Svaki investitor koji kupuje nekretninu u Crnoj Gori suočava se s istim ključnim pitanjem: iznajmiti turistima kratkoročno ili potpisati godišnji ugovor? Odgovor nije jednoznačan — zavisi od lokacije, profila investitora, apetita za rizik i raspoloživog vremena za upravljanje. U ovom tekstu donosimo detaljnu analizu obje strategije, s konkretnim brojevima, poreskim pravilima i preporukom za različite profile kupaca.
Tržišni kontekst: zašto je 2026. godina ključna za ovu odluku
Crna Gora je u 2025. godini ostvarila 15,37 miliona turističkih noćenja i 1,48 milijardi eura prihoda od turizma, što je potvrda snažne turističke potražnje. Prema podacima Ministarstva turizma, u prvih sedam mjeseci 2025. zabilježen je rast broja turista od 4,28% u odnosu na isti period 2024. godine. Aerodromi Crne Gore bilježe istorijske rezultate — Aerodrom Podgorica ostvario je rast prometa putnika od oko 45% u junu, dok je Aerodrom Tivat zabilježio povećanje od oko 20%.
Istovremeno, sve je prisutnija i nova kategorija stanara — digitalni nomadi. Prema VisaGuide Digital Nomad Indexu, Crna Gora je u 2025. godini bila treća po redu destinacija za digitalne nomade u cijelom svijetu. Ova kombinacija — masovni turistički promet ljeti i rastući broj dugoročnih stanara tokom cijele godine — čini crnogorsko tržište posebno zanimljivim za investitore koji biraju između dvije strategije iznajmljivanja.
Pregled prinosa po gradovima i strategijama
| Grad / Lokacija | Prosj. cijena (€/m²) | Kratkoročni prinos (bruto) | Dugoročni prinos (neto) | Preporučena strategija |
|---|---|---|---|---|
| Budva (centar / rivijera) | 3.344 € | ↑ 6–9% | 4–5% | Kratkoročno (sezona) |
| Tivat / Porto Montenegro | 4.725 € | ↑ 6–8% | 4–6% | Dugoročno (ekspati) |
| Kotor | 3.335 € | ↑ 6–9% | 4–5% | Kratkoročno (UNESCO) |
| Herceg Novi | 3.437 € | ↑ 5–8% | 4–5% | Mješovita strategija |
| Podgorica | 2.488 € | — (nije turistički) | 4–6% | Dugoročno (cijela god.) |
| Bar | 2.284 € | ↑ 4–6% | 3–5% | Dugoročno (stabilnost) |
Izvori: DreamEstate baza podataka (cijene €/m²), montenegroestates.com i globalpropertyguide.com (prinosi, Q4 2025).
Kratkoročno iznajmljivanje (Airbnb model) — detaljna analiza
Kratkoročno turističko iznajmljivanje — putem platformi Airbnb, Booking.com i sličnih — najčešće se vezuje za primorske gradove: Budvu, Kotor, Tivat i Herceg Novi. Ovo je strategija visokog potencijala, ali i visokih operativnih zahtjeva.
Airbnb Budva (2025/26)
Tipični kratkoročni najam u Budvi ostvaruje medijanski prihod od oko 17.000 € godišnje, uz stopu popunjenosti od 58% i prosječnu dnevnu cijenu od 81 €.
Budva / Kotor — sezona
U ljetnoj sezoni (jun–septembar) cijene noćenja na primorju dosežu 80–250 €, što generira visoke kratkoročne prinose od 6–9% bruto godišnje.
Property management
Profesionalno upravljanje nekretninom (check-in, čišćenje, komunikacija s gostima) košta tipično 15–25% od bruto prihoda. Za strane investitore ovo je praktično obavezno.
