Airbnb iznajmljivanje u Crnoj Gori 2026 – Koliko možete zaraditi?

Prema podacima platforme PriceLabs, u Crnoj Gori trenutno aktivno posluje oko 24.100 kratkoročnih iznajmljivača. Prosječna dnevna cijena na nacionalnom nivou iznosi 84 USD, uz prosječnu popunjenost od 32%. Međutim, ove prosječne vrijednosti ne odražavaju stvarnu sliku najpopularnijih lokacija, gdje su i popunjenost i prihodi znatno viši.

Turistička sezona u Crnoj Gori bilježi stabilan rast. U avgustu 2025. zemlja je postavila novi rekord sa 244.904 turista — što je porast od 2,9% u odnosu na isti period prethodne godine. Prema podacima Ministarstva turizma, u prvih sedam mjeseci 2025. broj turista porastao je za 4,28% u odnosu na prethodnu godinu, a u poređenju sa rekordnom 2019. godinom broj posjetilaca bio je viši za 14%, dok je broj noćenja porastao za 16%.

Kotor je neupitni pobjednik kada je u pitanju finansijski učinak kratkoročnog iznajmljivanja u Crnoj Gori. Prema podacima platforme Realting.com zasnovanim na PriceLabs analitici, prosječni godišnji prihod od kratkoročnog iznajmljivanja u Kotoru iznosi 22.000 USD, uz impresivnu popunjenost od 61% i prosječnu dnevnu cijenu od 101 USD. Ovo Kotor svrstava daleko ispred nacionalnog prosjeka.

Ključni faktor koji pokreće ovakve rezultate je UNESCO status Starog grada. Kotor privlači kruzere, kulturne turiste i sve veći broj digitalnih nomada koji traže autentičan mediteranski ambijent. Prema podacima sa portala Investropa (januar 2026), kvartovi Stari Grad i Dobrota bilježe popunjenost od oko 55% i prosječnu dnevnu cijenu od 130 €. Susjedni Perast, koji se ističe jedinstvenim panoramskim pogledom na Boku Kotorsku, postiže i do 150–200 € po noći, dok pristupačniji Risan nudi opcije od 70–90 € za noć.

Konkretni primjer: studio apartman od 51 m² unutar kotorskih zidina, kupljen za oko 170.000 € (uključujući troškove kupovine i osnovnu renovaciju), generiše oko 800 € miesečnog prihoda od iznajmljivanja uz 85% popunjenosti, što daje neto prinos iznad 4% godišnje — i to uz UNESCO zaštitu koja čuva vrijednost nekretnine dugoročno.

Ako tražite nekretninu u ovoj regiji, pretražite dostupne stanove i kuće u Kotoru na DreamEstate portalu.

Budva je neosporni lider po obimu turizma i broju aktivnih Airbnb oglasa. Sa 2.597 aktivnih oglasa (prema podacima AirROI za 2025), ovo je najveće tržište kratkoročnog iznajmljivanja u Crnoj Gori. Prosječni godišnji prihod iznosi između 14.000 i 16.500 USD, uz popunjenost od 57–58% i prosječnu dnevnu cijenu od 101–110 €.

Kvartovi koji postižu najbolje rezultate su Stari Grad i Bečići, koji nude kombinaciju pristupa plaži i živahnog noćnog života. Prema podacima Investropa portala, nekretnine u ovim zonama bilježe popunjenost od oko 54% i prosječnu dnevnu cijenu od 110 €. Apartmani u top 10% tržišta postižu i više od 2.400 USD mesečno, dok nekretnine u top 25% održavaju popunjenost iznad 53%.

Bruto prinos od kratkoročnog iznajmljivanja u Budvi kreće se od 5,4% za studije do 6,75% za jednosobne apartmane, dok kupovne cijene studija počinju od oko 100.000 €. Ljeti prihod može dostići 1.200–1.500 € mesečno samo za studio apartman.

Pogledajte aktuelne cijene i trendove na tržištu nekretnina u Budvi prema podacima DreamEstate baze — prosječna cijena trenutno iznosi oko 2.520 €/m².

Tivat je doživio transformaciju iz mirnog obalnog gradića u globalnu adresu za imućne investitore, vlasnike jahti i ljubitelje luksuznog načina života. Ključni pokretač ove promjene je Porto Montenegro — marina svjetske klase koja je smjestila Tivat na mapu luksuznih nekretnina. Prema podacima DreamEstate baze, prosječna cijena nekretnina u Tivtu iznosi oko 4.725 €/m² u 2026. godini, dok luksuzni apartmani u samom Porto Montenegru dostižu 10.000–14.000 €/m².

