Покупка недвижимости в Черногории влечет за собой ряд дополнительных расходов, которые могут значительно увеличить итоговую сумму. Необходимо включить дополнительные 5-10% в свой бюджет на все связанные расходы, но реально можно ожидать затраты в размере 4-6% сверх цены купли-продажи.
Важнейшие изменения в 2024 году принесли прогрессивный налог с оборота недвижимости, который составляет 3% для недвижимости до 150.000 €, 5% для части стоимости от 150.000 € до 500.000 € и 6% для части свыше 500.000 €.
Основные расходы на покупку недвижимости
- ✓ Налог с оборота: 3-6% (прогрессивно)
- ✓ НДС на новостройки: 21%
- ✓ Нотариальные сборы: около 450€ для недвижимости стоимостью 100.000€
- ✓ Адвокат: 1-1,5% от цены купли-продажи
- ✓ Агентская комиссия: 5% (платит продавец)
Налог с оборота недвижимости - новые правила 2024/2026
Наибольшее изменение в расходах на покупку произошло с введением прогрессивного налога с оборота недвижимости. С 1 января 2024 года в Черногории действует прогрессивная налоговая система, которая применяется при покупке недвижимости на вторичном рынке.
| Стоимость недвижимости | Налоговая ставка | Способ расчета |
|---|---|---|
| До 150.000 € | 3% | Фиксированная ставка |
| 150.001 - 500.000 € | 5% | 4.500€ + 5% с разности свыше 150.000€ |
| Свыше 500.000 € | 6% | 22.000€ + 6% с разности свыше 500.000€ |
НДС на новостройки - 21%
При покупке напрямую у инвестора платится НДС в размере 21%, в то время как налог с оборота не платится. Это значительная статья расходов, которая может кардинально увеличить затраты на покупку новой недвижимости.
НДС рассчитывается и платится по общей ставке 21% с каждого оборота товаров, услуг и импорта товаров, что включает и новостройки.
Знали ли вы?
Покупатели, которые впервые решают жилищный вопрос для площади до 20 м² на члена домохозяйства, могут быть освобождены от налога на новостройки.
Нотариальные сборы и расходы
Нотариальные сборы представляют обязательную статью при покупке недвижимости. Нотариальные сборы варьируются в зависимости от цены купли-продажи недвижимости. Для покупки недвижимости стоимостью 100.000 евро нотариальный сбор составил бы около 450 евро, включая все налоги.
Нотариальные услуги
- • Составление договора купли-продажи
- • Заверение подписей
- • Подача документации в кадастр
- • Дополнительно взимается НДС на нотариальные услуги
Дополнительные расходы
- • Перевод документов: дополнительно 300-400€
- • Переводчик: 40-50€ в час
- • Судебные и административные сборы, почтовые услуги
Адвокат и юридическая помощь
Хотя это не обязательно, привлечение адвоката рекомендуется для безопасной покупки. Типичная стоимость этой услуги составляет около 1.000 евро для недвижимости стоимостью 100.000 евро, в среднем примерно 1-1,5% от общей цены купли-продажи.
Гонорары варьируются от 200 до 1.500 евро, в зависимости от сложности сделки и правовых вопросов.
"Юридическая помощь особенно важна для иностранцев, покупающих недвижимость, поскольку помогает в понимании местных правил и процедур.
— Совет экспертов по недвижимости
Агентская комиссия
В большинстве случаев продавец платит комиссию агентства. Ее размер составляет 5% от продажной цены. Таким образом, для покупателя услуги агента по недвижимости бесплатны.
При покупке на вторичном рынке некоторые агентства могут выплачивать комиссию либо покупателю, либо сторонам. Эта разница подчеркивает важность предварительного выяснения структуры комиссии с агентом.
Практический пример расходов
| Тип расхода | Квартира 100.000€ (вторичка) | Квартира 100.000€ (новостройка) |
|---|---|---|
| Налог с оборота | 3.000€ (3%) | 0€ |
| НДС | 0€ | 21.000€ (21%) |
| Нотариальные сборы | 450€ | 450€ |
| Адвокат | 1.000€ | 1.000€ |
| Дополнительные расходы | 400€ | 400€ |
| ИТОГО | 4.850€ (4,85%) | 22.850€ (22,85%) |
Сроки и процедуры
Если вы покупаете недвижимость для перепродажи, то уплата налога обязательна - это необходимо сделать в течение 15 дней со дня заключения договора. Налог можно заплатить как в Черногории, так и из другой страны банковским переводом на налоговый счет. Если налог не будет уплачен в течение 15 дней, то за каждый день просрочки взимается штраф в размере 0,3%.
Закон предписывает максимальный срок для повторной регистрации права собственности в течение 60 дней (но на практике может длиться до 3 месяцев, в зависимости от региона).
Советы для покупателей
✓ Рекомендуется
- • Включите дополнительные 5-10% в свой бюджет
- • Привлекайте опытных адвокатов и агентов по недвижимости
- • Проверьте, имеете ли вы право на налоговые льготы
- • О всех расходах вы будете уведомлены до подписания договора
✗ Остерегайтесь
- • Скрытых расходов, которые не указаны заранее
- • Выяснения структуры комиссии с агентом
- • Пропуска сроков для уплаты налога
- • Покупки без правовой проверки
Важно для 2026 года
Иностранцы при покупке недвижимости рассматриваются так же, как и граждане Черногории, а налоги и сборы одинаковы для всех. Процедура покупки может быть завершена очень быстро, часто в течение 1-2 дней.
Расходы на покупку недвижимости в Черногории значительно варьируются в зависимости от того, покупаете ли вы на вторичном рынке или новостройку. В то время как вторичный рынок приносит расходы в размере 4-6% сверх цены купли-продажи, новостройка может быть значительно дороже из-за НДС в размере 21%. Ключевым является заблаговременное планирование всех расходов и привлечение профессиональной помощи для безопасной покупки.
