Черногорский рынок недвижимости продолжает привлекать значительные иностранные инвестиции, иностранцы в первом полугодии 2025 года купили недвижимость на 228 миллионов €. По последним данным Центрального банка, больше всего инвестировали граждане Сербии (41,3 миллиона €), Турции (29,5 миллиона €), США (24 миллиона €), Германии (20,6 миллиона €) и Объединенных Арабских Эмиратов (11,1 миллион €).
В целом, иностранцы в первом квартале 2025 года инвестировали в недвижимость 113,5 миллиона евро, что на 21% больше по сравнению с прошлым годом. Этот тренд подтверждает, что Черногория стала одной из самых привлекательных инвестиционных дестинаций в регионе.
| Страна | Инвестиции (миллионы €) | Период | Тренд |
|---|---|---|---|
| Сербия | 41,3 миллиона | Первое полугодие 2025 | ↓ -12% |
| Турция | 29,5 миллиона | Первое полугодие 2025 | ↑ +21% |
| США | 24 миллиона | Первое полугодие 2025 | ↑ +11% |
| Германия | 20,6 миллиона | Первое полугодие 2025 | ↓ -30% |
| ОАЭ | 11,1 миллион | Первое полугодие 2025 | Стабильно |
Сербия - Традиционно крупнейший инвестор
Сербия сохраняет позицию крупнейшего иностранного инвестора в черногорскую недвижимость, несмотря на снижение инвестиций на 12% по сравнению с 2023 годом. Сербские инвесторы в 2025 году инвестировали около 41 миллиона евро, что составляет наибольшую отдельную долю иностранных инвестиций.
По предыдущим данным, Сербия с инвестированными 25,2 миллиона евро в первые четыре месяца предыдущих лет занимала седьмую позицию, с 12,5 миллиона потраченных на недвижимость. Сербские покупатели традиционно предпочитают локации на побережье, особенно Budva и Kotor.
Турция - Самый быстрый рост инвестиций
Турецкие инвесторы показывают самый впечатляющий рост, с увеличением инвестиций на 21% по сравнению с предыдущим годом. В первой половине 2025 года инвестиции в недвижимость выросли на 14%, при этом основной вклад вносят именно турецкие покупатели.
Этот тренд подтверждает и тот факт, что Турция осталась среди пяти крупнейших рынков покупателей, вместе с Сербией, США, Россией и Германией. Турецкие инвесторы фокусируются на роскошных проектах вдоль побережья.
Центр Budva
Самая востребованная локация иностранных инвесторов с роскошными апартаментами и виллами
Старый город Kotor
Премиум локация с историческим значением, любимая западными инвесторами
Porto Montenegro
Роскошный комплекс, привлекающий инвесторов из ОАЭ и США
Россия - Сниженные инвестиции
Российские инвестиции в черногорскую недвижимость показывают спад, с снижением инвестиций на 32% по сравнению с 2023 годом. Несмотря на это, Россия по-прежнему находится среди топ-5 инвесторов.
По предыдущим данным, Россия была крупнейшим инвестором с 41,6 миллиона евро прямых инвестиций, из которых половина - 20 миллионов евро - была инвестирована в покупку недвижимости. Снижение инвестиций связано с геополитическими обстоятельствами и международными санкциями.
Западные инвесторы на подъеме
США показывают рост инвестиций на 11% по сравнению с предыдущим годом, в то время как Германия зафиксировала спад на 30%. Одновременно приток капитала из стран ЕС растет.
Если в предыдущие годы преобладали покупатели из России и Украины, сегодня все больше инвесторов приходит из западной Европы, Турции, США и Швейцарии. Этот тренд усилился членством Черногории в НАТО и прогрессом к Европейскому союзу, что дополнительно укрепляет доверие глобальных инвесторов.
Знали ли вы?
С начала 2019 до конца марта 2025 года иностранцы купили недвижимость в Черногории на общую сумму около 2 миллиардов евро. Интерес иностранцев к покупке недвижимости за последние пять лет увеличился в четыре раза.