Prema istraživanju portala Investropa (septembar 2025), prinos od iznajmljivanja u Porto Montenegru kreće se od 4,4% do 7,1% godišnje. Tokom visoke sezone (juni–septembar), luksuzni apartmani s pogledom na marinu postižu dnevne cijene od 200 do 800 €, zavisno od veličine i opremljenosti. Prosječna dnevna cijena u Tivtu iznosi oko 121 €, a u zoni Porto Montenegra dostiže 150 € i više.

Posebno zanimljiv model za investitore koji ne žive u Crnoj Gori je Regent Rental Pool Programme — program upravljanja nekretninama u okviru Porto Montenegra, gdje se prihod dijeli u omjeru 60% za vlasnika i 40% za upravljača. Slični strukturirani programi iznajmljivanja postoje i u Luštica Bayu i Portonoviju.

Ako niste u Crnoj Gori cijele godine, angažovanje agencije za upravljanje nekretninom je praktično neophodnost. Standardna provizija iznosi 20–30% od prihoda, a usluga obično uključuje objavu na Airbnb i Booking.com, dočekivanje gostiju, čišćenje, plaćanje računa i registraciju turističke takse.

Pored etabliranih destinacija, dvije nove razvojne cjeline privlače sve veću pažnju investitora. Luštica Bay — zajednički projekt egipatskog developera Orascom i crnogorske vlade vrijedan milijardu eura — nudi kombinaciju marine, hotela, restorana, prodavnica i prvog 18-rupnog golf terena u Crnoj Gori (projektovao Gary Player). Nekretnine u zoni Marina Village i Centrale nude strukturirane programe iznajmljivanja s jakim ljetnim prinosima.

Portonovi kod Herceg Novog, dom hotela One&Only i luksuznih rezidencija, pozicioniran je kao odredište za internacionalne porodice koje traže stalni mediteranski boravak. Sa cijenama oko 12.000 €/m², ovaj kompleks cilja najekskluzivniji segment tržišta.

Prema podacima portala Investropa, top-performing Airbnb nekretnine u kotorskim i tivatskim kvartovima tipično generišu između 1.500 i 3.500 € miesečnih prihoda tokom ljetne sezone, pri čemu su Kotor i Tivat na gornjem kraju ovog raspona.

Crnogorsko primorje je izrazito sezonsko tržište. Visoka sezona traje od juna do septembra, a upravo u ovom periodu se ostvaruje najveći dio godišnjeg prihoda. Prema podacima portala Investropa, prosječna noćna cijena na crnogorskim primorskim Airbnb lokacijama u prvoj polovini 2026. kreće se od 101 € u Budvi do 121 € u Tivtu, dok premium lokacije kao što su Sveti Stefan (180 € i više) i Perast (150–200 €) znatno premašuju ove prosjeke.

Oko 80% crnogorskih primorskih Airbnb oglasa nalazi se u rasponu od 60 do 150 € po noći — budžetske opcije idu od oko 50 €, dok luksuzne vile premašuju 300 €. U januaru, koji je tipično najslabiji miesec, prihodi padaju na minimum, što čini optimalnom strategijom kombinovanje kratkoročnog iznajmljivanja ljeti i dugoročnog iznajmljivanja zimi.

Prema analizi portala Realting.com, optimalna strategija za vlasnike koji žele maksimizirati prihode glasi: kratkoročno iznajmljivanje ljeti, dugoročno iznajmljivanje zimi — čime se osigurava sezonski prihod uz stabilnost van sezone. Investicije u nekretnine za iznajmljivanje imaju smisla u horizontu od 5 i više godina, uzimajući u obzir i rast vrijednosti nekretnine.

Kratkoročno iznajmljivanje u Crnoj Gori je regulisano i zahtijeva ispunjavanje nekoliko obaveza. Svaka nekretnina namijenjena kratkoročnom iznajmljivanju mora biti registrovana kod nadležne opštine, a vlasnik je dužan pribaviti kategorizaciju objekta. Svaki gost mora biti prijavljen, a turistička taksa (1–2 € po osobi po danu) mora biti plaćena lokalnim vlastima.

Nepoštivanje ovih obaveza nosi ozbiljne finansijske posljedice. Za fizička lica, kazne se kreću od 2 do 20 minimalnih zarada — što u praksi znači između 1.340 i 13.400 € (na osnovu minimalne zarade od 670 €, koliko je iznosila u junu 2025). Za pravna lica kazne su i do 200 minimalnih zarada.

