSTAT), 2025. godina je obilježena značajnim porastom turističkih dolazaka i noćenja, postavljajući novi rekord za ovu jadransku zemlju. Privatni smještaj i lokalne pansione zabilježili su značajan rast broja gostiju, s više od 10 miliona noćenja u privatnom smještaju u 2025. godini, jer putnici sve više traže pristupačnije opcije izvan tradicionalnih hotelskih ponuda.
Prema podacima Ministarstva turizma, Crna Gora je u prvih sedam mjeseci 2025. godine zabilježila porast broja turista od 4,28% u poređenju s istim periodom prethodne godine, a u odnosu na rekordnu 2019. godinu broj posjetilaca bio je veći za 14%, dok su noćenja porasla za 16%.
Najveći udio turista dolazi iz Evrope (80,5%), s najvećim učešćem Srbije (27%), Albanije (16,9%) i Bosne i Hercegovine (8,1%). Po vrsti odredišta, najveći broj noćenja ostvaren je u primorskim destinacijama (60,4%), zatim u glavnom gradu (22,9%) i planinskim odredištima (11%).
Model 1: Sezonsko (kratkoročno) iznajmljivanje
Sezonsko iznajmljivanje podrazumijeva kratkoročni najam — najčešće dnevni ili sedmični — tokom ljetnje sezone (jun–septembar), a ponekad i zimske sezone u planinskim destinacijama. Ovo je model koji donosi najviše prihode po noćenju, ali zahtijeva aktivno upravljanje i nosi veće operativne troškove.
Budva i Kotor — primorje
Visoke dnevne cijene tokom jula i avgusta. Prinos 6–10% godišnje za dobro pozicionirane apartmane.
Kolašin i Žabljak — planine
Zimska sezona (decembar–mart) sa visokom popunjenošću. Prinos 5–8% godišnje.
Kolašin: Dvosezonska destinacija
Kratkoročni prinosi od iznajmljivanja u Kolašinu dostižu 8–12% godišnje za dobro upravljane nekretnine, a servisni apartmani postižu 85% popunjenosti tokom zimskih mjeseci. Na nadmorskoj visini od 954 metra, Kolašin se nameće kao vodeća planinska destinacija u Crnoj Gori, s cijenama nekretnina od 1.200 do 3.000 €/m² i godišnjim prinosima od 6–12%.
Centralni dio grada bilježi popunjenost od 95% tokom ski-sezone (decembar–mart), s dnevnim cijenama iznajmljivanja od 80 do 250 €.
Prema podacima sa portala montenegrotourist.info, apartmani u Kolašinu nude cijene od 65–85 € za studije, 85–110 € za Field Kolasin Apartments i 80–180 € za vikendice tipa Una.
Vlada aktivno ulaže u razvoj skijaške infrastrukture (nove žičare i staze), što osigurava dvije profitabilne sezone: zimu (skijanje) i ljeto (ekoturizam i planinarenje).
Budva, Bečići i Kotor: Ljetnja sezona
Budva je nesporni lider na tržištu, kombinujući maksimalnu likvidnost i najviše prinose od zakupnine — od 6 do 10% godišnje. Prednosti su konstantno visok protok turista, najrazvijenija infrastruktura i najmanji rizik od zastoja. Nekretnine u Budvi su idealne za investitore koji traže pasivni prihod.
Najpopularniji gradovi među turistima su Budva, Bečići, Sveti Stefan, Pržno i Rafailovići — s najviše atrakcija, zabave i opremljenih plaža. U blizini Budve nalazi se i najveća plaža Jaz, okružena borovom šumom.
Svaki treći turist u Crnoj Gori odmara u opštini Budva — gotovo 800.000 posjetilaca koji ostvaruju pet i po miliona noćenja.
Model 2: Cjelogodišnje (dugoročno) iznajmljivanje
Dugoročni najam podrazumijeva potpisivanje godišnjeg ugovora s jednim stanar(k)om ili porodicom. Ovaj model je posebno popularan u Podgorici, Baru i gradovima s razvijenom poslovnom infrastrukturom. Bar, kao glavna luka i poslovni centar, nudi idealan balans cijene, kvaliteta života i stabilnosti dugoročnih zakupnina — strategija pristupačne početne cijene i visoke potražnje za dugoročnim zakupom donosi prihod tokom cijele godine.
