Управляющий домомПрограмма для управления многоквартирным домом: учёт, платежи и собрание

Начисления по баллам создаются сами каждый месяц, каждый платёж сначала закрывает самый старый долг, а собрание получает кворум и протокол без бумажной волокиты. Владельцы видят своё состояние и никогда — чужое.

Запросить доступ Войти

Доступ мы включаем для каждого управляющего отдельно. Владельцы, которых вы пригласите, получают его автоматически.

Пример учёта здания

Стоимость балла 0,25 €

Пример: учёт одного здания за последние шесть месяцев. Квартира 3 три месяца подряд не платила, поэтому она в списке должников.
Помещение	м²	Баллы	апр	май	июнь	июль	авг	сент	Долг
Квартира 1	62	62	апр: Оплачено	май: Оплачено	июнь: Оплачено	июль: Оплачено	авг: Оплачено	сент: Оплачено	0,00 €
Квартира 2Платёж ждёт подтверждения	48	48	апр: Оплачено	май: Оплачено	июнь: Оплачено	июль: Оплачено	авг: Оплачено	сент: Владелец сообщил об оплате	12,00 €
Квартира 3Должник: три месяца подряд	75	75	апр: Оплачено	май: Оплачено	июнь: Оплачено	июль: Не оплачено	авг: Не оплачено	сент: Не оплачено	56,25 €
Коммерческое помещениеПереплата	40	40	апр: Оплачено	май: Оплачено	июнь: Оплачено	июль: Оплачено	авг: Оплачено	сент: Оплачено	−10,00 €
Кладовая 3	8	4	апр: Оплачено	май: Оплачено	июнь: Оплачено	июль: Оплачено	авг: Оплачено	сент: Оплачено	0,00 €

Оплачено
Владелец сообщил об оплате
Не оплачено

Ежемесячное начисление по зданию 57,25 €

Пример: учёт одного здания за последние шесть месяцев. Квартира 3 три месяца подряд не платила, поэтому она в списке должников.

Для кого

Для тех, кто управляет домом, и для тех, кто в нём живёт

Профессиональные управляющие

Несколько зданий в одном аккаунте, у каждого свои помещения, фонд и собрание. Один и тот же расчёт для всех, и не нужно искать должников по таблицам.

Председатели собрания

Вы видите должников, расходы и счета подрядчиков, созываете собрание и получаете протокол, готовый к печати.

Владельцы квартир и коммерческих помещений

Приглашение приходит по e-mail. Вы видите свои начисления и платежи, состояние фонда, документы и годовой отчёт и голосуете электронно за своё помещение.

Возможности

Что делает система

Всё из этого списка работает уже сегодня, в панели DreamEstate.

Учёт и сбор платежей

От площади квартиры до списка должников, по правилам закона.

Здание и помещения: Площадь, тип и владелец каждого помещения. Баллы считаются сами: балл за м² квартиры и коммерческого помещения, полбалла за м² вспомогательного. Помещения можно импортировать из CSV-таблицы.
Владельцы и роли: Владельцев и председателя собрания вы приглашаете по e-mail. Каждый получает свою роль и видит только то, что ему положено.
Ежемесячные начисления: Создаются сами в начале каждого месяца. Каждое начисление запоминает стоимость балла, поэтому её изменение не переписывает прошлые месяцы.
Платежи: Платёж сначала закрывает самый старый долг, излишек остаётся как переплата. Система предупреждает о платеже, похожем на уже внесённый, а ошибка сторнируется, а не удаляется.
Импорт банковской выписки: Выписку из интернет-банка (CSV или Excel) вы импортируете, а столбцы сопоставляете один раз, при первом импорте. Платежи сопоставляются по платёжному номеру и предлагаются по имени плательщика и сумме, каждую строку вы подтверждаете перед проведением; уже проведённые строки распознаются и пропускаются.
Должники: По правилу закона о трёх месяцах подряд: с какого момента владелец должник и сколько он должен по месяцам.
Платёжный номер: У каждого помещения свой платёжный номер (например, 1001-7), который владелец видит в панели, в выписке и в напоминаниях. По этому номеру управляющий быстро находит помещение при вводе платежа.
Напоминания должникам: По желанию, 10-го числа каждого месяца система отправляет владельцам с долгом e-mail: сумма, счёт здания (IBAN) и платёжный номер. Не чаще одного раза в месяц на помещение; включается в настройках здания.
Карточка владельца и обзор долга: Выписка по владельцу за выбранный период и обзор долга для печати — пригодится как доказательство, если после трёх месяцев начнётся исполнительное производство.

Фонд и отчёт

Деньги дома в одном месте, в виде, который может проверить каждый владелец.

