Crnogorsko tržište nekretnina i dalje privlači značajne strane investicije, sa strancima koji su u prvom polugodištu 2025. kupili nekretnine za 228 miliona €. Prema najnovijim podacima Centralne banke, najviše su uložili državljani Srbije (41,3 miliona €), Turske (29,5 miliona €), SAD (24 miliona €), Njemačke (20,6 miliona €) i Ujedinjenih Arapskih Emirata (11,1 milion €).
Ukupno posmatrano, stranci su u prvom kvartalu 2025. u nekretnine uložili 113,5 miliona eura, što je 21% više u odnosu na prošlu godinu. Ovaj trend potvrđuje da je Crna Gora postala jedna od najatraktivnijih investicionih destinacija u regionu.
| Zemlja | Investicije (milioni €) | Period | Trend |
|---|---|---|---|
| Srbija | 41,3 miliona | Prvi polugodište 2025 | ↓ -12% |
| Turska | 29,5 miliona | Prvi polugodište 2025 | ↑ +21% |
| SAD | 24 miliona | Prvi polugodište 2025 | ↑ +11% |
| Njemačka | 20,6 miliona | Prvi polugodište 2025 | ↓ -30% |
| UAE | 11,1 milion | Prvi polugodište 2025 | Stabilno |
Srbija - Tradicionalno najveći investitor
Srbija zadržava poziciju najvećeg stranog investitora u crnogorske nekretnine, uprkos smanjenju ulaganja za 12% u odnosu na 2023. godinu. Srpski investitori su u 2025. godini uložili oko 41 milion eura, što čini najveći pojedinačni dio stranih investicija.
Prema ranijim podacima, Srbija je sa uloženih 25,2 miliona eura u prva četiri mjeseca prethodnih godina zauzimala sedmu poziciju, sa 12,5 miliona potrošenih na nekretnine. Srpski kupci tradicionalno preferiraju lokacije na primorju, posebno Budvu i Kotor.
Turska - Najbrži rast investicija
Turski investitori bilježe najimpresivniji rast, sa povećanjem ulaganja od 21% u odnosu na prethodnu godinu. U prvoj polovini 2025. godine investicije u nekretnine su porasle za 14%, pri čemu glavni doprinos daju upravo turski kupci.
Ovaj trend potvrđuje i činjenica da je Turska ostala među pet najvećih tržišta kupaca, zajedno sa Srbijom, SAD, Rusijom i Njemačkom. Turski investitori se fokusiraju na luksuzne projekte duž primorja.
Budva centar
Najtraženija lokacija stranih investitora sa luksuznim apartmanima i vilama
Kotor Stari Grad
Premijum lokacija sa istorijskim značajem, omiljena kod zapadnih investitora
Porto Montenegro
Luksuzni kompleks koji privlači investitore iz UAE i SAD
Rusija - Smanjene investicije
Ruske investicije u crnogorske nekretnine bilježe pad, sa smanjenjem ulaganja za 32% u odnosu na 2023. godinu. Uprkos tome, Rusija se i dalje nalazi među top pet investitora.
Prema ranijim podacima, Rusija je bila najveći investitor sa 41,6 miliona eura direktnih investicija, od kojih je polovina - 20 miliona eura - uložena u kupovinu nekretnina. Smanjenje investicija povezano je sa geopolitičkim okolnostima i međunarodnim sankcijama.
Zapadni investitori u porastu
SAD bilježi rast investicija od 11% u odnosu na prethodnu godinu, dok je Njemačka zabilježila pad od 30%. Istovremeno, priliv kapitala iz EU zemalja je u porastu.
Dok su ranijih godina prevladavali kupci iz Rusije i Ukrajine, danas sve više investitora dolazi iz zapadne Evrope, Turske, SAD-a i Švajcarske. Ovaj trend je pojačan članstvom Crne Gore u NATO-u i napretkom ka Evropskoj uniji što dodatno jača povjerenje globalnih investitora.
Jeste li znali?
Od početka 2019. do kraja marta 2025, stranci su kupili nekretnina u Crnoj Gori u ukupnoj vrijednosti od oko 2 milijarde eura. Interesovanje stranaca za kupovinu nekretnina u posljednjih pet godina povećano je četiri puta.
Razlozi privlačnosti crnogorskog tržišta
Crna Gora je svrstana među najbolje destinacije za ulaganje u nekretnine u Evropi za 2025. godinu, zauzevši visoko šesto mjesto prema listi britanske osiguravajuće kuće William Russell.
