Žabljak nije samo najviši grad na Balkanu — to je jedno od najozbiljnijih investicijskih odredišta u Crnoj Gori za sve koji traže planinsku nekretninu s realnim prinosom od iznajmljivanja. Na nadmorskoj visini od 1.450 metara, okružen vrhovima Durmitora i kanjonom rijeke Tare, ovaj grad bilježi sve veći interes kupaca iz regiona i zapadne Evrope. Cijene nekretnina su i dalje znatno pristupačnije nego na primorju — ali ne zadugo.
Pregled cijena nekretnina u Žabljaku 2026.
Tržište nekretnina u Žabljaku karakterišu izrazite razlike u cijeni zavisno od tipa nekretnine, lokacije i blizine skijališta. Prema aktuelnim podacima sa tržišta, novogradnja u centru grada i atraktivnim turističkim naseljima dostiže cijene od 2.500 €/m², dok stariji objekti i periferija ostaju dostupni od 1.200 €/m².
| Tip nekretnine / Lokacija | Cijena (€/m²) | Napomena |
|---|---|---|
| Stanovi u novogradnji — centar | 2.200 – 2.500 € | Npr. Panorama Residence, stan 48 m² ~150.000 € |
| Stanovi u izgradnji — Motički Gaj | 1.800 – 2.500 € | 1 km od centra, 1,5 km od ski centra |
| Vikendice i kuće — Borje | 1.200 – 2.000 € | Mirna lokacija, 4–6 km od centra |
| Vikendice — Tepačko Polje | 1.500 – 2.200 € | 3 km od centra, blizina magistrale |
| Luksuzni objekti — blizina Crnog jezera | do 3.000 € | Premium lokacija, pogled na NP Durmitor |
| Građevinsko zemljište — Motički Gaj | 100 – 160 €/m² | Urbanizovani placevi sa UTU dozvolama |
| Građevinsko zemljište — Tepačko Polje | 34 – 45 €/m² | Periferija, povoljne parcele |
Napomena: Cijene su izvedene iz aktuelnih oglasa na portalima Estitor.com i Realitica.com (ažurirano juni 2026). Vrijednosti mogu varirati zavisno od lokacije, stanja objekta i trenutne potražnje.
Top lokacije u Žabljaku: gdje kupiti nekretninu?
Motički Gaj
Turističko naselje na samo 1 km od centra i 1,5 km od skijališta Savin Kuk. Aktivna novogradnja — stanovi od 19 m² do 94 m². Idealno za kratkoročno iznajmljivanje.
Borje
Mirno naselje 4–6 km od centra Žabljaka, okruženo šumom i livadama. Popularna destinacija za vikendice i planinsku gradnju. Placevi od 40 €/m².
Tepačko Polje
Naselje 3 km od centra uz magistralni put. Aktivan segment tržišta — od manjih vikendica do modernih apartmana. Dobra dostupnost tokom cijele godine.
Pored navedenih, vrijedi istaći i naselja Razvršje (blizina centra, urbanizovani placevi) i Kovačku Dolinu (tiša lokacija, povoljniji placevi od 45 €/m²). Prema oglasima dostupnim na portalu Estitor.com, tržište Žabljaka broji više od 380 aktivnih oglasa, što ukazuje na živu ponudu.
Konkretan primjer iz tržišta: šta možete kupiti za 120.000–150.000 €?
Aktuelna tržišna ponuda pokazuje da je za iznos od 120.000 do 150.000 eura moguće kupiti novi jednosobni stan površine 47–48 m² u centru Žabljaka ili u naselju Motički Gaj, s uključenim podrumom i parking mjestom. Primjerice, u stambenom kompleksu Panorama Residence stanovi od 48 m² oglašavaju se po cijeni od 150.000 €, dok se u pretprodaji projekta GORA I u centru Žabljaka jednosobni apartman od 47 m² nudi za 118.000 €. Za isti budžet na periferiji (Borje, Tepačko Polje) moguće je pronaći i stariju kuću s okućnicom.
Jeste li znali?
Žabljak je jedino urbano naselje na Balkanu koje se nalazi na nadmorskoj visini od 1.450 metara. Okružen je s 23 planinska vrha iznad 2.200 m, 18 planinskih jezera i kanjonom rijeke Tare — najdubljim kanjonom u Evropi. Upravo ta jedinstvenost čini ovaj grad posebno atraktivnim za investitore u planinski turizam.
Ski centar Savin Kuk: infrastruktura i planovi do 2027.
Skijalište Savin Kuk predstavlja srce zimskog turizma Žabljaka i ključni faktor vrijednosti nekretnina u okolini. Smješteno unutar Nacionalnog parka Durmitor sa statusom UNESCO svjetske baštine, skijalište raspolaže s dvije dvosjedne žičare i tri ski-lifta, koji opslužuju oko 5 km skijaških staza na visinama između 1.515 i 2.212 metara nadmorske visine.