Stvarne cijene dugoročnog najma — aktuelni oglasi 2026.
Prema aktuelnim oglasima na portalu 2home.me i gomonte.me, cijene dugoročnog najma na primorju u 2026. godini su sljedeće:
| Lokacija i tip stana | Dugoročni najam (€/mj.) | Sezonski najam (€/mj. van sezone) | Procijenjeni prinos |
|---|---|---|---|
| Budva centar, jednosoban 42–52 m² | 450–750 € | 350–550 € | 6–10% |
| Bečići, dvosoban 55–70 m² | 600–1.100 € | 500–750 € | 5–8% |
| Budva, trosoban 112–125 m² | 1.300 € | 750–1.000 € | 4–7% |
| Herceg Novi, dvosoban 68–70 m² | 500–700 € | 350–500 € | 5–8% |
| Podgorica, jednosoban (City Kvart) | 400–600 € | — | 4–6% |
| Kolašin, studio/jednosoban | 300–500 € | 65–120 € (po noćenju) | 6–12% |
Konkretni primjeri iz aktuelnih oglasa na primorju ilustruju razliku između sezonskog i godišnjeg najma. Jednosoban stan od 52 m² u Budvi (oblast TQ Plaza), peti sprat, 300 metara od mora: iznajmljivanje do 1. juna 2026. iznosi 550 €, dok godišnja kirija iznosi 750 € plus komunalije. Jednosoban stan od 47 m² u Bečićima, drugi sprat, 350 metara od mora: iznajmljivanje do 1. juna 2026. iznosi 500 €, dok godišnja kirija iznosi 600 € plus režije.
Ovi podaci pokazuju karakteristični obrazac na primorju: vlasnici tokom zime i proljeća iznajmljuju po nižim cijenama (van-sezonski najam), a od juna slobodne kapacitete popunjavaju turistima po znatno višim dnevnim cijenama.
Prednosti i mane svakog modela
✓ Sezonsko iznajmljivanje — prednosti
- ✓ Viši prihodi po noćenju (80–250 €/noć ljeti)
- ✓ Fleksibilnost — koristite stan van sezone
- ✓ Prinos 6–10% godišnje na primorju
- ✓ Mogućnost prilagođavanja cijena potražnji
- ✓ Diversifikacija gostiju (turisti iz cijelog svijeta)
✗ Sezonsko iznajmljivanje — mane
- ✗ Prihod koncentrovan u 3–4 ljetnja mjeseca
- ✗ Visoki operativni troškovi (čišćenje, platforme)
- ✗ Potrebno aktivno upravljanje ili menadžment agencija
- ✗ Veće habanje namještaja i opreme
- ✗ Neizvjesnost popunjenosti van vrhunca sezone
✓ Cjelogodišnje iznajmljivanje — prednosti
- ✓ Stabilan, predvidljiv prihod svaki mjesec
- ✓ Niski operativni troškovi (bez čestog čišćenja)
- ✓ Manji rizik od praznog stana
- ✓ Idealno za Podgoricu i Bar (poslovni centri)
- ✓ Manje administrativnih obaveza
✗ Cjelogodišnje iznajmljivanje — mane
- ✗ Niži ukupni prihod u poređenju sa sezonskim
- ✗ Nema fleksibilnosti za lično korišćenje
- ✗ Rizik od problematičnih stanara
- ✗ Teže raskidanje ugovora van sezone
- ✗ Prinos 4–6% u Podgorici — niži od primorja
Kombinovana strategija: Maksimalni prinos tokom cijele godine
Iskusni investitori u Crnoj Gori sve češće primjenjuju kombinovanu strategiju koja objedinjuje prednosti oba modela. Suština je jednostavna: primorski stan se iznajmljuje turistima tokom ljetnje sezone (jun–septembar), a ostatak godine se nudi na dugoročni najam po nižoj, ali stabilnoj cijeni.
Izdavanje nekretnina u Crnoj Gori može biti kratkoročno (dnevno za letovanje), dugoročno (na godinu dana) i pred turističku sezonu — što upravo opisuje ovu hibridnu strategiju koju vlasnici sve više primjenjuju.