Prednosti kratkoročnog iznajmljivanja
- ✓ Viši prinos: Bruto prinos 6–9% na primorju (Budva, Kotor, Tivat), uz mogućnost premijumskih cijena u sezoni
- ✓ Fleksibilnost: Vlasnik može koristiti nekretninu van sezone za lični boravak
- ✓ Povoljniji poreski odbitak: Za turistički najam zakon priznaje standardne rashode od 50% (uz određene uslove), što značajno smanjuje poresku osnovicu
- ✓ Rastući turistički promet: Crna Gora bilježi rast broja turista uz rekordne rezultate aerodroma, što povećava potražnju za smještajem
Nedostaci kratkoročnog iznajmljivanja
- ✗ Sezonalnost: Prihodi su koncentrisani u 3–4 ljetna mjeseca; van sezone popunjenost pada znatno ispod 58%
- ✗ Visoki operativni troškovi: Čišćenje, popravke, marketing, provizija platformi (Airbnb sada naplaćuje domaćinima do 15,5%) i property management kumulativno smanjuju neto prinos
- ✗ Zahtjevno upravljanje: Stalna komunikacija s gostima, koordinacija check-in/check-out procesa i brze reakcije na probleme
- ✗ Regulatorna neizvjesnost: Crna Gora radi na zakonodavnom okviru koji obavezuje digitalne platforme na registraciju i izvještavanje, što može povećati administrativne obaveze
- ✗ Brže habanje nekretnine: Česta rotacija gostiju znači veće troškove održavanja i brže trošenje namještaja i opreme
Dugoročno iznajmljivanje — stabilnost i predvidivost
Dugoročni godišnji zakup privlači drugačiji profil stanara: ekspate, digitalne nomade, radnike iz inostranstva i lokalne stanovnike. Ova strategija nudi niži, ali predvidiv i stabilan prihod tokom cijele godine, bez ovisnosti o turističkim sezonama.
Primjeri dugoročnih cijena najma (2026)
- Jednosoban stan, Budva (centar)800–850 €/mj.
- Jednosoban stan, Budva (Lazi)550–700 €/mj.
- Dvosoban stan, Budva (luksuz)1.400–3.000 €/mj.
- Garsonjera, Podgorica (Zagorič)350–400 €/mj.
- Dvosoban stan, Podgorica550–700 €/mj.
- Dugoročni najam, Tivat (marina)500–800 €/mj.
Prema oglasima na Realitica.com i 2home.me, jul 2026.
Prednosti dugoročnog zakupa
- ✓ Stabilan, predvidiv prihod tokom cijele godine
- ✓ Minimalno upravljanje — idealno za strane investitore
- ✓ Manje habanje nekretnine i niži troškovi održavanja
- ✓ Nema sezonskih oscilacija prihoda
- ✓ Rastuća potražnja: digitalni nomadi i ekspati biraju Crnu Goru kao bazu
- ✓ Prosječni nacionalni bruto prinos 5,59% (Q4 2025, prema Global Property Guide)
Tivat i Porto Montenegro posebno se ističu kao lokacije za dugoročni najam, gdje ekspati i zaposleni u marini traže stanove tokom cijele godine. Dugoročni najam u Tivtu za stanare iz marine i iseljenike donosi 500–800 € mjesečno tokom cijele godine, što uz niže operativne troškove daje atraktivan neto prinos od 4–6%.
U Podgorici, potražnja za dugoročnim iznajmljivanjem raste zahvaljujući rastućoj poslovnoj zajednici i povećanom broju stranaca koji biraju glavni grad kao bazu. Prema podacima iz baze DreamEstate, prosječna cijena stana u Podgorici iznosi 2.488 €/m², što uz razumne najamnine daje prinos od 4–6% godišnje — bez ijednog "praznog" ljetnog mjeseca.
Porezi i poreske olakšice — ključna razlika između strategija
Poresko okruženje Crne Gore je jedno od povoljnijih u Evropi, ali postoji važna razlika između kratkoročnog i dugoročnog iznajmljivanja kada je u pitanju visina priznatih standardnih rashoda.
Porezni tretman prihoda od iznajmljivanja u Crnoj Gori (2026)
▸ Dugoročni zakup (standardni najam)
- ✓ Stopa poreza na dohodak: 9% (fizička lica)
- ✓ Standardni odbitak rashoda: 30% od bruto prihoda
- ✓ Porez se plaća na: 70% bruto prihoda
- ✓ Efektivna stopa: ~6,3% na bruto prihod
▸ Kratkoročni turistički najam (sobe, apartmani turistima)
- ✓ Stopa poreza na dohodak: 9% (fizička lica)
- ✓ Standardni odbitak rashoda: 50% od bruto prihoda (turistički najam)
- ✓ Porez se plaća na: 50% bruto prihoda
- ✓ Efektivna stopa: ~4,5% na bruto prihod
Napomena: Prema Zakonu o porezu na dohodak fizičkih lica Crne Gore, kod iznajmljivanja soba, apartmana i stanova turistima i putnicima, standardni rashodi mogu iznositi 50% ili više ostvarenih prihoda, u zavisnosti od ispunjenih uslova. Poreska prijava podnosi se do 30. aprila za prethodnu godinu. Savjetujemo konsultaciju s lokalnim poreskim savjetnikom za precizno utvrđivanje obaveza.