Važno je napomenuti i da su određene zone pod pojačanim nadzorom inspekcije: Stari Grad Kotor, Dobrota, Stari Grad Budva i zona Porto Montenegra u Tivtu nalaze se pod strožim praćenjem zbog gustine turizma i zaštite baštine.

Prema crnogorskom poreskom zakonodavstvu, prihod od iznajmljivanja nekretnina oporezuje se po stopi od 15% na neto prihod. Ovo važi i za rezidente i za nerezidente — stranci plaćaju porez samo na prihod ostvaren u Crnoj Gori. Poreska osnovica je razlika između ostvarenog prihoda i troškova nastalih pri iznajmljivanju.

Za turističko iznajmljivanje, crnogorski Zakon o porezu na dohodak fizičkih lica predviđa posebno povoljne standardne odbitke troškova od 50% ili čak 70% — bez potrebe za dokumentovanjem stvarnih troškova. Ovo je značajna pogodnost u poređenju sa mnogim evropskim zemljama.

Crna Gora je potpisala ugovore o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja sa 43 zemlje, što može dodatno smanjiti poresko opterećenje za strane investitore. Preporučuje se konsultacija sa lokalnim poreskim savjetnikom, čiji honorari tipično iznose 300–800 € godišnje za osnovno upravljanje poreskim obavezama.

Prema podacima Global Property Guide za Q2 2025, prosječni bruto prinos od iznajmljivanja u Crnoj Gori iznosi 5,62%. Međutim, postoje značajne razlike između gradova:

• • Podgorica nudi najviši prinos pri dugoročnom iznajmljivanju: 6,06–6,90%, uz prosječne kirije od 450–1.000 € miesečno za jednosobne apartmane.
• • Budva postiže 5,40–6,75% bruto prinosa, s tim što kratkoročno iznajmljivanje ljeti može znatno premašiti ove prosjeke.
• • Tivat bilježi 4,44–4,81% pri dugoročnom iznajmljivanju, ali kratkoročni prihodi u Porto Montenegru mogu dostići 4,4–7,1% godišnje zahvaljujući premium noćnim cijenama.

Za globalni pregled trendova na tržištu nekretnina u Crnoj Gori, uključujući historijske podatke o cijenama po gradovima, posjetite DreamEstate portal.

Crna Gora bilježi važnu promjenu u strukturi turista. Dok su Srbija, Bosna i Hercegovina i Rusija tradicionalno dominirali, novi tržišni segmenti ubrzano rastu. Prema podacima za Q1 2025, broj turista iz Kine porastao je za 95%, a iz Izraela za čak 915%. Broj kineskih turista u prvih sedam mieseci 2025. bio je veći za skoro 50% u odnosu na isti period 2024. Ovi novi segmenti donose drugačije navike — kraći boravak, ali veća dnevna potrošnja.

Aerodrom Tivat predviđa rast putničkog prometa od 25% tokom ljetne sezone 2026, što direktno utiče na potražnju za kratkoročnim smještajem u kotorsko-tivatskom pojasu. Aerodrom je udaljen svega 10 minuta vožnje od Porto Montenegra, što ga čini jednim od najpristupačnijih luksuznih marina destinacija u Evropi.

• 1. Odaberite pravu lokaciju: Kotor Stari Grad i Dobrota, Budva Stari Grad i Bečići, te Porto Montenegro zona u Tivtu su top-performing lokacije s dokazanim prinosima.
• 2. Registrujte nekretninu: Legalizacija je obavezna — pribavite kategorizaciju, registrujte svakog gosta i plaćajte turističku taksu. Kazne su visoke i inspekcija je aktivna.
• 3. Koristite dinamično određivanje cijena: Visoka sezona (juni–septembar) donosi i do 70% godišnjeg prihoda — maksimizujte cijene u ovom periodu.
• 4. Angažujte upravljačku kompaniju: Ako niste prisutni u Crnoj Gori, profesionalno upravljanje (20–30% provizija) osigurava kvalitet usluge i zakonsku usklađenost.
• 5. Kombinujte sezone: Kratkoročno iznajmljivanje ljeti + dugoročno iznajmljivanje zimi je optimalna strategija za maksimizaciju godišnjeg prihoda.
• 6. Razmotrite strukturirane programe: Regent Rental Pool u Porto Montenegru i slični programi u Luštica Bayu nude pasivni prihod uz minimalnu angažovanost vlasnika.