Primjer iz prakse: jednosoban stan u Budvi (52 m², 300 m od mora) tokom zimskog perioda (oktobar–maj) iznajmljuje se za 550 €/mj., dok se ljeti (jun–septembar) nudi turistima po dnevnoj cijeni od 80–120 €. Uz prosječnu popunjenost od 70% tokom sezone, godišnji prihod može biti značajno viši od čistog dugoročnog najma.
Luksuzni projekti i kombinovana strategija
Luksuzni kompleksi poput Porto Montenegra u Tivtu i Portonovi u Herceg Novom nude poseban model — tzv. kondo-hotel aranžman, gdje upravljačka kompanija preuzima cjelokupno iznajmljivanje i podijeli prihod s vlasnikom. Investicije u Tivatu nude niže kratkoročne prinose od zakupa, ali garantuju stabilan rast vrijednosti, jer je tržište usmjereno ka evropskim milionerima i jahting turizmu — to je jedna od najboljih lokacija u Crnoj Gori za luksuzna ulaganja.
U okviru kompleksa Porto Montenegro iznajmljuju se rijetko dostupni stanovi za dugoročni najam, dok se u vansezoni isti prostori nude i kratkoročno, što je primjer idealne kombinovane strategije za luksuzni segment.
Kompleks Lustica Bay na Luštici nudi sličan model — dugoročni najam dvosobnog stana u prestižnom kompleksu Lustica Bay, Centrale, površine 100 m² s dvije spavaće sobe, dvije kupatila, otvorenom kuhinjom i prostornom terasom — koji se u sezoni može konvertovati u kratkoročni najam.
Jeste li znali?
Privatni smještaj u Crnoj Gori ugostio je 1,17 miliona turista s čak 11,2 miliona noćenja — gosti u privatnom smještaju ostajali su gotovo tri puta duže nego u hotelima (9,5 dana). Time je privatni smještaj ostvario čak 68,7% ukupnih noćenja u zemlji. Ovo je snažan argument za investiranje u apartmane namijenjene kratkoročnom iznajmljivanju.
Lokacije: Gdje koji model bolje funkcioniše?
Prosječna cijena nekretnine: 2.520–3.335 €/m². Prinos od kratkoročnog najma: 6–10%. Visoka turistička potražnja cijele godine. Pretražite stanove u Budvi.
Prosječna cijena nekretnine: 2.488 €/m². Prinos od dugoročnog najma: 4–6%. Stabilna potražnja od strane zaposlenih i studenata tokom cijele godine.
Cijene nekretnina: 1.200–3.000 €/m². Prinos: 6–12%. Zimska i ljetnja sezona osiguravaju visoku popunjenost. Kolašin i Žabljak su izuzeci jer skijaški turizam diže cijene stanova iznad sjevernog prosjeka.
Novi turistički trendovi koji mijenjaju strategije iznajmljivanja
U periodu 2025–2026, Crna Gora bilježi priliv turista ne samo tokom ljetnje sezone već i tokom vansezone — sve zahvaljujući digitalnim nomadima i relokaktorima. Ovaj trend mijenja klasičnu sliku sezonalnosti i otvara nove mogućnosti za investitore.
Sastav turista se mijenja: bilježi se snažan rast iz neevropskih tržišta, posebno iz Kine (+95%) i Izraela (+915%) u prvom kvartalu 2025. godine, mada su njihovi boravci kraći (prosječno 1,5 dana za kineske turiste). Ovo upućuje na to da je kratkoročni najam sve relevantiji i van klasičnih ljetnih termina.
CIRT (Centar za istraživanje i razvoj turizma) očekuje pozitivne rezultate predstojeće ljetnje sezone, podržane predviđenim porastom putničkog prometa na Aerodromu Tivat od 25% i snažnim rezervacijama u kolektivnom smještaju.
Poreske i pravne obaveze pri iznajmljivanju
Troškovi kupovine i posjedovanja nekretnine u Crnoj Gori
- ✓ Porez na promet nekretnina: 3% od procijenjene vrijednosti (za nekretnine do 150.000 €). Za nekretnine od 150.001–500.000 € plaća se fiksnih 4.500 € + 5% od iznosa koji prelazi 150.000 €.
- ✓ PDV na novogradnju: 21% (uključen u cijenu kod kupovine od investitora)
- ✓ Godišnji porez na imovinu: Visina poreza na imovinu varira zavisno od opštine i vrste imovine — stopa se kreće od 0,1% do 0,5% od procijenjene vrijednosti nekretnine.