Фонд: Начальный остаток, доход от подтверждённых платежей и расходы по категориям и месяцам.
Расходы: Лифт, уборка, электричество, ремонт, страховка и прочее, со счётом подрядчика в виде PDF или изображения.
Документы здания: Договоры, решения и счета в одном месте. Для каждого документа вы решаете, видят ли его владельцы.
Годовой отчёт: Доходы, расходы и состояние фонда, готовые к печати. Когда вы его опубликуете, владельцы увидят его в панели.
Экспорт в CSV: Начисления, платежи, должники, расходы, фонд и помещения экспортируются в CSV, который корректно открывается в Excel — для бухгалтера.

Собрание

От приглашения до протокола, с кворумом, который считается сам.

Повестка и приглашения: Первое и второе приглашение уходят членам по e-mail. Созванное собрание можно отменить, и члены получат уведомление.
Голосование: Лично, электронно или через представителя по доверенности.
Кворум: Считается сам для первого и второго созыва, с объяснением, как он получен.
Протокол и решения: Вы закрываете собрание с решениями и печатаете протокол. Утверждённая стоимость балла применяется к будущим начислениям.
Мандат управляющего: Напоминание приходит по e-mail за 90 и за 30 дней до окончания мандата.
Заявление для электронного голосования: Управляющий фиксирует дату письменного заявления каждого владельца, которое требует закон (ст. 6); голоса, поданные без него, отдельно отмечаются в списке голосов.

Владельцы

Каждый видит своё состояние, не звоня управляющему.

Своё, а не чужое: Владелец видит свои начисления, платежи и сальдо, общее состояние фонда и расходы по категориям. Чужие долги он не видит.
Связь с «Moj dom»: Начисление за содержание дома появляется среди счетов квартиры, рядом с электричеством и водой, с тем же напоминанием по e-mail.
Сообщение об оплате: Владелец отмечает в «Moj dom», что оплатил, а управляющий подтверждает. Пока платёж не подтверждён, он не учитывается в сальдо.
Электронное голосование: Владелец голосует за своё помещение из панели, не приходя на заседание.
Доска объявлений: Председатель собрания или управляющий публикует объявления для дома, может закрепить важные и приложить документ здания, а при необходимости разослать их всем владельцам ещё и по e-mail — с суточным лимитом против злоупотреблений. Каждый участник видит их в панели.
Заявки о неисправностях: Владелец сообщает о неисправности с описанием, местоположением и до пяти фотографий, из которых удаляются данные о местоположении. Управляющий меняет статус — принято, в работе, решено или отклонено с примечанием — и получает e-mail о каждой новой заявке, а заявитель — при смене статуса. Остальные владельцы видят заявки без имени заявителя.

Для управляющих домами

Управление домом без таблиц и бумаг

Управление многоквартирным домом часто сводится к таблице в Excel, тетради с платежами и должникам, которых никто не считает до собрания. Управляющий домом — программа для управляющих, которая держит всё в одном месте: помещения и баллы, ежемесячные начисления, платежи, должников, фонд и годовой отчёт.

Программа одна и та же для профессионального управляющего, который ведёт несколько домов, и для управляющего из числа собственников, который ведёт свой дом. Собрание собственников получает приглашения по e-mail, кворум считается сам, протокол готов к печати, а владельцы видят своё состояние в панели, не звоня управляющему.

Связь с «Moj dom»

Начисление приходит владельцу вместе с остальными счетами

Владелец, который ведёт свою квартиру в «Moj dom», видит содержание дома в том же списке, что электричество и воду, с тем же напоминанием. Когда он отметит оплату, вам остаётся только подтвердить.

Подробнее о «Moj dom»

EPCG42,50 €
Vodovod i kanalizacija Podgorica18,30 €
Содержание домаОтмечено как оплаченное, ждёт подтверждения управляющего15,50 €

Пример: счета одной квартиры в «Moj dom».

Как начать

Три шага до первого начисления

1
Получите доступ
Свяжитесь с нами, и мы включим модуль для вашего аккаунта. Владельцы, которых вы пригласите позже, получают доступ сами.
2
Импортируйте помещения и пригласите владельцев
Внесите помещения вручную или импортируйте их из CSV-таблицы по шаблону из панели, затем пригласите владельцев и председателя собрания по e-mail.
3
Запустите начисления
Укажите стоимость балла и день оплаты. С этого момента начисления создаются сами каждый месяц.

Законодательство

Что требует закон

Через год каждый управляющий должен будет знать, по квартире и по месяцу, сколько начислено, сколько получено и кто отстаёт на три месяца — и уметь это показать. Таблица в Excel не решает этого, когда дело доходит до исполнительного производства.

