Crna Gora je u avgustu 2025. godine dobila jedan od najvažnijih zakona u oblasti nekretnina u posljednjoj deceniji — Zakon o legalizaciji bespravnih objekata (Službeni list CG, br. 91/2025). Ovaj propis direktno utiče na desetine hiljada vlasnika, ali i na sve one koji planiraju kupovinu nekretnine. Bez provjere statusa objekta, kupac se izlaže ozbiljnom pravnom i finansijskom riziku — od nemogućnosti notarskog prometa do rješenja o rušenju. U ovom vodiču objašnjavamo sve što trebate znati: koji objekti mogu biti legalizovani, koji su rokovi, koliko košta proces i zašto je due diligence neophodan korak prije potpisivanja ugovora.
Razmjere problema: 120.000+ nelegalnih objekata
Divlja gradnja godinama je bila jedna od najvećih pošasti crnogorskog prostora. Nelegalno sagrađene zgrade, hoteli i čitava naselja prošarala su zemlju od primorja do sjevera. Prema procjenama Ministarstva urbanizma, prostornog planiranja i državne imovine, u Crnoj Gori postoji oko 120.000 bespravnih objekata, mada zvanični broj još nije konačno utvrđen satelitskim snimanjem.
Raniji pokušaj legalizacije iz 2017–2018. godine praktično je propao. Prema podacima portala Investitor.me, od preko 60.000 predatih zahtjeva, legalizovano je svega oko 3.217 objekata — što je manje od 6% svih prijava. Novi zakon iz 2025. pokušava da ispravi ove nedostatke uvođenjem jasnijih uslova, digitalnih alata i strožih sankcija.
Jeste li znali?
Prema procjenama Ministarstva prostornog planiranja Crne Gore, prihodi od komunalnih naknada u procesu legalizacije mogli bi dostići i do pola milijarde eura. Od toga, 80% ide opštinskim budžetima, a 20% državnoj kasi — što znači oko 100 miliona eura za državni budžet samo od ove mjere. Izvor: Portal RTCG / Ministarstvo prostornog planiranja CG.
Novi zakon: Ključne novine iz avgusta 2025.
Zakon o legalizaciji bespravnih objekata usvojen je 31. jula 2025. u Skupštini Crne Gore i stupio je na snagu 14. avgusta 2025. Njegova osnovna svrha je da reguliše postojeću situaciju sa nelegalnim gradnjama, omogući vlasnicima da legalizuju nepokretnosti i pojača kontrolu kako bi se spriječila nova kršenja.
Ključna novina u odnosu na prethodni zakon jeste uvođenje satelitskog snimka Crne Gore od 27. jula 2025. godine kao centralnog kriterija. Samo objekti vidljivi na tom snimku mogu ući u postupak legalizacije. Ministarstvo je dužno da snimak učini dostupnim svima putem Geoportala.
✓ Što zakon uvodi novo
- ✓ Satelitski snimak (jul 2025.) kao jedini valjani dokaz postojanja objekta
- ✓ Zabrana notarskog prometa nelegalnih nekretnina
- ✓ Olakšice za socijalno ugrožene (popust do 50%, a za posebno ugrožene kategorije i do 90% naknade)
- ✓ Otplata komunalija u ratama do 30 godina za primarne objekte
- ✓ Popust od 20% pri jednokratnoj uplati naknade
- ✓ Digitalna platforma legalizuj.me za praćenje procesa
✗ Što zakon zabranjuje / sankcioniše
- ✗ Promet (prodaja, poklon, hipoteka) nelegalnih objekata
- ✗ Legalizacija objekata nevidljivih na satelitskom snimku
- ✗ Gradnja u zaštićenim zonama i nacionalnim parkovima
- ✗ Objekti na parcelama predviđenim za infrastrukturu
- ✗ Privremeni objekti od nestabilnih materijala
- ✗ Objekti koji su predmet sudskog spora
Rokovi: Šta se promijenilo u 2026. godini?
