Malo koja investitorska priča na crnogorskom tržištu nekretnina je toliko dramatična kao ona o turskim kupcima. Za svega tri godine — od 2021. do 2024. — turska ulaganja u crnogorske nekretnine porasla su sa 14,7 miliona na 56,2 miliona eura. Prema podacima Centralne banke Crne Gore i MONSTAT-a, u periodu od 2019. do avgusta 2025. godine turski investitori su u Crnu Goru uložili ukupno 451,7 miliona eura, od čega više od 217 miliona direktno u kupovinu nekretnina. Šta stoji iza ovog trenda? Koje lokacije preferiraju turski kupci i kakav uticaj imaju na lokalno tržište?
Brojke koje govore same za sebe
Podaci su jasni i impresivni. Prema izvještaju objavljenom u januaru 2025. na portalu Investitor.me, turski građani i firme kupili su nekretnina u Crnoj Gori: 14,7 miliona eura u 2021. godini, 29,7 miliona u 2022., 51 milion u 2023. i 56,2 miliona eura za prvih 11 mjeseci 2024. godine. Taj uzlazni luk nije slučajan — on odražava sistemski interes turske zajednice za crnogorsko tržište.
Prema podacima TurkCham Montenegro i Centralne banke, u 2024. godini turske investicije dostigle su 100,9 miliona eura (uključujući sve oblike SDI), dok je od januara do oktobra 2025. ostvareno čak 110,8 miliona eura — što je Tursku smjestilo na vrh liste stranih investitora u Crnoj Gori za taj period.
Jeste li znali?
Prema podacima Centralne banke Crne Gore i MONSTAT-a, u periodu od 2019. do avgusta 2025. turski investitori su u Crnu Goru uložili ukupno 451,7 miliona eura — od čega 217,9 miliona direktno u kupovinu nekretnina. U Crnoj Gori je registrovano oko 14.500 kompanija u vlasništvu turskih državljana, što čini svaku petu stranu firmu u zemlji.
Pregled cijena na lokacijama koje preferiraju turski kupci
Turski kupci su u početku bili fokusirani na Kotor i Budvu, a posljednje dvije godine sve više se okreću Podgorici, Danilovgradu i Baru. Evo aktuelnih cijena na tim lokacijama, prema podacima DreamEstate baze i portala Estitor.com (Q1 2026):
| Grad / Lokacija | Prosj. cijena (€/m²) | Trend 2026 | Prinos od iznajmljivanja |
|---|---|---|---|
| Budva (prosjek) | 3.344 €/m² | ↑ 9,4% god. | 4,7% |
| Kotor | 3.605 €/m² | ↑ 11,8% god. | ~5% |
| Herceg Novi | 3.072 €/m² | ↑ 9,2% god. | 3,9% |
| Bar | 2.216–2.284 €/m² | ↑ stabilno | ~5–6% |
| Podgorica | 2.488–2.707 €/m² | ↑ 17,2% god. | 4,9% |
| Budva Rivijera (luksuz) | 3.500–6.000 €/m² | ↑ snažno | 6–10% |
Izvor: DreamEstate baza podataka, Estitor.com Q1 2026, Global Property Guide 2024
Koje lokacije turski kupci preferiraju?
Prema analizi portala Standard.co.me i podataka CBCG, turski kupci su prvi put masovnije pokazali interesovanje za crnogorsko tržište tokom 2018. godine, kada su im u fokusu bili Kotor i Budva. Posljednje dvije godine, uz primorske gradove, sve više se okreću i Podgorici, regionu oko glavnog grada, te Danilovgradu.
Budva — Prva destinacija
Najtraženije primorsko odredište sa 3.932 aktivna oglasa. Ljetna sezona zakupnina i visok turistički prinos čine je posebno atraktivnom. Pogledajte nekretnine u Budvi.
Kotor — UNESCO prestiž
Grad pod zaštitom UNESCO-a bilježi rast od 11,8% godišnje. Ograničena ponuda novih nekretnina i pogled na Kotorski zaliv guraju cijene naviše. Kamene kuće u Perastu dostižu i preko 4.000 €/m².
Bar — Turska investicijska baza
Bar je posebno interesantan turskim investitorima zbog povoljnijih cijena i strateške pozicije. Upravo ovdje je realizovan najveći turski projekat — stambeno-hotelijski kompleks Wyndham Garden. Istražite ponudu u Baru.
Najveći turski projekat: Wyndham Garden Montenegro u Baru
Jedan od rijetkih većih konkretnih projekata turskog kapitala u Crnoj Gori je investicija turske kompanije PMTR Group u stambeno-hotelijski kompleks "Wyndham Garden Montenegro" u Baru, vrijedna oko 36 miliona eura. Kompleks uključuje petospratni hotel sa 120 soba koji posluje pod globalnim brendom Wyndham, te PMTR rezidencije — luksuzne apartmane koji vlasnicima nude i mogućnost upravljanja najmom. Kompleks ima spa, tursko kupatilo, fitness centar, restorane i bazene.