Причины привлекательности черногорского рынка
Черногория включена в список лучших направлений для инвестиций в недвижимость в Европе на 2025 год, заняв высокое шестое место согласно списку британской страховой компании William Russell.
Благодаря сочетанию солидной доходности от аренды, умеренных затрат на покупку и благоприятного налогового режима, Черногория признана одним из самых перспективных рынков для инвесторов, ищущих новые возможности на европейском континенте.
По исследованиям, возврат инвестиций в роскошную недвижимость в Черногории лучший в регионе. Черногория выступает как более дешевая альтернатива по сравнению с другими средиземноморскими направлениями – средние цены на 20–40% ниже, чем на юге Франции или Италии.
Рост цен и рыночные тренды
Цены на квартиры в новостройках в первом квартале 2025 года выросли на 23% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. За период пяти лет цена квадратного метра в новостройке выросла на целых 130%.
Средняя цена новостройки подскочила с около 951 €/м² в 2020 году до 2.158 €/м² в начале 2025 года, то есть на 126% всего за пять лет. Во втором квартале 2025 года новый квадратный метр стоил 2.201 €, а в третьем 2.228 €.
| Локация | Цена (€/м²) | Тип недвижимости | Популярно у |
|---|---|---|---|
| Центр Budva | 3.500-5.500 | Апартаменты | Сербы, турки |
| Porto Montenegro | 6.000-12.000 | Роскошные квартиры | ОАЭ, США |
| Старый город Kotor | 4.500-8.000 | Историческая недвижимость | Инвесторы из ЕС |
| Podgorica City Квартал | 1.800-2.500 | Новостройка | Региональные покупатели |
Правовые рамки и расходы на покупку
Расходы на покупку недвижимости для иностранцев
- ✓ Налог с оборота: 3% от оценочной стоимости
- ✓ Нотариальные расходы: 150-300€
- ✓ НДС на новостройки: 21%
- ✓ Налог на имущество: 0,1-1% в год
- ✓ Процесс покупки: 2-4 недели
Иностранцы могут покупать недвижимость в Черногории без ограничений, что дополнительно повышает привлекательность рынка. Необходимые документы включают паспорт и справку об источнике средств, а владение недвижимостью облегчает получение вида на жительство.
Потенциал для сдачи в аренду
Иностранные инвестиции в черногорскую недвижимость часто мотивированы потенциалом для сдачи в аренду. В летний сезон апартаменты в Budva могут приносить 80-200 € за ночь, а в Kotor - 100-250 € за ночь.
Годовая чистая доходность от сдачи в аренду составляет 6-10% в прибрежных городах, в то время как долгосрочная аренда в Podgorica приносит 4-6% в год. Такая доходность делает Черногорию привлекательной для инвесторов, ищущих стабильную ренту.
"Интерес иностранцев к покупке недвижимости за последние пять лет увеличился в четыре раза, а наибольший интерес к инвестициям проявили инвесторы из Сербии, затем Турции, США, Германии, Кипра, России, ОАЭ и Швейцарии.
— Миле Гуич, председатель Комитета по строительству, Торговая палата
Прогнозы на 2026 год
Аналитики ожидают, что иностранные инвестиции в черногорскую недвижимость продолжат расти в 2026 году. Туризм остается сильным, с ростом люксового сегмента, иностранные покупатели по-прежнему доминируют на рынке побережья, в то время как не ожидается падения цен в люксовом сегменте.
Особенно ожидается дальнейший рост турецких инвестиций, в то время как сербские инвесторы сохранят позицию крупнейшего отдельного рынка. Западные инвесторы, особенно из ЕС, проявляют все больший интерес к черногорскому рынку.
Черногорский рынок недвижимости остается одним из самых привлекательных в регионе для иностранных инвесторов. С Сербией, сохраняющей позицию крупнейшего инвестора несмотря на небольшое снижение, Турцией в экспансии и растущим интересом западных покупателей, общие иностранные инвестиции продолжают восходящий тренд. Сочетание выгодных цен по сравнению с другими средиземноморскими направлениями, стабильных правовых рамок и высокой доходности от аренды делает Черногорию идеальным направлением для долгосрочных инвестиций в недвижимость.