Originalni zakon predviđao je rok od šest mjeseci za upis u katastar — do 14. februara 2026. Međutim, u februaru 2026. Skupština Crne Gore usvojila je izmjene i dopune Zakona o legalizaciji bespravnih objekata, kojima je rok produžen za dodatnih šest mjeseci.
Novi rok za podnošenje zahtjeva za upis objekata u katastar je 14. avgust 2026. godine, za sve objekte evidentirane na satelitskom snimku od 27. jula 2025. Važno: do tog datuma potrebno je predati zahtjev za upis u katastar i pokrenuti proceduru — dok se sam zahtjev za legalizaciju i naknadna dopuna dokumentacije mogu podnijeti i nakon 14. avgusta. Iz Uprave za nekretnine poručuju da je 14. avgust krajnji rok za podnošenje zahtjeva, ali ne i datum do kojeg svi postupci moraju biti završeni. Istovremeno, rok opštinama za uspostavljanje evidencije bespravnih objekata produžen je sa 6 na 18 mjeseci od stupanja zakona na snagu.
| Obaveza / Rok | Originalni rok | Produženi rok (izmjene 2026.) | Status |
|---|---|---|---|
| Podnošenje zahtjeva za upis objekta u katastar | 14. februar 2026. | 14. avgust 2026. | → Produženo |
| Završetak postupka legalizacije | 2 godine od stupanja zakona | Do 3 godine (produženje) | → U toku |
| Geodetski elaborat za objekte do 500 m² | 6 mjeseci | 12 mjeseci od stupanja zakona | → Produženo |
| Uspostavljanje evidencije opština | 6 mjeseci | 18 mjeseci od stupanja zakona | → Produženo |
| Upis odluke o legalizaciji u katastar | — | 40 dana od rješenja | ✓ Aktuelno |
Izvor: Investitor.me, CdM.me, legalizacija.me — podaci ažurirani februara 2026.
Koji objekti ispunjavaju uslove za legalizaciju?
Zakon precizno definiše šta je bespravni objekat: to je zgrada ili njen dio koji je izgrađen, dograđen, nadograđen ili rekonstruisan bez građevinske dozvole, ili suprotno uslovima te dozvole. U ovu kategoriju spadaju i pomoćni objekti — garaže, šupe, prateće strukture — kao i objekti poljoprivredne namjene koji nemaju dozvolu.
Osnovni uslovi za legalizaciju
- ▸ Vidljivost na satelitskom snimku — objekat mora biti evidentiran na snimku iz jula 2025. Bez toga, legalizacija nije moguća.
- ▸ Stabilnost konstrukcije — objekat mora biti izgrađen od materijala koji obezbjeđuju stabilnost, funkcionalnost i sigurnost korišćenja.
- ▸ Lokacija — ne smije biti na parcelama za infrastrukturu (putevi, škole, bolnice) niti prelaziti granice vlasničke parcele.
- ▸ Imovinsko-pravni odnosi — vlasnik mora dokazati pravo svojine ili podnijeti dokaz o pokretanju sudskog postupka.
- ▸ Ukinut uslov minimalne udaljenosti — izmjenama zakona iz februara 2026. ukinut je raniji uslov minimalne udaljenosti od granice susjedne parcele (ranije najmanje 1 m za objekte do 200 m²), i to bez obzira na površinu objekta. Ova prepreka često je blokirala legalizaciju kada susjedi nisu davali saglasnost.
Ko NE može legalizovati objekat?
- ✗ Objekti koji nisu vidljivi na satelitskom snimku iz jula 2025.
