Na poluostrvu Luštica, svega 13 kilometara od aerodroma Tivat, nastaje nešto što Jadran još nije vidio: potpuno planirani obalni grad koji spaja LEED zelenu gradnju, marinu za superjahte i prvi Gary Player golf teren u Crnoj Gori. Luštica Bay nije klasičan turistički kompleks — to je grad u nastajanju, s ciljem da postane dom za 6.000 stalnih stanovnika, uz više od 3.000 stanova i 300 luksuznih vila s pogledom na more. U 2026. godini, sa prvih devet rupa golf terena pred otvaranjem, tržište nekretnina ovog projekta ulazi u novu, uzbudljivu fazu.
Šta je Luštica Bay i ko stoji iza projekta?
Luštica Bay razvija kompanija Luštica Development AD, osnovana 2008. godine kao zajednički poduhvat švicarskog Orascom Development Ltd. (90%) i Vlade Crne Gore (10%). Orascom je globalni razvojni gigant koji je izgradio integrisane destinacije poput Andermatt Swiss Alps u Švajcarskoj i El Gouna na Crvenom moru u Egiptu.
Projekat pokriva 690 hektara poluostrva Luštica — četiri puta veću površinu od Monaka — s tim da je samo 10% zemljišta predviđeno za izgradnju, dok ostatak ostaje netaknuta priroda. Ukupna procijenjena vrijednost investicije iznosi do 1,5 milijardi eura, što ga čini najvećim greenfield projektom u istoriji Crne Gore.
Jeste li znali?
Prema podacima sa portala Estitor.com (ažurirano februar 2026), prosječna cijena stana u Luštica Bay-u iznosi 8.172 €/m² — što je gotovo četiri puta više od crnogorskog nacionalnog prosjeka od 2.193 €/m². Za poređenje, Porto Montenegro bilježi prosječnu cijenu od 8.694 €/m², što znači da je Luštica Bay blizu nivoa najskuplje marine na Jadranu.
Pregled cijena po naseljima i tipovima nekretnina
Luštica Bay nije homogena destinacija — cijene se značajno razlikuju zavisno od naselja i tipa nekretnine. Prema aktuelnim podacima s tržišta, evo pregleda cijena za 2026. godinu. Za aktuelne oglase možete pretražiti nekretnine u Tivtu na DreamEstate platformi.
| Naselje / Tip | Cijena (€/m²) | Primjer oglasa | Napomena |
|---|---|---|---|
| Luštica Bay — prosjek | 8.172 €/m² | — | Estitor.com, feb. 2026 |
| Marina Village — stanovi | 8.000–12.000 €/m² | 95 m² → 617.500 € | Obalni front, marina |
| Centrale — stanovi | od 5.700 €/m² | Studio 37 m² od 269.000 € | Urbani centar |
| The Peaks — Botanika vile | od 785.000 € ukupno | Vila od 214 m² → 1.820.000 € | Golf rezidencije |
| Porto Montenegro (Tivat) | 8.694 €/m² | Studio 54 m² → 470.000 € | Poređenje — Estitor.com |
| Crnogorski nacionalni prosjek | 2.193 €/m² | — | DreamEstate baza, 2026 |
Tri naselja, tri karaktera
Srce projekta
Prva i najrazvijenija četvrt s marinom za 115 vezova, hotelom The Chedi 5*, živahnom promenadnom šetnicom, restoranima i buticima. Cijene dostižu 8.000–12.000 €/m² za apartmane na prvoj liniji mora.
Grad u gradu
Planirani urbani kvart s trgom, prodavnicama, kafeima, internacionalnom školom, bolnicom i policijom. Stanovi od 33 do 190 m², idealni za stalno stanovanje. Pristupačnija cijena u odnosu na Marina Village.