Ostali troškovi kupovine i posjedovanja nekretnine
- ✓ Porez na promet nekretnina (sekundarno tržište): progresivan od 3% (od 2024. godine)
- ✓ PDV na novogradnju (prvi prenos): 21% — uključen u cijenu
- ✓ Godišnji porez na nepokretnost: 0,25–1,0% od tržišne vrijednosti (zavisi od opštine i kategorije)
- ✓ Notarski troškovi: 150–300 €
- ✓ Provizija agencije: 0% za kupca (prodavac plaća)
- ✓ Rok za uplatu poreza na promet: 15 dana od potpisivanja ugovora
Top lokacije i projekti za svaku strategiju
Za kratkoročno iznajmljivanje (Airbnb model)
Budva ostaje vodeća destinacija za kratkoročni turistički najam. Sa 2.704 aktivna Airbnb oglasa i stopom popunjenosti od 58% (period februar 2025 – januar 2026), budvansko tržište je zrelo ali i konkurentno. Luksuzni kompleks Dukley Gardens u Budvi nudi premium apartmane koji ostvaruju jedne od najviših noćnih cijena na primorju, posebno u julu i avgustu. Za investitore s višim budžetom, pogledajte aktuelne ponude stanova u Budvi — prosječna cijena iznosi 3.344 €/m².
Kotor je posebno zanimljiv zahvaljujući UNESCO statusu Starog grada, koji privlači turiste tokom cijele godine, a ne samo ljeti. Prinos od kratkoročnog zakupa u Kotorskom zalivu dostiže vrhunske nivoe zahvaljujući razvoju jahting turizma i prepoznatljivosti UNESCO brenda, a prosječna cijena nekretnine iznosi 3.335 €/m².
Herceg Novi bilježi jedan od najbrže rastućih trendova cijena na primorju — sa 1.300 €/m² u 2020. na 3.437 €/m² u 2026. godini. Portonovi resort s One&Only hotelom i rezidencijama privlači premium segment gostiju koji su voljni platiti više za ekskluzivni smještaj.
Za dugoročno iznajmljivanje
Tivat i Porto Montenegro su idealni za dugoročni najam, posebno među ekspatimaima i zaposlenima u marini. Porto Montenegro nudi luksuzne stanove uz marinu, a zakupci iz marine i iseljeničke zajednice traže stanove na godišnjem nivou, bez sezonskih oscilacija. Prosječna cijena u Tivtu od 4.725 €/m² odražava premium poziciju ovog tržišta.
Podgorica je optimalna lokacija za dugoročni zakup s prinosom 4–6% godišnje. Potražnja za dugoročnim iznajmljivanjem raste u glavnom gradu zahvaljujući rastućoj poslovnoj zajednici, stranim kompanijama i sve većem broju digitalnih nomada. Uz prosječnu cijenu od 2.488 €/m², Podgorica nudi povoljniji ulaz u tržište u poređenju s primorjem. Pretražite stanove u Podgorici i pronađite optimalnu investiciju za dugoročni zakup.
Bar je sve popularnija destinacija za dugoročni zakup, posebno među strancima koji se trajno preseljuju u Crnu Goru. Sa prosječnom cijenom od 2.284 €/m² — oko 20–30% nižom nego u Budvi ili Tivtu — Bar nudi pristupačan ulaz uz stabilan prinos od 3–5% neto godišnje. Infrastrukturne prednosti (luka, željeznica do Beograda, škole) čine ga privlačnim za porodice i dugoročne stanare.
Jeste li znali?
Prema podacima MONSTAT-a, u julu i avgustu 2025. godine Crna Gora je ostvarila više od 1 milion noćenja mjesečno u kolektivnom smještaju — a to ne uključuje privatni smještaj koji se iznajmljuje putem Airbnba i sličnih platformi. Istovremeno, od ukupnog broja noćenja čak 96,1% ostvaruju strani turisti, što potvrđuje izuzetnu međunarodnu atraktivnost crnogorskog primorja za kratkoročni najam.
Mješovita strategija: kombinacija koja donosi optimalne rezultate
Sve više investitora u Crnoj Gori bira tzv. mješovitu strategiju — kratkoročni turistički najam u ljetnoj sezoni (jun–septembar) i dugoročni zakup van sezone (oktobar–maj). Ova strategija posebno dobro funkcioniše u Budvi, Kotoru i Herceg Novom, gdje postoji dovoljna potražnja i ljeti i zimi.