- ✗ Privremeni objekti i oni od nestabilnih materijala
- ✗ Objekti u nacionalnim parkovima i strogo zaštićenim zonama
- ✗ Objekti na zemljištu planiranom za puteve, škole, bolnice
- ✗ Objekti koji su predmet sudskog spora
- ✗ Objekti u zaštitnim zonama vojnih objekata (min. 400 m)
Posebno je važna izmjena zakona iz januara 2026. koja se tiče objekata evidentirani na ortofoto snimku iz 2018. godine: vlasnici koji mogu dokazati da od 2018. nisu vršili dogradnju ili nadogradnju, mogu pokrenuti postupak legalizacije i za te starije objekte. Dokaz se može podnijeti putem elaborata i nalaza vještaka građevinske struke, uz račune za struju i vodu ili dokaze o plaćenom porezu.
Vrijedi napomenuti i poseban slučaj za područje Kotora: zakonom o izmjenama Zakona o zaštiti prirodnog i kulturno-istorijskog područja Kotora, postupci legalizacije bespravno izgrađenih objekata na tom području su privremeno zaustavljeni do donošenja Menadžment plana i Studije zaštite.
Proces legalizacije: Korak po korak
Prema Zakonu i podacima sa portala legalizuj.me, postupak legalizacije bespravnog objekta pokreće se podnošenjem zahtjeva za legalizaciju. Proces uključuje nekoliko jasnih faza:
Provjera na Geoportalu
Provjerite da li je vaš objekat vidljiv na satelitskom snimku iz jula 2025. na Geoportalu Ministarstva prostornog planiranja. Ovo je preduslov za sve daljnje korake.
Geodetski elaborat
Angažujte licenciranu geodetsku organizaciju za izradu elaborata premjera izvedenog stanja objekta. Elaborat mora biti ovjeren od strane Katastra. Za objekte do 200 m² primjenjuje se pojednostavljena procedura.
Upis u katastar nepokretnosti
Vlasnik podnosi zahtjev za upis objekta u katastarsku evidenciju. Uz zahtjev se prilaže elaborat, fotografije svih fasada i dokaz o zabilježbi u katastarskoj evidenciji. Rok za podnošenje zahtjeva: do 14. avgusta 2026.
Podnošenje zahtjeva za legalizaciju
Zahtjev sa pratećom dokumentacijom podnosi se nadležnom organu jedinice lokalne uprave. Za objekte do 500 m² nadležna je opština; za veće objekte i one u zaštićenim zonama — nova Uprava za legalizaciju.
Plaćanje komunalne naknade i rješenje
Nakon pozitivnog rješenja o legalizaciji, vlasnik plaća komunalnu naknadu (jednokratno uz 20% popusta, ili na rate). Katastar je dužan da u roku od 40 dana od rješenja izvrši upis i brisanje zabilježbi.
Troškovi legalizacije: Šta sve plaćate?
Ukupni troškovi legalizacije zavise od lokacije objekta, njegove namjene, površine i zone u kojoj se nalazi. Visina komunalne naknade utvrđuje se rješenjem nadležnog organa lokalne uprave na osnovu ekonomsko-tržišne projekcije za datu zonu. Primorske opštine imaju posebnu naknadu po Zakonu o regionalnom snabdijevanju (dodatnih 1% predračunske vrijednosti investicije).
