Kupovina nekretnine u Crnoj Gori donosi sa sobom niz dodatnih troškova koji mogu značajno povećati konačnu sumu. Potrebno je uključiti dodatnih 5-10% u svoj budžet za sve povezane troškove, ali realno očekivati možete troškove od 4-6% iznad kupoprodajne cijene.
Najvažnije izmjene u 2024. godini donijele su progresivni porez na promet nekretnina koji iznosi 3% za nekretnine do 150.000 €, 5% za dio vrijednosti od 150.000 € do 500.000 € i 6% za dio preko 500.000 €.
Osnovni troškovi kupovine nekretnine
- ✓ Porez na promet: 3-6% (progresivno)
- ✓ PDV na novogradnju: 21%
- ✓ Notarske takse: oko 450€ za nekretninu od 100.000€
- ✓ Advokat: 1-1,5% od kupoprodajne cijene
- ✓ Agencijska provizija: 5% (plaća prodavac)
Porez na promet nekretnina - nova pravila 2024/2026
Najveća promjena u troškovima kupovine nastala je uvođenjem progresivnog poreza na promet nekretnina. Od 1. januara 2024. godine, Crna Gora ima progresivni poreski sistem koji se primjenjuje na kupovinu nekretnina na sekundarnom tržištu.
| Vrijednost nekretnine | Poreska stopa | Način obračuna |
|---|---|---|
| Do 150.000 € | 3% | Fiksna stopa |
| 150.001 - 500.000 € | 5% | 4.500€ + 5% na razliku preko 150.000€ |
| Preko 500.000 € | 6% | 22.000€ + 6% na razliku preko 500.000€ |
PDV na novogradnju - 21%
Kod kupovine direktno od investitora plaća se PDV od 21%, dok se porez na promet ne plaća. Ovo je značajna stavka koja može drastično povećati troškove kupovine nove nekretnine.
PDV se obračunava i plaća po opštoj stopi od 21% od svakog prometa proizvoda, usluga i uvoza proizvoda, što uključuje i novogradnju.
Jeste li znali?
Kupci koji prvi put rješavaju stambeno pitanje za površinu do 20 m² po članu domaćinstva mogu biti oslobođeni poreza na novogradnju.
Notarske takse i troškovi
Notarske takse predstavljaju obaveznu stavku pri kupovini nekretnine. Notarske takse variraju u zavisnosti od kupoprodajne cijene nekretnine. Za kupovinu nekretnine od 100.000 evra, notarska taksa bi iznostila oko 450 evra, sa svim porezima.
Notarske usluge
- • Sastavljanje kupoprodajnog ugovora
- • Ovjera potpisa
- • Podnošenje dokumentacije katastru
- • Dodatno se naplaćuje PDV na notarske usluge
Dodatni troškovi
- • Prevod dokumenata: 300-400€ dodatno
- • Tumač: 40-50€ po satu
- • Sudske i administrativne takse, poštanske usluge
Advokat i pravna pomoć
Iako nije obavezno, angažovanje advokata je preporučeno za sigurnu kupovinu. Tipičan trošak za ovu uslugu je oko 1.000 evra za nekretninu od 100.000 evra, u prosjeku otprilike 1 do 1,5% od ukupne kupoprodajne cene.
Honorari se kreću od 200 do 1.500 eura, zavisno od složenosti transakcije i pravnih pitanja.
"Pravna pomoć je posebno važna za strance koji kupuju nekretnine, jer pomaže u razumijevanju lokalnih propisa i procedura.
— Savjet stručnjaka za nekretnine
Agencijska provizija
U većini slučajeva, prodavac plaća proviziju agencije. Njena veličina iznosi 5% od prodajne cijene. Dakle, za kupca su usluge agenta za nekretnine besplatne.
Prilikom kupovine na sekundarnom tržištu, neke agencije mogu isplatiti proviziju ili kupcu ili strankama. Ova razlika naglašava važnost unaprijed razjašnjavanja strukture provizije s agentom.
Praktičan primjer troškova
| Tip troška | Stan 100.000€ (sekundarno) | Stan 100.000€ (novogradnja) |
|---|---|---|
| Porez na promet | 3.000€ (3%) | 0€ |
| PDV | 0€ | 21.000€ (21%) |
| Notarske takse | 450€ | 450€ |
| Advokat | 1.000€ | 1.000€ |
| Dodatni troškovi | 400€ | 400€ |
| UKUPNO | 4.850€ (4,85%) | 22.850€ (22,85%) |
Rokovi i procedure
Ako kupujete nekretninu za preprodaju, tada je plaćanje poreza obavezno - to morate učiniti u roku od 15 dana od dana zaključenja ugovora. Porez možete platiti kako u Crnoj Gori tako i iz druge zemlje bankovnim transferom na poreski račun. Ukoliko se porez ne plati u roku od 15 dana, onda se za svaki dan kašnjenja naplaćuje kazna u iznosu od 0,3%.
Zakon propisuje maksimalan rok za ponovnu registraciju prava svojine u roku od 60 dana (ali u praksi može trajati i do 3 mjeseca, u zavisnosti od regije).
Savjeti za kupce
✓ Preporučeno
- • Uključite dodatnih 5-10% u svoj budžet
- • Angažujte iskusne advokate i agente za nekretnine
- • Provjerite da li imate pravo na poreska oslobođenja
- • O svim troškovima ćete biti obavješteni prije potpisivanja ugovora
✗ Pazite na
- • Skrivene troškove koji nisu unaprijed navedeni
- • Razjašnjavanje strukture provizije s agentom
- • Propuštanje rokova za plaćanje poreza
- • Kupovinu bez pravne provjere
Važno za 2026. godinu
Stranci se pri kupovini nekretnina tretiraju na isti način kao i građani Crne Gore, a porezi i naknade su isti za sve. Postupak kupovine može biti završen vrlo brzo, često u roku od 1-2 dana.
Troškovi kupovine nekretnine u Crnoj Gori značajno variraju ovisno o tome da li kupujete na sekundarnom tržištu ili novogradnju. Dok sekundarno tržište donosi troškove od 4-6% iznad kupoprodajne cijene, novogradnja može biti značajno skuplja zbog PDV-a od 21%. Ključno je unaprijed planirati sve troškove i angažovati stručnu pomoć za sigurnu kupovinu.