Argument za mješovitu strategiju sve više dobija na snazi: budvanska turistička sezona generiše visoke kratkoročne prinose od iznajmljivanja, ali argument za investiciju u budvansko stanovanje sve više počiva na tržištu iznajmljivanja tokom cijele godine. Crnogorska viza za digitalne nomade dovela je do mjerljivog porasta broja dugoročnih stanovnika koji biraju Budvu kao bazu — posebno praktična naselja poput Rožina koja nude funkcionalnu infrastrukturu, a ne samo blizinu plaže.
Koji profil investitora odgovara kojoj strategiji?
Kratkoročni najam je za vas ako...
- ✓ Kupujete nekretninu na primorju (Budva, Kotor, Herceg Novi)
- ✓ Imate ili planirate angažovati property management kompaniju
- ✓ Prihvatate sezonski neravnomjeran prihod
- ✓ Želite koristiti nekretninu i za lični odmor van sezone
- ✓ Ciljate na maksimizaciju prinosa (6–9% bruto)
Dugoročni najam je za vas ako...
- ✓ Živite u inostranstvu i trebate minimalno upravljanje
- ✓ Preferirate stabilan, predvidiv prihod (4–6% neto)
- ✓ Kupujete u Podgorici, Baru ili Tivtu
- ✓ Nemate resurse za svakodnevno upravljanje nekretninom
- ✓ Dugoročno računate na rast vrijednosti nekretnine (EU integracije)
"Investitori koji ulaze na crnogorsko tržište u 2026. imaju rijetku prednost: mogu birati između dvije strategije s dokazanim prinosima, uz jedno od najpovoljnijih poreskih okruženja u Evropi i bez troškova provizije za kupca. Ključ je uskladiti strategiju s lokacijom — primorje za turistički najam, gradovi za dugoročni zakup.
— Ilustrativni komentar iskusnog agenta za nekretnine u Crnoj Gori
Praktični savjeti za investitore: na šta obratiti pažnju
1. Registracija i zakonska usklađenost. Crna Gora uvodi obavezu registracije digitalnih platformi za iznajmljivanje i vođenja evidencije o prihodu. Svaki vlasnik koji iznajmljuje nekretninu dužan je prijaviti prihode poreskim organima do 30. aprila za prethodnu godinu. Neprijavljivanje se sankcioniše, a poreska uprava ima pravo provjere bankovnih računa i oglasa na platformama.
2. Profesionalno upravljanje za strane investitore. Za investitore koji ne borave u Crnoj Gori, profesionalno upravljanje nekretninom nije opcija — to je nužnost. Troškovi property managementa iznose 15–25% od bruto prihoda za kratkoročni najam, što mora biti uračunato u kalkulaciju prinosa.
3. Novogradnja vs. preprodaja. Novogradnja kupljena direktno od investitora ne plaća porez na promet — umjesto toga cijena uključuje 21% PDV (prvi prenos vlasništva). Na sekundarnom tržištu primjenjuje se progresivni porez na promet od 2024. godine. Ovo je materijalna razlika koja utiče na ukupne troškove ulaska u investiciju.
4. Stranci mogu kupovati bez ograničenja. Strani državljani imaju puno pravo vlasništva nad nekretninama u Crnoj Gori. Potrebna dokumenta su pasoš i potvrda o izvoru sredstava, a proces kupovine traje 2–4 sedmice. Vlasništvo nad nekretninom olakšava dobijanje boravišne dozvole.
Kratkoročno i dugoročno iznajmljivanje u Crnoj Gori nisu u međusobnoj konkurenciji — to su komplementarne strategije za različite investitore i lokacije. Kratkoročni turistički najam u Budvi, Kotoru i Herceg Novom nudi bruto prinos od 6–9% uz povoljniji porezni odbitak od 50%, ali zahtijeva aktivno upravljanje i nosi sezonski rizik. Dugoročni zakup u Podgorici, Baru i Tivtu donosi stabilnih 4–6% neto godišnje, gotovo bez operativnih briga, i sve više privlači digitalne nomade i ekspate koji biraju Crnu Goru kao trajnu bazu. Uz prosječni nacionalni bruto prinos od 5,59% (Q4 2025) i jedno od najpovoljnijih poreskih okruženja u Evropi, Crna Gora ostaje atraktivna investiciona destinacija bez obzira na odabranu strategiju — ključno je uskladiti je s lokacijom, budžetom i sopstvenim investicionim ciljevima. Za detaljniji pregled aktuelnih cijena i trendova, pogledajte globalni pregled tržišta nekretnina u Crnoj Gori na DreamEstate platformi.
