Crna Gora je u 2026. godini jedna od najatraktivnijih investicionih destinacija na Mediteranu — a prinos od iznajmljivanja nekretnina jedan je od ključnih razloga zašto investitori iz cijelog svijeta biraju upravo ovu zemlju. Prema podacima Global Property Guide za Q4 2025, prosječan bruto prinos od rente u Crnoj Gori iznosi 5,59% godišnje, što je solidna osnova za svaku investiciju. Ali koji grad donosi najviše? Kotor Stari Grad, Budva, Herceg Novi ili Podgorica? U ovom tekstu donosimo konkretne cifre, stvarne lokacije i praktičan vodič za donošenje prave investicione odluke.
Pregled prinosa po gradovima — tabela 2026
| Grad / Lokacija | Cijena nekretnine (€/m²) | Prosj. cijena noćenja (ljeto) | Godišnji prinos (bruto) | Tip najma |
|---|---|---|---|---|
| Kotor — Stari Grad | 3.335 €/m² (prosjek opštine) | 120–250 €/noć | 6–8% | Kratkoročni (turistički) |
| Budva — centar / Stari Grad | 2.520–4.500 €/m² | 80–150 €/noć | 5,40–6,75% | Kratkoročni (turistički) |
| Herceg Novi | 3.437 €/m² | 70–120 €/noć | 5–7% | Kratkoročni (turistički) |
| Podgorica | 2.488 €/m² | 450–900 €/mj. (dugoročno) | 6,06–6,90% | Dugoročni (stalni stanari) |
| Tivat (Porto Montenegro) | 4.725 €/m² | Cijela godina (ekspati) | 4,44–4,81% | Mješoviti (kratko/dugo) |
| Bar | 2.216 €/m² | Sezonski + dugoročni | 5–7% | Mješoviti |
Izvor: Global Property Guide Q4 2025, DreamEstate baza podataka, Investropa analiza 2026.
1. Kotor Stari Grad — premijum kratkoročna renta
Kotor Stari Grad je bez sumnje najekskluzivnija mikrolokacija za kratkoročno iznajmljivanje u cijeloj Crnoj Gori. UNESCO zaštita istorijskog jezgra znači da je nova gradnja praktično nemoguća — a ograničena ponuda nekretnina unutar zidina direktno podržava visoke cijene i stabilan prinos.
Stari Grad — unutar zidina
Dvokrevetni apartmani u istorijskom jezgru, kameni zidovi, autentičan ambijent. Najviše cijene na primorju u sezoni.
Dobrota — uz more
Omiljeno porodično naselje, neposredna blizina mora, mirna atmosfera. Solidna popunjenost od maja do oktobra.
Škaljari / Radanovići
Pristupačnija alternativa, dobra parking dostupnost, pogodan za dugoročni najam tokom cijele godine.
Prema podacima sa portala inflacija.me za 2026. godinu, cijene noćenja u Kotoru u jeku sezone kreću se od 80 do 250 eura, u zavisnosti od mikrolokacije. Boravak unutar zidina Starog grada uvijek nosi najvišu cijenu zbog istorijskog značaja i blizine glavnih atrakcija. Tokom predsezone i postsezone, isti apartman koji košta 150 eura ljeti može se rezervisati za manje od 100 eura — što znači da pametno upravljanje kalendarom može značajno povećati godišnji prinos.
Sa stanovišta kupovine nekretnine, prema analizi portala gomonte.me, prinos od iznajmljivanja u Kotorskom zalivu iznosi 6–8% ROI, zahvaljujući jedinstvenoj lokaciji i ograničenoj novoj gradnji. Prema podacima portala thewanderinginvestor.com (ažurirano februar 2026), apartman od 51 m² unutar utvrđenja UNESCO baštine Kotorskog Starog Grada može se pronaći po cijeni oko 3.000 €/m², a neto prinos nakon odbitka poreza na imovinu i troškova održavanja iznosi 4% i više. Za aktuelne ponude nekretnina u Kotoru pogledajte DreamEstate portal.
Zašto je Kotor Stari Grad poseban za investitore?