Здание с более чем четырьмя собственниками должно иметь управляющего; его избирает собрание на срок четыре года. ¹
Плата рассчитывается за м² через баллы: один балл за м² жилой и коммерческой площади, половина балла за м² вспомогательной площади. Стоимость балла устанавливает собрание, и сегодня она не может быть меньше 0,20 €. ²
Здание должно иметь общий счёт, учёт и годовой отчёт, в который все собственники имеют право доступа. ³
Если собственник не платит три месяца подряд, управляющий обязан начать исполнительное производство. ⁴
Собрание принимает решения, если присутствует более половины членов; если и после второго созыва нет кворума, решает большинство присутствующих. ⁵
Голосование может быть и электронным — это уже разрешено действующим законом. ⁶

Проект закона на общественном обсуждении (август 2026) предполагает, что стоимость балла не сможет быть меньше 0,30 €/м², что управляющему будет причитаться не менее 15 %, а председателю собрания не менее 5 % ежемесячной платы, вводит лицензирование управляющих и профессиональную ответственность, придаёт общему счёту статус исполнительного документа и переносит долг на нового собственника. Он применялся бы через год после вступления в силу. Пока текст не принят, это анонсы из пояснительной записки к проекту, а не обязательство. ⁷

1. Закон о содержании жилых зданий, ст. 4–5a — избрание и срок полномочий управляющего — Данные проверены 12 сентября 2026 г.
2. Закон о содержании жилых зданий — плата, рассчитанная в баллах — Данные проверены 12 сентября 2026 г.
3. Закон о содержании жилых зданий — общий счёт и годовой отчёт — Данные проверены 12 сентября 2026 г.
4. Закон о содержании жилых зданий — порядок в отношении неплательщиков — Данные проверены 12 сентября 2026 г.
5. Закон о содержании жилых зданий, ст. 7 — кворум собрания — Данные проверены 12 сентября 2026 г.
6. Закон о содержании жилых зданий, ст. 6 — электронное голосование — Данные проверены 12 сентября 2026 г.
7. CdM — пояснительная записка к проекту Закона об управлении и содержании жилых зданий (сентябрь 2026) — Данные проверены 12 сентября 2026 г.

Это не юридическая консультация. Перед принятием решения проверьте текст закона и проекта на официальных источниках.

Вопросы

Частые вопросы

Видит ли владелец чужие долги?

Нет. Владелец видит своё состояние и общее состояние фонда, на которое имеет право. Поимённые долги видит управляющий.

Проходят ли деньги через вас?

Нет. Платежи идут на общий счёт здания, как и раньше; мы ведём учёт.

Как провести собрание собственников в программе?

Вы вносите повестку дня, первое и второе приглашение уходят членам по e-mail. Голосуют лично, электронно или через представителя по доверенности, кворум считается сам. Вы закрываете собрание с решениями и печатаете протокол; если утверждена новая стоимость балла, она применяется к будущим начислениям.

Юридически ли действительно электронное голосование?

Действующий закон разрешает голосование электронным способом. Система фиксирует, кто, когда и как голосовал, и составляет протокол. Она же фиксирует дату письменного заявления владельца о согласии на электронное голосование; само заявление, как того требует закон, хранится у управляющего, а голоса, поданные без него, система отдельно отмечает в списке голосов.

У нас два подъезда — это одно здание или два?

Пока каждый подъезд ведётся отдельно, потому что обычно так же и начисляется плата.

Как получить доступ?

DreamEstate включает доступ для каждого управляющего отдельно. Напишите на [email protected]; когда доступ включён, здание вы добавляете сами в панели. Владельцы и председатель собрания, которых вы пригласите, получают доступ автоматически.

Можно ли вести несколько зданий?

Да. В одном аккаунте вы ведёте несколько зданий, у каждого свои помещения, начисления, фонд и собрание.

Программа для профессиональных управляющих или для управляющего из числа собственников?

Для обоих. У каждого управляющего свой аккаунт. Управляющий из числа собственников ведёт свой дом, а профессиональный управляющий в том же аккаунте ведёт несколько зданий, у каждого свои помещения, фонд и собрание.

Что видит владелец?

Свои начисления, платежи и сальдо, общее состояние фонда, расходы по категориям, документы, отмеченные вами для владельцев, и опубликованный годовой отчёт. Он голосует электронно за своё помещение. Чужие долги он не видит.

Что означает управление домом по закону Черногории?

По действующему Закону о содержании жилых зданий здание, у которого больше четырёх собственников, должно иметь управляющего; его избирает собрание на четыре года. У здания должны быть общий счёт, учёт и годовой отчёт, плата рассчитывается в баллах, а если собственник не платит три месяца подряд, управляющий начинает исполнительное производство. Подробности и источники — в разделе о законодательстве; это не юридическая консультация.

Запросить доступ

Напишите нам, и мы включим доступ для вашего аккаунта. Первое здание мы предоставляем бесплатно на первые шесть месяцев — достаточно, чтобы прошёл цикл начислений и вы увидели, действительно ли учёт вам подходит.