Pregled troškova u procesu legalizacije
- ✓ Geodetski elaborat: zavisi od veličine objekta i geodetske organizacije (okvirno nekoliko stotina do više hiljada eura)
- ✓ Komunalna naknada (zona × površina): obračunava se po m² prema zoni i namjeni; za hotele sa 4–5 zvjezdica iznosi 400–800 €/m² (konačne iznose po zonama utvrđuju opštine)
- ✓ Popust 20% pri jednokratnoj uplati komunalne naknade
- ✓ Otplata na rate: do 360 rata (30 godina) za objekte primarnog stanovanja; do 120 rata (10 godina) za ostale objekte
- ✓ Procjena zemljišta (ako je državno): komisija procjenjuje vrijednost; moguća otplata u ratama
- ✓ Notarski troškovi: 150–300 € za ovjeru dokumenata
- ✓ Popust za socijalno ugrožene: do 50% ukupne naknade, a za posebno ugrožene kategorije (samohrani roditelji, osobe s invaliditetom, RE populacija, porodice sa djecom s invaliditetom) i do 90%
- ✗ Kazne za nepoštovanje rokova: 60–4.000 € za fizička lica; 300–12.000 € za preduzetnike; 1.000–40.000 € za pravna lica
Izvor: Zakon o legalizaciji bespravnih objekata (Sl. list CG, br. 91/2025), legalizacija.me, montebase.com
Zašto je provjera statusa kritična PRIJE kupovine
Novi zakon uvodi zabranu notarskog prometa za sve bespravno izgrađene objekte koji nisu legalizovani. Prema Ministarstvu prostornog planiranja, ova zabrana se odnosi i na objekte izgrađene prije stupanja zakona na snagu, ne samo na novogradnju. Notarska komora je obustavila promet sa bespravno izgrađenim objektima — bez rješenja o legalizaciji i upisa u katastar nije moguće prodati, pokloniti ili opteretiti nekretninu.
Ovo znači da kupac koji kupi nelegalnu nekretninu bez provjere statusa može ostati bez mogućnosti da je dalje proda, prenese ili založi. Rizici su višestruki i konkretni.
Nemogućnost prodaje
Bez rješenja o legalizaciji, notar ne može ovjeriti ugovor o prodaji. Nekretnina postaje praktično neprodata na tržištu.
Rješenje o rušenju
Inspektor zaštite prostora može donijeti rješenje o uklanjanju objekta. Troškove rušenja snosi vlasnik — novi kupac.
Gubitak vlasništva
Za objekte na državnom ili opštinskom zemljištu — ako vlasnik ne podnese zahtjev na vrijeme, objekat prelazi u državnu svojinu.
Posebno su ugroženi strani kupci koji kupuju nekretnine na primorju, gdje je koncentracija bespravnih objekata najveća. Prema podacima Uprave za nekretnine, strani državljani posjeduju više od 50.000 objekata i 94.000 parcela u Crnoj Gori, najviše u primorju. Vlasnici dolaze pretežno iz Srbije, Rusije i BiH. Mnogi od ovih objekata nikada nisu prošli provjeru legalnosti.
Vrijedi naglasiti i da boravišna dozvola zasnovana na vlasništvu nekretnine ne može se dobiti na osnovu bespravnog objekta. Prema izmjenama Zakona o strancima iz januara 2026., za boravak zasnovan na vlasništvu nekretnine potrebna je procijenjena vrijednost od najmanje 150.000 eura, a objekat mora biti uredno upisan i imati upotrebnu dozvolu.
"Legalizacija nije samo administrativni teret — ona je ulaznica u formalnu ekonomiju koja vam omogućava da svoju imovinu koristite bez straha. Bez upisa u katastar i rješenja o legalizaciji, nekretnina danas nije prodajiva, ne može se koristiti kao hipoteka i izložena je riziku rušenja.
— Ilustrativan komentar, u skladu sa stavovima Ministarstva prostornog planiranja CG (izvor: investitor.me, septembar 2025.)
Uticaj na cijene nekretnina i tržišni kontekst
Novi zakon o legalizaciji direktno utiče na tržište nekretnina u Crnoj Gori. Prema analizi portala prodajanekretnina.me, nekretnine bez valjane građevinske dozvole ne mogu se prodavati dok se ne legalizuju, a ograničenje prometa upisuje se u katastarsku evidenciju. Ovo je uzrokovalo privremeno zamrzavanje dijela tržišta, posebno na primorju gdje je udio nelegalnih objekata najveći.