- ✓ UNESCO zaštita — nova gradnja unutar zidina praktično nemoguća
- ✓ Ograničena ponuda nekretnina = stabilna ili rastuća vrijednost
- ✓ Visoka popunjenost u sezoni (jul–septembar) zahvaljujući kruzerima i turistima
- ✓ Sve veća potražnja od strane digitalnih nomada i van sezone
- ▸ Mana: visoka kupovna cijena, ograničen parking, sezonska koncentracija prihoda
2. Budva — najdinamičnije tržište na primorju
Budva je godinama sinonim za crnogorski turizam i nekretnine. Prema podacima Global Property Guide za Q2 2025, bruto prinos od iznajmljivanja u Budvi kreće se između 5,40% i 6,75%, sa prosjekom od 5,85%. To je nešto niže od Podgorice, ali kratkoročni turistički najam ljeti može značajno podići ukupnu godišnju zaradu.
Prosječna cijena nekretnine u Budvi prema DreamEstate bazi iznosi 2.520 €/m² (opštinski prosjek), dok novogradnja i premium lokacije dostižu 2.800–4.500 €/m². Prema analizi portala piscorealestate.com, cijene kvadrata za stanove prve linije do mora u Budvi i Bečićima kreću se između 2.800 i 4.500 €/m², uz mogućnost akcijske cijene do 10% ispod prosjeka.
Dukley Gardens — luksuzni segment
Premium apartmanski kompleks u Budvi, jedan od najprepoznatljivijih projekata na Jadranu. Visoka popunjenost, međunarodna klijentela, prinos u luksuznom segmentu.
Bečići / Rafailovići — zlatna sredina
Popularna zona između Budve i Petrovca. Nešto niže kupovne cijene od budvanskog centra, ali solidna turistička potražnja i prinos od 5–7% godišnje.
Prema analizi portala ekapija.com za 2026. godinu, Budva ima najdinamičnije tržište nekretnina na primorju. Grad se stalno razvija, ima ogroman broj plaža, snažnu infrastrukturu i sadržaje koji rade gotovo cijele godine. Zbog toga je Budva često prvi izbor investitora koji kupuju nekretninu, prije svega, radi rentiranja — potražnja u sezoni je ogromna. Pogledajte statistike tržišta nekretnina u Budvi na DreamEstate portalu.
3. Herceg Novi — rastuća destinacija sa sve boljim prinosima
Herceg Novi je možda najbrže rastuće primorsko tržište u Crnoj Gori. Prema DreamEstate bazi, prosječna cijena nekretnine u Herceg Novom iznosi 3.437 €/m² u 2026. godini — rast koji je krenuo sa 1.300 €/m² u 2020. godini, što predstavlja povećanje od gotovo 165% za šest godina. Ovaj rast direktno reflektuje rastuću popularnost grada kao turističke i investicione destinacije.
Turistička ponuda Herceg Novog kreće se od pristupačnijih apartmana u zonama Topla i Njivice (70–90 €/noć u sezoni) do luksuznih smještaja uz more (100–150 €/noć). Prema procjenama iz baze znanja, godišnji prinos od kratkoročnog iznajmljivanja u Herceg Novom iznosi 5–7% godišnje.
One&Only rezidencije
Portonovi resort proteže se na 26 hektara obalne površine sa skoro 2 km pristupa moru i domom za više od 200 nekretnina — od brendiranih vila do penthausa i apartmana.
Autentični apartmani
Autentični apartmani u zgradama iz 19. vijeka, minuta od glavnog trga. Mirno okruženje uprkos centralnoj lokaciji, idealno za duži boravak.
Apartmani uz more
Neposredna blizina plaže, pogled na Bokokotorski zaliv. Niže kupovne cijene od centra, dobar odnos cijene i prinosa za investitore sa manjim budžetom.
Herceg Novi ima jednu važnu prednost u odnosu na Budvu i Kotor — manja je saturacija tržišta iznajmljivanja, a grad bilježi konstantan rast turističke potražnje. Prema podacima Investropa za rano 2026., zone poput Šušanja u Baru i sličnih manjih primorskih gradova bilježe prinose od 5–7%, što je poređivo sa Herceg Novim. Za pretragu nekretnina u Herceg Novom posjetite DreamEstate.
4. Podgorica — stabilan prinos od dugoročnog iznajmljivanja
Podgorica je drugačija priča od primorskih gradova — ovdje ne postoji sezonska turistička potražnja, ali postoji stabilna, cijlogodišnja potražnja od strane lokalnih profesionalaca, ekspatrijata i studenata. Upravo ta stabilnost čini Podgoricu gradom sa najvišim prosječnim prinosom od rente u Crnoj Gori.