Golf & luksuz
Najnovije i najekskluzivnije naselje, dom prvom golf terenu u Crnoj Gori. Kolekcija Botanika nudi 44 vile, 21 townhouse i 80 apartmana s pogledom na prve rupe terena i Jadransko more. Vile od 785.000 €.
Gary Player Golf Teren: Istorijski trenutak za Crnu Goru
Luštica Bay gradi prvi 18-rupni golf teren u Crnoj Gori, a potpisnik dizajna je niko drugi do legendarni Gary Player — devet puta osvajač Grand Slam turnira i autor više od 400 golf terena na pet kontinenata. Prvih devet rupa planirano je za otvaranje 2026. godine, dok će svih 18 biti završeno do 2028. Uz teren, gradi se i golf akademija i driving range, koji su već djelimično operativni.
Teren spada u rijetkih 10% golf terena na svijetu s pogledom na more sa svake rupe. Rasprostire se na 86 hektara, dug je 6.519 metara i nudi par 72 izazov. Dramatične promjene nadmorske visine su impresivne: najniža rupa nalazi se na 130 metara, a najviša na 310 metara nadmorske visine, pružajući spektakularne poglede na Jadran i Boku Kotorsku.
Dizajn terena karakterišu stepenaste fairwaye, strateški postavljeni bunkeri i kompaktne putting površine ukomponovane u strme padine poluostrva. Gradnja je povjerena kompanijama Luštica Development i Orascom Development Holdings.
""I've never seen a more beautiful place to build a golf course than this" — ovim riječima legendarni Gary Player opisao je lokaciju na poluostrvu Luštica, naglašavajući da teren nudi jedinstveno iskustvo za golfare svih nivoa, od juniora do šampiona.
— Gary Player, dizajner golf terena, Luštica Bay (ilustrativan citat prema javno dostupnim izjavama)
LEED Sertifikat: Zelena Gradnja kao Standard
Jedan od ključnih razlikovnih faktora Luštica Bay-a jeste posvećenost ekološkim standardima gradnje. Rezidencije Maslina i Lipa dobile su 2016. godine Zlatnu LEED sertifikaciju po programu "LEED for Homes" od strane Savjeta za zelenu gradnju SAD (USGBC) — što je bio prvi takav sertifikat za stambeni projekat u Evropi. Širi razvoj projekta nastavlja se u skladu sa Gold LEED standardima i principima održive gradnje.
Šta LEED znači u praksi? LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) je najrasprostranjeniji sistem sertifikacije zelenih zgrada na svijetu. Zlatni sertifikat dodjeljuje se objektima koji osvoje 60–79 bodova od mogućih 110, na osnovu kriterija kao što su: energetska efikasnost, upotreba vode, kvalitet unutrašnjeg vazduha, odabir materijala i lokacija koja promoviše održivi transport.
U slučaju Luštica Bay-a, ekološka posvećenost vidljiva je i u masterplanu: samo 10% od 690 hektara predviđeno je za izgradnju, dok preostalih 90% ostaje zaštićena prirodna površina s autohtonom vegetacijom i tradicionalnim maslinicima. Projekt je registrovan i pri Green Building Council-u Crne Gore (GBC Montenegro).