Prema najnovijim informacijama iz aprila 2026., Vlada Crne Gore je u periodu 2014–2025. uložila oko 10 miliona eura u razvoj skijališta Savin Kuk. Međutim, dalji razvoj biće usmjeren isključivo na modernizaciju postojeće infrastrukture — bez širenja kapaciteta, a u skladu s UNESCO smjernicama i zahtjevima zaštite Nacionalnog parka Durmitor. To znači da planirana izgradnja nove žičare za sada nije realizovana, ali modernizacija postojećih postrojenja ostaje prioritet.
Pored skijaškog centra, Savin Kuk funkcioniše kao ljetnja avanturistička destinacija od juna do oktobra — panoramska žičara prevozi posjetioce do visokoplaninskih pješačkih staza i vidikovaca s pogledom na Crno jezero i Žabljak.
Infrastrukturni projekti koji mijenjaju pristupačnost Žabljaka
Pristupačnost Žabljaka direktno utiče na vrijednost nekretnina i turistički potencijal. Trenutno su u toku značajni infrastrukturni radovi koji će dugoročno poboljšati veze ovog planinskog centra s ostatkom Crne Gore:
- ▸ Rekonstrukcija mosta Đurđevića Tara na magistralnom putu M-6 (dionica Pljevlja–Žabljak) — radovi su u toku tokom 2026. godine, s fokusom na sanaciju glavnog luka i kompletiranje gornjeg stroja. Rekonstrukcija treba da produži vijek mosta za još 80 godina.
- ▸ Modernizacija dionice Nikšić–Žabljak — rekonstrukcija magistralnog puta koja poboljšava pristupačnost iz pravca Podgorice, posebno u zimskim uslovima.
- ▸ Nova ekspresna ruta od aerodroma Tivat — skratila je vrijeme putovanja do Žabljaka na oko 2 sata, što otvara ovaj planinski centar za međunarodne investitore i turiste.
"Žabljak je danas jedna od rijetkih planinskih destinacija u regionu gdje još uvijek možete kupiti kvalitetnu nekretninu ispod 2.000 €/m², a istovremeno ostvariti prinos od iznajmljivanja koji je konkurentan primorskim lokacijama. Zimska i ljetnja sezona zajedno daju izuzetnu popunjenost tokom cijele godine.
— Ilustrativan komentar agenta za nekretnine, sjeverna Crna Gora
Turizam i prinos od iznajmljivanja
Žabljak privlači turiste tokom cijele godine zahvaljujući dvostrukoj sezoni: zimska (decembar–mart) donosi skijaše i ljubitelje snijega, dok ljetnja (jun–septembar) privlači planinare, raftere na rijeci Tari i ljubitelje prirode. Prema podacima MONSTAT-a, turistički promet na Žabljaku bilježi pozitivne trendove — u ljetnjoj sezoni 2025. zabilježeno je čak 27% više gostiju nego u istom periodu prethodne godine.
Što se tiče cijena iznajmljivanja, aktuelna tržišna ponuda pokazuje sljedeće:
Studio apartman / soba
Centar Žabljaka, osnovna opremljenost, idealno za pojedince i parove.
Dvosobni apartman / brvnara
Tepačko Polje, Motički Gaj — za porodice i grupe, moderna opremljenost.
Luksuzna vikendica / kuća
Premium lokacije s panoramskim pogledom, sauna, do 8 osoba.
Prema dostupnim podacima, investitori u Žabljaku mogu očekivati prinos od iznajmljivanja u rasponu od 6% do 10% godišnje, što je konkurentno primorskim lokacijama (Budva/Kotor: 6–10%), uz znatno niže ulazne cijene nekretnina. Ključna prednost je što Žabljak nema izraženu jednosezonsku zavisnost — ljetnja i zimska sezona zajedno osiguravaju kontinuirani prihod od iznajmljivanja.
Prednosti i mane ulaganja u Žabljak
✓ Prednosti
- ✓ Cijene znatno niže nego na primorju (1.200–2.500 €/m²)
- ✓ Dvosezonski turizam — zimski i ljetnji
- ✓ Prinos od iznajmljivanja 6–10% godišnje
- ✓ UNESCO status Durmitora — prirodna zaštita vrijednosti
- ✓ Rast turističkog prometa (27% više gostiju u 2025.)