Prema podacima Global Property Guide za Q2 2025, prinosi od iznajmljivanja u Podgorici kreću se od 6,06% do 6,90%, sa prosjekom od 6,39%. Podaci portala Investropa potvrđuju ovaj trend: Podgorica trenutno nudi najviše bruto prinose za apartmane od 6,1–6,9%, zahvaljujući stabilnoj potražnji od strane lokalnih profesionalaca i ekspatrijata, uz relativno niže kupovne cijene u poređenju sa primorjem.
Jednosoban stan ~47 m²
Prema aktuelnim oglasima na portalu estitor.com (ažurirano mart 2026.), jednosobni stanovi u City Kvartu i Central Pointu izdaju se za 550–650 €/mj. Dvosobni stanovi dostižu 700–1.000 €/mj.
Jednosoban stan ~45 m²
Prema oglasima sa portala realitica.com, stanovi u ovim zonama izdaju se za 450–600 €/mj. Niža kupovna cijena daje nešto viši procentualni prinos.
"Podgorica pruža nešto što primorje ne može — prinos koji ne ovisi o sezoni. Stanari ostaju cijele godine, a potražnja od strane digitalnih nomada i ekspatrijata samo raste, posebno u kontekstu crnogorskih EU integracija.
— Ilustrativni komentar iskusnog agenta za nekretnine, Podgorica
Turistički kontekst: Zašto renta u Crnoj Gori raste?
Turistički sektor je temelj prinosa od kratkoročnog iznajmljivanja. Prema preliminarnim podacima MONSTAT-a, u 2025. godini Crna Gora je zabilježila 2,73 miliona turističkih dolazaka i 15,37 miliona noćenja — rekordni rezultati koji direktno podržavaju potražnju za privatnim smještajem. Prema podacima Centralnog banke Crne Gore, prihodi od međunarodnih posjetilaca porasli su za 1,3% na godišnjem nivou i dostigli 1,33 milijarde eura u prvih devet mjeseci 2025. godine.
Turistička slika se i diverzifikuje: prema podacima CIRT-a, u prvom kvartalu 2025. zabilježen je rast od čak 95% turista iz Kine i 47% iz Izraela. Sezonski resurorski kapaciteti su u ekspanziji — Hyatt Regency je inaugurisao resort u Kotorskom zalivu 2023., a Intercontinental radi na projektu kod Bara, što sve zajedno podiže standard i vidljivost crnogorskog turizma na globalnom nivou.
Jeste li znali?
Prema podacima portala Global Property Guide za Q4 2025, prosječan bruto prinos od iznajmljivanja u Crnoj Gori iznosi 5,59% godišnje — što je više od prosjeka EU i gotovo dvostruko više od tržišta poput Luksemburga (2,67%) ili Norveške (2,46%). Crna Gora se, prema analizi globalnih tržišta, svrstava na 10. mjesto u Evropi po prinosu od rente, odmah iza Sjeverne Makedonije.
Kratkoročni vs. dugoročni najam — šta odabrati?
| Kriterij | Kratkoročni najam (Airbnb/booking) | Dugoročni najam |
|---|---|---|
| Prinos (godišnje) | Do 10–12% (sezonski vrhunci) | 6–7% (stabilno, cijela godina) |
| Stabilnost prihoda | Sezonska — visoka ljeti, niska zimi | Visoka — predvidivi mjesečni prihod |
| Upravljanje | Zahtjevno (čišćenje, check-in/out) | Jednostavno (jedan stanar) |
| Idealne lokacije | Kotor, Budva, Herceg Novi, Tivat | Podgorica, Bar (prigradske zone) |
| Troškovi | Viši (platform. provizija, komunalije) | Niži (stanar snosi komunalije) |
Prema analizi portala gomonte.me, prosječan godišnji prinos od dugoročnog iznajmljivanja iznosi 6–7%, dok kratkoročni sezonski najam može dostići 10–12% u vrhuncu sezone. Uz prosječno povećanje vrijednosti nekretnina od 4–5% godišnje na top lokacijama (Budva, Kotor, Tivat), ukupan povrat investicije u periodu od dvije godine može iznositi između 14% i 20% samo od rente, ne računajući kapitalnu dobit.