✓ Prednosti LEED gradnje za kupce
- ✓ Niži troškovi energije i vode
- ✓ Bolji kvalitet unutrašnjeg vazduha i zdravlje
- ✓ Veća dugoročna vrijednost nekretnine
- ✓ Ekološki odgovorna investicija
- ✓ Usklađenost s EU standardima (relevantno za EU kupce)
Ekološki masterplan
- ▸ 690 ha ukupno, samo 10% izgrađeno
- ▸ 5 netaknutih plaža unutar kompleksa
- ▸ 7 km obalne linije
- ▸ 4,9 km priobalne šetnice "Lungo Mare"
- ▸ Zaštita autohtone flore i faune
Grad za 6.000 stanovnika: Infrastruktura i sadržaji
Luštica Bay nije zamišljen kao sezonski resort, već kao grad za cjelogodišnji život. Po završetku, prema planu razvoja, projekt će obuhvatati:
Stambeni kapaciteti
- ▸ Više od 3.000 stanova
- ▸ Više od 300 luksuznih vila s pogledom na more
- ▸ Kapacitet za 6.000 stalnih stanovnika
- ▸ Trenutno: 700+ porodica iz 50+ zemalja
Hoteli i sadržaji
- ▸ 7 hotela (The Chedi 5* već otvoren)
- ▸ Marina s 115+ vezova za superjahte
- ▸ Golf teren 18 rupa (Gary Player dizajn)
- ▸ Međunarodna škola, bolnica, policija
Posebno je važna geografska pozicija: Luštica Bay se nalazi između Jadranskog mora i UNESCO zaštićene Boke Kotorske, svega 13 km od aerodroma Tivat, 62 km od Dubrovnika i 92 km od Podgorice. Aerodrom Tivat ima direktne letove prema Londonu, Berlinu, Parizu, Münchenu i drugim evropskim gradovima, što projekt čini dostupnim za investitore i turiste iz cijele Evrope.
Prednosti i mane investicije u Luštica Bay
✓ Prednosti
- ✓ LEED Gold sertifikat — jedini ovakav projekat u regionu
- ✓ Rast vrijednosti 13% godišnje — prema podacima sa tržišta
- ✓ Golf teren kao katalizator — otvaranje 9 rupa 2026. povećava atraktivnost
- ✓ Institucionalni investitor — Orascom + Vlada Crne Gore kao garancija
- ✓ Cjelogodišnja destinacija — ne samo sezonski turizam
- ✓ Stranci kupuju bez ograničenja — isti uvjeti kao za domaće kupce
✗ Mane i rizici
- ✗ Visoka ulazna cijena — 8.172 €/m² prosječno, daleko iznad tržišnog prosjeka
- ✗ Dugačke faze gradnje — projekt se razvija od 2008, završetak daleko
- ✗ Sezonalnost — uprkos ciljevima, primorje je i dalje pretežno ljetna destinacija
- ✗ Visoki troškovi održavanja — premium kompleksi imaju značajne godišnje naknade
- ✗ Manji prinos od izdavanja — visoka cijena kupovine snižava procentualni ROI
Potencijal za izdavanje i prinos od investicije
Prema analizi portala Estitor.com (ažurirano februar 2026), prosječna mjesečna cijena rente u Luštica Bay-u iznosi 3.230 €, a procijenjeni godišnji bruto prinos (ROI) bez uračunatog rasta vrijednosti nekretnine iznosi 5,4%. Ovo je u skladu s prinosima koje bilježe drugi premium projekti na Jadranu.
Za poređenje, Porto Montenegro bilježi sličan bruto prinos od 5,4%, s prosječnom rentom od 4.432 € mjesečno — ali uz višu prosječnu cijenu od 8.694 €/m². Turistički apartmani na primorju (Budva, Kotor) generišu 80–250 € po noći ljeti, s prinosom 6–10% godišnje za aktivno iznajmljene jedinice.
Važno je napomenuti da golf nekretnine globalno bilježe stabilniji rast vrijednosti, jer je broj takvih projekata ograničen. Otvaranjem Gary Player golf terena u fazama, očekuje se dalji rast cijena u The Peaks naselju. Prema dostupnim tržišnim podacima, Luštica Bay bilježi prosječni godišnji rast vrijednosti nekretnina od oko 13%.