- ✓ Stranci mogu kupovati bez ograničenja
- ✓ Infrastrukturna ulaganja poboljšavaju pristupačnost
✗ Mane / rizici
- ✗ Ograničena infrastruktura u poređenju s primorjem
- ✗ Skijalište Savin Kuk ne može se širiti zbog UNESCO zaštite
- ✗ Zimski pristup može biti otežan u ekstremnim uslovima
- ✗ Manji izbor luksuznih projekata u poređenju s primorjem
- ✗ Radovi na mostu Đurđevića Tara privremeno otežavaju saobraćaj
Usporedba: Žabljak vs. Kolašin vs. primorje
Za investitore koji razmatraju planinske nekretnine u Crnoj Gori, Žabljak se pozicionira kao pristupačnija alternativa primorskim destinacijama. Dok Budva bilježi prosječnu cijenu od 3.344 €/m² (2026.), a Kotor 3.335 €/m², Žabljak ostaje u rasponu 1.200–2.500 €/m² — što znači ulaznu cijenu i do 2–3 puta nižu za sličan prinos od iznajmljivanja. Kolašin, drugi važan skijaški centar u Crnoj Gori, nudi sličan profil ulaganja, ali Žabljak ima prednost jedinstvenijeg prirodnog okruženja (Durmitor, Tara) i jačeg međunarodnog prepoznavanja.
Proces kupovine i troškovi
Troškovi kupovine nekretnine u Žabljaku
- ✓ Porez na promet nekretnina: 3% od procijenjene tržišne vrijednosti (za polovne objekte)
- ✓ PDV na novogradnju: 21% (uključen u cijenu kod direktne prodaje od investitora)
- ✓ Notarski troškovi: 150–300 € (ovjera ugovora o kupoprodaji)
- ✓ Upis u katastar: 0,1% od vrijednosti nekretnine
- ✓ Godišnji porez na imovinu: 0,1–1% zavisno od opštine i vrijednosti nekretnine
- ✓ Potrebna dokumenta za strance: pasoš i potvrda o izvoru sredstava
- ✓ Trajanje procesa: 2–4 sedmice od potpisivanja predugovora do uknjižbe
- ✓ Boravišna dozvola: vlasništvo nekretnine olakšava dobijanje privremene boravišne dozvole
Važno je napomenuti da stranci mogu kupovati nekretnine u Crnoj Gori bez ograničenja — uključujući i Žabljak, bez obzira na status Nacionalnog parka (nekretnine se kupuju u privatnoj zoni, ne unutar zaštićenog jezgra). Preporučuje se angažovanje lokalnog advokata ili agencije za provjeru dokumentacije, posebno kod starijih objekata i placeva.
Na šta obratiti pažnju pri kupovini u Žabljaku?
Tržište Žabljaka ima određene specifičnosti koje kupci trebaju imati na umu:
- ▸ Legalizacija objekata: Dio starijih kuća i vikendica može imati neriješen imovinsko-pravni status. Uvijek tražite vlasnički list (list nepokretnosti), upotrebnu dozvolu i potvrdu o uknjižbi.
- ▸ Urbanistički uslovi: Za gradnju novih objekata potrebno je pribaviti urbanističko-tehničke uslove (UTU). Placevi u Motičkom Gaju i Razvršju uglavnom imaju definisane UTU za turizam i stanovanje.
- ▸ Zimska pristupačnost: Provjeri da li nekretnina ima siguran pristup u zimskim uslovima — posebno za objekte van centra (Borje, udaljenije lokacije).
- ▸ Komunalna infrastruktura: Kod placeva uvijek provjerite dostupnost priključaka za vodu i struju na samoj parceli ili u neposrednoj blizini.
Turistički rast Žabljaka
Prema podacima MONSTAT-a za 2025. godinu, turistički promet u Žabljaku bilježi rast od 27% u broju gostiju u ljetnjoj sezoni u poređenju s prethodnom godinom. Crna Gora je u istom periodu rangirana kao šesta zemlja u svijetu po rastu prihoda od turizma u poređenju s 2019. godinom, s rastom od 87%.
Žabljak u brojkama: ključni pokazatelji tržišta
Žabljak ostaje jedno od najatraktivnijih tržišta planinskih nekretnina u jugoistočnoj Evropi — posebno za kupce koji traže pristupačnu alternativu skupim primorskim lokacijama uz solidan prinos od iznajmljivanja. Sa cijenama stanova od 1.200 do 2.500 €/m², aktivnom novogradnjom u Motičkom Gaju i Tepačkom Polju, te dvostrukom turističkom sezonom koja osigurava popunjenost tokom cijele godine, ovo planinsko odredište nudi realan omjer cijene i investicijskog potencijala. Infrastrukturni radovi na rekonstrukciji mosta Đurđevića Tara i modernizaciji pristupnih puteva dodatno će poboljšati dostupnost Žabljaka, što dugoročno pozitivno utiče na vrijednost nekretnina u ovom regionu. Pregledajte aktuelnu ponudu nekretnina u Crnoj Gori i pronađite svoju planinsku investiciju.