Troškovi kupovine i porezi — praktičan vodič
Troškovi kupovine nekretnine u Crnoj Gori
- ✓ Porez na promet nekretnina: 3% od procijenjene vrijednosti
- ✓ PDV na novogradnju: 21%
- ✓ Porez na imovinu: 0,1–1% godišnje (zavisi od opštine)
- ✓ Notarski troškovi: 150–300 €
- ✓ Uknjižba (List nepokretnosti): administrativna taksa
- ✓ Proces kupovine: 2–4 sedmice
- ✓ Stranci: mogu kupovati bez ograničenja (osim zemljišta koje se kupuje preko firme)
- ✓ Boravišna dozvola: vlasništvo nekretnine olakšava dobijanje; od januara 2026. minimalna vrijednost za privremeni boravak je 150.000 €
- ✓ Hipoteka za strance: moguća uz LTV do 50%, max rok 25 godina
Važno je napomenuti da je prema podacima portala montenegro-real-estate.com (januar 2026.), crnogorska vlada uvela minimalnu vrijednost nekretnine od 150.000 € za sticanje prava na privremeni boravak. Ovo je važna promjena za investitore koji planiraju koristiti nekretninu i za svrhe boravka u Crnoj Gori.
EU integracije kao katalizator vrijednosti
Jedan od ključnih faktora koji podupire optimizam investitora jeste napredak Crne Gore na putu ka EU. Prema podacima portala omniacapitalgroup.com, Crna Gora je otvorila svih 33 pregovaračka poglavlja i privremeno zatvorila šest, što je čini najnaprednijim kandidatom u procesu proširenja. Istorijski presedan je ohrabrujući: prema istom izvoru, Hrvatska je nakon ulaska u EU zabilježila rast cijena nekretnina od oko 40%, a slično se može očekivati i za Crnu Goru.
Prema analizi portala investropa.com, za 2026. godinu prognozira se nastavak rasta cijena od 3–7% u cijeloj Crnoj Gori, dok bi lokacije poput Budve i Tivta mogle bilježiti godišnji rast i do 15% kako turistički infrastrukturni projekti budu završavani. Pogledajte globalni pregled tržišta nekretnina u Crnoj Gori za najnovije statistike.
Prednosti i mane svake lokacije
Kotor Stari Grad
Prednosti:
- ✓ Najviše cijene noćenja na primorju (120–250 €)
- ✓ UNESCO zaštita — nema prezasićenosti
- ✓ Prinos 6–8%, visoka likvidnost
Mane:
- ✗ Visoka kupovna cijena, ograničena ponuda
- ✗ Sezonska koncentracija prihoda
- ✗ Problem parkinga unutar zidina
Budva
Prednosti:
- ✓ Najveća turistička tražnja u CG
- ✓ Razvijeni sadržaji, plaže, noćni život
- ✓ Prinos 5,40–6,75%, visoka likvidnost
Mane:
- ✗ Prezasićenost u nekim zonama (Rozino)
- ✗ Jaka sezonska oscilacija cijena
Herceg Novi
Prednosti:
- ✓ Rastuće tržište, manja konkurencija
- ✓ Portonovi — luksuzni resort kompleks
- ✓ Blizina Dubrovnika (međunarodna dostupnost)
Mane:
- ✗ Nema sopstvenog aerodroma
- ✗ Manja turistička infrastruktura od Budve
Podgorica
Prednosti:
- ✓ Najviši prosječni prinos u CG (6,06–6,90%)
- ✓ Stabilna cijlogodišnja potražnja
- ✓ Niže kupovne cijene od primorja
Mane:
- ✗ Nema turističke sezone (bez kratkoročnog prihoda)
- ✗ Niži potencijal kapitalnog rasta od primorja
Crna Gora u 2026. godini nudi raznovrsne mogućnosti za investitore zainteresovane za prinos od iznajmljivanja. Kotor Stari Grad prednjači po cijenama noćenja (120–250 €) i ograničenoj ponudi koja garantuje stabilnost vrijednosti, uz prinos od 6–8%. Budva donosi najveću turističku potražnju i prinos od 5,40–6,75% zahvaljujući razvijenim sadržajima i ogromnom broju plaža. Herceg Novi je rastuće tržište sa prinosom od 5–7% i luksuznim projektima poput Portonovi rezidencija. Podgorica, pak, nudi najviši stabilni godišnji prinos od 6,06–6,90% kroz dugoročno iznajmljivanje, bez sezonske ovisnosti. Svaka lokacija ima svoju logiku — ključ uspješne investicije leži u usklađivanju tipa nekretnine, lokacije i investicionog cilja. Za aktuelne cijene i ponude nekretnina na primorju i u Podgorici posjetite DreamEstate portal.