Zahvaljujući kombinaciji solidnog prinosa od rente, umjerenih troškova kupovine i povoljnog poreskog tretmana, Crna Gora je prepoznata kao jedno od najperspektivnijih tržišta za investitore koji traže nove prilike na evropskom kontinentu.
Prema istraživanjima, povrat investicije u luksuzne nekretnine u Crnoj Gori je najbolji u regionu. Crna Gora se pojavljuje kao jeftinija alternativa u odnosu na druge mediteranske destinacije – prosječne cijene su 20–40% niže nego na jugu Francuske ili Italije.
Rast cijena i tržišni trendovi
Cijene stanova u novogradnji u prvom kvartalu 2025. godine porasle su 23% u odnosu na isti period prošle godine. Za period od pet godina, cijena kvadrata u novogradnji porasla je za čak 130%.
Prosječna cijena novogradnje skočila je sa oko 951 €/m² 2020. godine na 2.158 €/m² početkom 2025, odnosno 126% za samo pet godina. U drugom kvartalu 2025. novi kvadrat je koštao 2.201 €, a u trećem 2.228 €.
| Lokacija | Cijena (€/m²) | Tip nekretnine | Popularno kod |
|---|---|---|---|
| Budva centar | 3.500-5.500 | Apartmani | Srbi, Turci |
| Porto Montenegro | 6.000-12.000 | Luksuzni stanovi | UAE, SAD |
| Kotor Stari Grad | 4.500-8.000 | Istorijske nekretnine | EU investitori |
| Podgorica City Kvart | 1.800-2.500 | Novogradnja | Regionalni kupci |
Pravni okvir i troškovi kupovine
Troškovi kupovine nekretnine za strance
- ✓ Porez na promet: 3% od procijenjene vrijednosti
- ✓ Notarski troškovi: 150-300€
- ✓ PDV na novogradnju: 21%
- ✓ Porez na imovinu: 0,1-1% godišnje
- ✓ Proces kupovine: 2-4 sedmice
Stranci mogu kupovati nekretnine u Crnoj Gori bez ograničenja, što dodatno povećava atraktivnost tržišta. Potrebna dokumenta uključuju pasoš i potvrdu o izvoru sredstava, dok vlasništvo olakšava dobijanje boravišne dozvole.
Potencijal za izdavanje
Strane investicije u crnogorske nekretnine često su motivisane potencijalom za izdavanje. Tokom ljetnje sezone, apartmani u Budvi mogu donijeti 80-200 € po noći, dok se u Kotoru ostvaruje 100-250 € po noći.
Godišnji neto prinos od izdavanja kreće se od 6-10% u primorskim gradovima, dok dugoročno izdavanje u Podgorici donosi 4-6% godišnje. Ovakvi prinosi čine Crnu Goru atraktivnom za investitore koji traže stabilnu rentu.
"Interesovanje stranaca za kupovinu nekretnina u posljednjih pet godina povećano je četiri puta, a najviše interesovanja za ulaganja pokazali su investitori iz Srbije, zatim Turske, SAD, Njemačke, Kipra, Rusije, UAE i Švajcarske.
— Mile Gujić, predsjednik Odbora za građevinarstvo, Privredna komora
Projekcije za 2026. godinu
Analitičari očekuju da će strane investicije u crnogorske nekretnine nastaviti da rastu u 2026. godini. Turizam ostaje snažan, uz rast luksuznog segmenta, strani kupci i dalje dominiraju tržištem primorja, dok se ne očekuje pad cijena u luksuznom segmentu.
Posebno se očekuje dalji rast turskih investicija, dok će srpski investitori zadržati poziciju najvećeg pojedinačnog tržišta. Zapadni investitori, posebno iz EU, pokazuju sve veće interesovanje za crnogorsko tržište.
Crnogorsko tržište nekretnina ostaje jedno od najatraktivnijih u regionu za strane investitore. Sa Srbijom koja zadržava poziciju najvećeg investitora uprkos blagom padu, Turskom u ekspanziji i rastućim interesovanjem zapadnih kupaca, ukupne strane investicije nastavljaju uzlazni trend. Kombinacija povoljnih cijena u odnosu na druge mediteranske destinacije, stabilnog pravnog okvira i visokih prinosa od izdavanja čini Crnu Goru idealnom destinacijom za dugoročne investicije u nekretnine.