Ovaj projekt jasno pokazuje model koji privlači turske investitore: kombinacija hotelskog upravljanja i stambene rezidencije, sa garantovanim prihodom od najma. Bar je za ovaj model posebno zanimljiv — ima direktnu vezu autoputem Bar-Boljare, luku, željezničku stanicu i nalazi se svega 40 minuta od aerodroma.
Zašto Crna Gora privlači turske investitore?
Motivacije turskih kupaca su višestruke i međusobno isprepletene. Analiza dostupnih podataka otkriva nekoliko ključnih faktora:
▸ Boravišna dozvola putem nekretnine
Vlasništvo nad nekretninom u Crnoj Gori olakšava dobijanje privremene boravišne dozvole. Ovo je bio ključni motiv za mnoge turske kupce, posebno nakon što je Turska izgubila bezvizni režim s Crnom Gorom krajem 2025. godine. Crnogorska vlada je najavila dodatnu provjeru podataka o 13.500 turskih državljana sa odobrenim boravkom.
▸ Euro kao stabilna valuta
Crna Gora koristi euro od 2002. godine, iako nije članica eurozone. Za turske investitore, čija lira značajno oscilira, ulaganje u eurima predstavlja zaštitu od valutnog rizika i sigurno čuvanje vrijednosti kapitala.
▸ EU perspektiva i rast vrijednosti
Crna Gora je najnapredniji kandidat za članstvo u EU — do kraja 2026. očekuje se zatvaranje svih pregovaračkih poglavlja, a punopravno članstvo se predviđa do 2028. Historijski presedan iz Hrvatske pokazuje da su cijene nekretnina porasle i do 40% nakon ulaska u EU.
▸ Kulturna i geografska bliskost
Crna Gora i Turska dijele osmansko kulturno naslijeđe, mediteranski način života i vjerske sličnosti. Aerodrom Tivat i Podgorica imaju direktne letove za Tursku — od 2,8 miliona putnika na oba aerodroma u 2024., čak 560.000 ili 20% odnosilo se na letove između Crne Gore i Turske.
Uticaj turskih investitora na lokalno tržište
Masovni dolazak turskih kupaca nije ostao bez posljedica na crnogorsko tržište nekretnina. Prema podacima MONSTAT-a, cijene nekretnina u Crnoj Gori porasle su za 20,8% u 2024. godini — daleko iznad EU prosjeka od 3,6%. Strani kupci generalno čine gotovo dvije trećine svih kupoprodaja nekretnina u Crnoj Gori, a turski kupci su u tom kontekstu jedan od najznačajnijih segmenata.
Prema analizi portala Investitor.me, Centralna banka Crne Gore navodi da su tokom 2024. investitori iz Srbije, Rusije i Turske zajedno uložili 318 miliona eura — više od trećine ukupnog SDI priljeva. Ova koncentracija stranog kapitala u nekretninama, uz rastuće cijene, sve više otežava domaćim građanima pristup stambenom tržištu: prosječna crnogorska plata iznosi oko 1.015 eura, dok kvadrat stana košta gotovo dvije i po prosječne zarade.
S druge strane, turski kapital doprinosi državnom budžetu kroz poreze i promet nekretnina, a turisti iz Turske u 2024. ostvarili su 740.000 noćenja — 6,7% ukupnog broja gostiju. Prema podacima Estitor.com za Q1 2026., prosječna cijena stana u Crnoj Gori iznosi 2.910 eura po kvadratu, što je rast od 8,5% u odnosu na isti period prošle godine.
"Jedina značajna promjena u odnosu na prethodne godine je smanjena aktivnost kupaca iz Rusije i povećana aktivnost turskih kupaca na crnogorskom tržištu nekretnina.
— Darko Đikanović, Adriatic Advisors, Podgorica (LinkedIn objava, septembar 2024.)
Prednosti i rizici za turske kupce
Prednosti
- ✓ Stabilna euro valuta — zaštita od deprecijacije lire
- ✓ Rast vrijednosti nekretnina: +20,8% u 2024.