| Lokacija / Projekt | Prosj. cijena (€/m²) | Bruto prinos | Prosj. renta/mj. |
|---|---|---|---|
| Luštica Bay | 8.172 € | 5,4% | 3.230 € |
| Porto Montenegro | 8.694 € | 5,4% | 4.432 € |
| Budva / Kotor (primorje) | 2.520–3.344 € | 6–10% | 80–250 €/noć (ljeto) |
| Tivat — prosjek grada | 4.725 € | varijabilno | — |
Izvor: Estitor.com (feb. 2026), DreamEstate baza podataka (2026), prodajanekretnina.me (nov. 2025)
Proces kupovine i troškovi za strane kupce
Crna Gora stranim državljanima omogućava kupovinu nekretnina pod istim uvjetima kao i domaćim kupcima, bez ograničenja. Posjedovanje nekretnine olakšava dobijanje boravišne dozvole. Posebno je zanimljivo da od oktobra 2025. transferi između Crne Gore i EU zemalja funkcionišu bez prepreka, što znatno olakšava finansijske transakcije za evropske investitore.
Troškovi kupovine nekretnine u Crnoj Gori
- ✓ Porez na promet nekretnina: 3% od procijenjene vrijednosti
- ✓ PDV na novogradnju: 21% (uračunat u cijenu kod developer projekata)
- ✓ Porez na imovinu: 0,1–1% godišnje (zavisi od opštine)
- ✓ Notarski troškovi: 150–300 €
- ✓ Uknjižba i registracija: 0,1–0,5% od vrijednosti
- ✓ Rok kupovine: 2–4 sedmice
- ✓ Fleksibilni planovi plaćanja: Luštica Bay nudi 0% kamate do 2 godine po primopredaji
- ✓ Potrebna dokumenta: pasoš, potvrda o izvoru sredstava
Luštica Bay u kontekstu tržišta Tivta i primorja
Tivat je, zahvaljujući Porto Montenegru i Luštica Bay-u, postao jedna od najskupljih opštinskih lokacija za nekretnine na Jadranu. Prema podacima iz DreamEstate baze, prosječna cijena u Tivtu iznosi 4.725 €/m² za 2026. godinu — ali taj prosjek maskira ogromnu razliku između luksuznih marina kompleksa (8.000–12.000 €/m²) i standardnih stanova u centralnom dijelu grada (2.000–3.500 €/m²).
Luštica Bay se pozicionira znatno iznad tržišnog prosjeka Tivta, ali ispod vrhunca koji bilježe najekskluzivnije jedinice u Porto Montenegru. Prema podacima sa portala prodajanekretnina.me, prosječna cijena novogradnje na crnogorskom primorju u drugom kvartalu 2025. iznosila je 2.333 €/m² — što znači da Luštica Bay višestruko premašuje taj prosjek.
Za investitore koji traže pristupačniji ulaz na primorsko tržište, Herceg Novi nudi prosječnu cijenu od 3.437 €/m², dok Bar ostaje najpristupačnija obalna opština s prosjekom od 2.284 €/m².
Rast vrijednosti od početka projekta
Prema dostupnim tržišnim podacima, u ranim fazama razvoja Luštica Bay-a (2013–2015), kvadrat se prodavao za 3.000–4.000 €. Danas premium jedinice dostižu 8.000–12.000 €/m² — što predstavlja rast od 100–300% u manje od decenije. U Marina Village-u zabilježen je rast od 100% od početka prodaje 2012. godine.
Luštica Bay u 2026. godini stoji na prekretnici: s prvih devet rupa Gary Player golf terena pred otvaranjem, s LEED Gold sertifikovanim rezidencijama koje definišu novi standard zelene gradnje na Jadranu i s vizijom grada za 6.000 stanovnika koji polako postaje stvarnost, ovaj projekt predstavlja jedno od najambicioznijih ulaganja na Mediteranu. Prosječna cijena od 8.172 €/m² jasno govori da nije za svačiji budžet — ali za investitore koji traže kombinaciju ekoloških standarda, golf lifestyle-a, marine i dugoročnog rasta vrijednosti, teško je naći usporedivu destinaciju u regionu. Cijene i detalje aktuelnih oglasa možete provjeriti na DreamEstate pregledu tržišta Crne Gore.