- ✓ Porez na prihod od iznajmljivanja (fizička lica): Za prihode od iznajmljivanja soba, apartmana i kuća za odmor putnicima i turistima, standardni rashodi iznose 50% ostvarenih prihoda. Akontacija poreza na dohodak od imovine iznosi 15% na propisanu poresku osnovicu (oporezivi prihod).
- ✓ Notarski troškovi: 150–500 € (zavisi od vrijednosti nekretnine)
- ✓ Registracija u katastru: obavezna za legalno raspolaganje nekretninom
- ✓ Digitalne platforme (Airbnb, Booking): Nacrt izmjena Zakona o poreskoj administraciji predviđa da firme koje upravljaju digitalnim platformama za iznajmljivanje nekretnina i smještaja imaju obavezu registracije u Crnoj Gori i vođenja evidencije o oglašivačima i plaćenim naknadama.
Praktične strategije za kombinovanje oba modela
Na osnovu dostupnih podataka, evo konkretnih preporuka za investitore koji žele maksimizovati prinos:
Primorje: Sezonski + zimski dugoročni najam
Iznajmljujte turistima od juna do septembra po dnevnim cijenama, a od oktobra do maja potpisujte ugovor na 6–8 mjeseci. Ovaj model je posebno popularan u Budvi i Bečićima — vlasnici oglašavaju stan "do 1. juna" po nižoj cijeni, a sezonu rezervišu za kratkoročni najam.
Planine: Zimska sezona + ljetnji ekoturizam
Kolašin i Žabljak nude dvije sezone — skijanje (decembar–mart) i planinarenje/ekoturizam (jun–septembar). Između sezona moguće je iznajmiti na kratak rok digitalnim nomadima ili porodicama koje traže mir u prirodi.
Podgorica: Čisti dugoročni najam
Kao administrativni i poslovni centar, Podgorica nema izraženu turističku sezonu. Ovdje je dugoročni najam optimalna strategija — stabilan prihod od 400–700 €/mj. uz prinos 4–6% godišnje. Pogledajte aktuelne cijene u Podgorici.
Luksuzni kompleksi: Kondo-hotel model
Projekti poput Porto Montenegra, Portonovi i Lustica Bay nude upravljane aranžmane gdje profesionalna kompanija preuzima sve operativne obaveze i garantuje određeni prinos vlasniku — idealno za investitore koji ne žele aktivno upravljati nekretninom.
"Kombinovana strategija — sezonski najam ljeti i dugoročni ugovor van sezone — postaje standard za iskusne investitore na primorju. Stan koji stoji prazan tokom zime je izgubljena investicija. Svaki slobodan mjesec znači direktan gubitak prinosa.
— Ilustrativan komentar agenta za nekretnine, primorje Crne Gore
Bar: Idealan balans za investitore
Bar je posebno zanimljiva destinacija za investitore koji traže srednji put. Bar, kao glavna luka i poslovni centar, nudi idealan balans cijene, kvaliteta života i stabilnosti dugoročnih zakupnina — strategija pristupačne početne cijene i visoke potražnje za dugoročnim zakupom donosi prihod tokom cijele godine.
Prema podacima DreamEstate baze, prosječna cijena nekretnine u Baru iznosi 2.216 €/m², što je znatno niže od Budve (2.520 €/m²). To znači manji početni ulog uz solidan prinos — idealno za investitore s ograničenim budžetom koji preferiraju stabilnost dugoročnog najma. Pretražite nekretnine u Baru.
Izbor između sezonskog i cjelogodišnjeg iznajmljivanja u Crnoj Gori 2026. godine ne mora biti isključiv — optimalna strategija za većinu investitora je kombinovani model koji maksimizuje prihod tokom sezone (80–250 €/noć u Budvi i Kotoru, 80–180 €/noć u Kolašinu) i osigurava stabilan prihod van sezone putem dugoročnih ugovora (450–1.300 €/mj. u zavisnosti od lokacije i veličine stana). Ključni faktor je lokacija: primorske destinacije poput Budve i Bečića idealne su za sezonski i kombinovani model s prinosom 6–10%, planine (Kolašin, Žabljak) nude dvosezonski potencijal s prinosom do 12%, dok Podgorica i Bar ostaju pouzdane destinacije za čisti dugoročni najam s prinosom 4–6% godišnje.