- ✓ EU perspektiva do 2028. — potencijal za dalji rast
- ✓ Prinos od iznajmljivanja 4–10% godišnje
- ✓ Direktni letovi Turska–Crna Gora
- ✓ Bez ograničenja za strane kupce
Rizici i izazovi
- ✗ Ukidanje bezviznog režima (kraj 2025.) — administrativni izazovi
- ✗ Pojačana provjera boravišnih dozvola (13.500 turskih državljana)
- ✗ Cijene dostigle historijski visok nivo (upozorenje CBCG)
- ✗ Tržište gotovine — hipoteke teško dostupne stranim kupcima
- ✗ Sezonska ovisnost prihoda na primorju
Troškovi kupovine nekretnine u Crnoj Gori za strane državljane
Troškovi kupovine nekretnine (ažurirano 2024)
- ✓ Porez na promet (sekundarna tržišta): Progresivni od 2024. — 3% do €150.000, 5% za dio između €150.000 i €500.000, 6% za dio iznad €500.000
- ✓ PDV na novogradnju: 21% (plaća investitor, uključen u cijenu)
- ✓ Notarski troškovi: 150–300 € (zavisno od vrijednosti ugovora)
- ✓ Porez na imovinu: 0,1–1% godišnje (zavisi od opštine i vrijednosti)
- ✓ Trajanje procesa: 2–4 sedmice od potpisivanja ugovora
- ✓ Potrebna dokumenta: Pasoš, potvrda o izvoru sredstava
- ✓ Boravišna dozvola: Vlasništvo nad nekretninom olakšava dobijanje privremenog boravka
Potencijal za izdavanje: Koliki je prinos?
Crna Gora je svrstana na šesto mjesto u Evropi kao destinacija za investiciju u nekretnine za 2025. godinu, prema listi britanske osiguravajuće kuće William Russell. Prinos od iznajmljivanja varira po lokaciji:
Budva / Kotor
Kratkoročni najam ljeti: 80–250 €/noć. Sezonska ovisnost.
Podgorica
Cjelogodišnja potražnja, bez sezonskih oscilacija. Najstabilniji omjer cijene i prinosa.
Bar (hotelski model)
Kompleksi poput Wyndham Garden nude upravljanje najmom uz garantovani prinos.
Šta se dešava s turskim investitorima u 2026.?
Kraj 2025. donio je turbulencije u crnogorsko-turskim odnosima: ukidanje bezviznog režima i pojačana provjera turskih državljana s boravišnim dozvolama stvorili su kratkoročnu neizvjesnost. Prema podacima Centralne banke za prvi kvartal 2026., turski investitori su ostali na drugom mjestu po visini investicija sa 30,3 miliona eura — ali je istovremeno zabilježeno i deinvestiranje od 24,8 miliona eura, uglavnom povlačenjem sredstava iz firmi.
Ipak, TurkCham Montenegro naglašava da turska poslovna zajednica zadržava povjerenje u crnogorsku ekonomiju i EU perspektivu. Prema prognozama Estitor izvještaja za Q1 2026., najvjerovatniji scenarij predviđa rast cijena od 5–7% do kraja godine, što bi prosječnu cijenu kvadrata dovelo na oko 3.085 eura. Pratite aktuelne trendove na DreamEstate tržišnom pregledu.
Ključna napomena za investitore
Prema podacima Centralne banke Crne Gore, cijene nekretnina dostigle su historijski visok nivo u odnosu na lokalne plate. Crna Gora je svrstana na šesto mjesto u Evropi kao investiciona destinacija za 2026., zahvaljujući kombinaciji solidnog prinosa od rente, umjerenih troškova kupovine i EU perspektive. Međutim, tržište je gotovinski — hipoteke su stranim kupcima teže dostupne.
Uporedba lokacija: Gdje turski investitori dobijaju najveću vrijednost?
Dok Budva (3.344 €/m²) i Kotor (3.605 €/m²) nude prestiž i visok turistički prinos, Bar (oko 2.216–2.284 €/m²) i Podgorica (2.488–2.707 €/m²) pružaju povoljniji ulaz uz stabilan dugoročni prinos. Herceg Novi (3.072 €/m²) je kompromis — pogled na Boku Kotorsku bez Kotorske premije.
Za turske investitore koji traže kombinaciju boravišne dozvole, prihoda od najma i rasta vrijednosti, Bar i Podgorica nude trenutno najinteresantnije omjere. Prema Estitor analizi, Podgorica je u Q1 2026. zabilježila godišnji rast od 17,2% — ubjedljivo najviše od svih gradova — uz prinos od iznajmljivanja od 4,9% godišnje.
Turski investitori su za svega nekoliko godina postali jedna od najvidljivijih stranih zajednica na crnogorskom tržištu nekretnina. Sa ukupno 451,7 miliona eura uloženih od 2019. do avgusta 2025., od čega 217,9 miliona direktno u nekretnine, Turska je dostigla vrh liste stranih investitora. Ova ulaganja su mahom usmjerena na primorje — Budvu, Kotor, Herceg Novi i Bar — ali sve više i na Podgoricu. Projekt poput Wyndham Garden Montenegro u Baru pokazuje da turski kapital može donijeti i konkretne, vidljive transformacije lokalne infrastrukture. Bez obzira na kratkoročne turbulencije u bilateralnim odnosima, fundamentalni razlozi koji privlače turske investitore — euro, EU perspektiva, prinos od turizma i povoljan poreski ambijent — ostaju nepromijenjeni.