S druge strane, legalizovane nekretnine dobijaju na vrijednosti. Prema podacima DreamEstate baze, aktuelne prosječne cijene po gradovima su sljedeće (2026. godina):
| Grad | Prosj. cijena (€/m²) | Cijena 2020. | Rast 2020–2026. | Prinos od iznajmljivanja |
|---|---|---|---|---|
| Tivat | 4.725 €/m² | 2.100 €/m² | ↑ +125% | 5–8% |
| Herceg Novi | 3.437 €/m² | 1.300 €/m² | ↑ +164% | 6–9% |
| Budva | 3.344 €/m² | 1.700 €/m² | ↑ +97% | 6–10% |
| Kotor | 3.335 €/m² | 1.650 €/m² | ↑ +102% | 6–10% |
| Podgorica | 2.240 €/m² | 1.050 €/m² | ↑ +113% | 4–6% |
| Bar | 2.284 €/m² | 1.050 €/m² | ↑ +118% | 4–7% |
Izvor: DreamEstate baza podataka — aktuelne prosječne cijene za 2026. godinu. Pogledajte globalni pregled tržišta na dreamestate.me
Cijene legalizovanih nekretnina u premium segmentu i dalje su znatno više od prosjeka. Na primjer, u kompleksu Dukley Gardens u Budvi, penthouseovi dostižu i 2.200.000 €, dok dvosobni stanovi u istom kompleksu koštaju oko 950.000 €. Luksuzni projekti poput Porto Montenegro u Tivtu i Portonovi u Herceg Novom jedni su od rijetkih koji od samog početka imaju urednu dokumentaciju, što ih čini sigurnijim izborom za strane investitore.
Za pretragu aktuelnih stanova u Budvi sa urednom dokumentacijom, ili za provjeru cijena u Baru na DreamEstate tržišnom pregledu, preporučujemo da uvijek tražite potvrdu o statusu legalizacije kao prvi korak.
Praktični savjeti za kupce: Kako se zaštititi?
Obavezna lista provjere prije kupovine nekretnine u CG
- ✓ Izvod iz katastra (List nepokretnosti) — provjerite vlasništvo, hipoteke i zabilježbe. Mora biti čist od tereta.
- ✓ Provjera na Geoportalu — da li je objekat vidljiv na satelitskom snimku iz jula 2025.?
- ✓ Rješenje o legalizaciji ili upotrebna dozvola — tražite original dokumenta koji potvrđuje zakonitost korišćenja.
- ✓ Provjera zone — da li je objekat u zaštićenoj zoni, u blizini infrastrukture ili vojnih objekata?
- ✓ Status postupka legalizacije — ako je u toku, zahtijevajte uvid u dokumentaciju i procijenjeni rok završetka.
- ✓ Porez na promet nepokretnosti (progresivan): 3% do 150.000 €, 5% na dio vrijednosti od 150.000 do 500.000 €, i 6% na dio preko 500.000 € (sekundarno tržište). Prva prodaja novogradnje umjesto poreza na promet podliježe PDV-u 21% — obračunajte u ukupne troškove kupovine.
- ✓ Angažujte licenciranog agenta ili advokata — od jula 2025. posredovanje u prometu nekretninama regulisano je Zakonom o posredovanju u prometu nekretnina.
Legalizacija bespravnih objekata u Crnoj Gori ulazi u ključnu fazu: novi zakon iz avgusta 2025. sa produženim rokom za upis u katastar do 14. avgusta 2026. daje vlasnicima posljednju realnu šansu da urede status svojih nepokretnosti. Sa oko 120.000 bespravnih objekata širom zemlje — od kojih su mnogi na atraktivnim lokacijama na primorju — svaki kupac koji ne provjeri status nekretnine izlaže se ozbiljnom pravnom i finansijskom riziku. Legalizovane nekretnine u Budvi (prosj. 3.344 €/m²), Kotoru (3.335 €/m²) ili Baru (2.284 €/m²) vrijede više, lakše se prodaju i mogu se koristiti kao osnov za boravišnu dozvolu — što ih čini znatno atraktivnijim investicijama od objekata sa neriješenim statusom. Provjera dokumentacije nije formalnost — ona je temelj svake sigurne kupovine nekretnine u Crnoj Gori.
