Kupovina stana u fazi izgradnje — tzv. off-plan ili stan na planu — postaje sve popularniji model ulaganja na crnogorskom tržištu nekretnina. Prema podacima DreamEstate tržišnog pregleda, prosječne cijene novogradnje na primorju kreću se od 2.216 €/m² u Baru do 4.725 €/m² u Tivtu, dok rana kupovina u fazi temelja može donijeti popust od 10 do 20% u odnosu na finalnu cijenu. Ipak, ovaj vid kupovine nosi specifične rizike koje svaki kupac mora dobro razumjeti — od kašnjenja gradnje do insolventnosti developera.
Šta je Off-Plan kupovina i zašto je popularna?
Off-plan (ili stan na planu) znači da kupujete nekretninu koja još nije izgrađena — plaćate prema arhitektonskim planovima i rasporedu rata, dok developer gradi. Kupujete jedinicu koja još ne postoji (ili nije završena), na osnovu arhitektonskih planova i rasporeda plaćanja, od developera koji još uvijek gradi.
Kupovina stana ili kuće u izgradnji sve je prisutnija na tržištu nekretnina u Crnoj Gori, naročito u primorskim gradovima i većim urbanim centrima. Razlozi su uglavnom niža cijena u odnosu na gotovu nekretninu, mogućnost izbora strukture, sprata i pogleda, kao i potencijalni rast vrijednosti do završetka gradnje.
To je uobičajena praksa u Crnoj Gori — većina novih obalnih nekretnina prodaje se na ovaj način, često uz popust u odnosu na cijenu gotove nekretnine — ali to prebacuje rizik na kupca tokom perioda gradnje na način na koji kupovina preprodaje ne čini.
Pregled cijena novogradnje po gradovima (2026)
Prema podacima DreamEstate tržišnog pregleda i podacima MONSTAT-a, ovo su aktuelne prosječne cijene novogradnje u Crnoj Gori:
| Grad | Prosječna cijena (€/m²) | Trend (2020→2026) | Off-plan popust |
|---|---|---|---|
| Tivat | 4.725 €/m² | ↑ 225% (od 2.100 €) | 10–18% |
| Kotor | 3.335 €/m² | ↑ 202% (od 1.650 €) | 10–15% |
| Herceg Novi | 3.437 €/m² | ↑ 264% (od 1.300 €) | 10–18% |
| Budva | 3.344 €/m² | ↑ 197% (od 1.700 €) | 10–20% |
| Podgorica | 2.488 €/m² | ↑ 237% (od 1.050 €) | 8–15% |
| Bar | 2.284 €/m² | ↑ 217% (od 1.050 €) | 8–15% |
Izvor: DreamEstate baza podataka, ažurirano 2026. • Off-plan popusti su orijentacioni i zavise od faze gradnje i developera.
Jeste li znali?
Razlika u cijeni između novogradnje i nekretnina na sekundarnom tržištu proširila se na oko 22% u 2025. godini, što naglašava da je potražnja za novogradnjom nadmašila završenu ponudu u obalnim zonama gdje je zemljište strukturno ograničeno. Rana kupovina u fazi temelja može vam donijeti dodatnih 10–20% uštede u odnosu na gotov stan.
Stvarni projekti: Gdje se kupuje off-plan u Crnoj Gori?
Crnogorsko tržište nudi projekte u svim cjenovnim segmentima — od pristupačnih stanova u Baru i Podgorici do ultra-luksuznih rezidencija u Tivtu i na poluostrvu Luštica.
Luštica Bay (Tivat)
Golf resort sa hotelom The Chedi. Centrale od 430.000 €, Marina Village dvosobni od 900.000 €+. Novi The Peaks od 780.000 €.
Dukley Gardens (Budva)
Premium apartmani na prvoj liniji mora u Budvi. Namješteni apartmani s pogledom na more, idealni za kratkoročni najam.
Novogradnja, Bar i okolina
Pristupačnija alternativa za investitore. Naselja Topolica i Sutomore nude novogradnju uz more po nižim cijenama od Budve.
U Luštica Bayu prosječne cijene vila i apartmana kreću se od 8.000 do 12.000 €/m², ovisno o pogledu i lokaciji. U Krašićima luksuzne vile uz more koštaju 5.000–6.000 €/m², dok se placevi prodaju po 100–500 €/m².
Na drugom kraju spektra, nekretnine u Baru nude znatno pristupačnije opcije: prema podacima DreamEstate, prosječna cijena u Baru iznosi 2.284 €/m², što ga čini jednim od najpristupačnijih primorskih gradova za off-plan investiciju.
Posebno je zanimljiv i državni projekat Velje Brdo u Podgorici: Vlada gradi 20.000 stanova po cijeni od 1.000 €/m² na Veljem Brdu, a stan od 60 m² dostupan je za 290 € mjesečno, bez učešća. Cijena kvadrata je 1.000 eura, kamata 1,2% godišnje, rok otplate 30 godina — bez ikakvog učešća.
Prednosti kupovine stana na planu
✓ Prednosti
- ✓ Niža početna cijena — popust 10–20% u ranoj fazi gradnje
- ✓ Rast vrijednosti — stan vrijedi više do završetka gradnje
- ✓ Izbor pozicije — sprat, orijentacija, pogled na more
- ✓ Plaćanje u ratama — po fazama gradnje, bez jednokratnog troška
- ✓ Moderna gradnja — energetska efikasnost, novi standardi
✗ Rizici
- ✗ Kašnjenje gradnje — rokovi se često pomjeraju
- ✗ Insolventnost developera — postoji u crnogorskom tržištu
- ✗ Nema obaveznog escrow-a — novac nije zakonski zaštićen
- ✗ Promjena planova — finalni stan može odstupati od projekta
- ✗ Pravni rizici — neregulisana građevinska dozvola
Ključni rizici i kako ih minimizirati
1. Nema obaveznog escrow-a — ali postoje zaštite
Crna Gora nema obavezni escrow, bankarsku garanciju niti osiguranje završetka gradnje. To nije razlog da se izbjegava off-plan kupovina; to je razlog da se razumije šta vas zapravo štiti i da se postave prava dva pitanja prije potpisivanja.
Insolventnost developera se desila na ovom tržištu. Koristite advokata da provjeri finansijsko stanje developera i osigurajte da su plaćanja po fazama zaštićena — idealno bankarskom garancijom.
2. Provjera građevinske dozvole — obavezno
Prvi i najvažniji korak je detaljna provjera investitora i pravnog statusa projekta. Građevinska dozvola, u skladu sa Zakonom o planiranju prostora i izgradnji objekata, predstavlja osnovni uslov za zakonitu gradnju i prodaju stanova u izgradnji.
Prije nego što se obavežete na bilo kakvu off-plan kupovinu, kupci trebaju provjeriti da developer posjeduje važeću građevinsku dozvolu, da je vlasništvo nad zemljištem slobodno od tereta, i da kupoprodajni ugovor uključuje jasne odredbe o rokovima završetka i smislenu zaštitu kupca.
3. Zakon o legalizaciji (2025) — nova zaštita kupaca
Zakon o legalizaciji, na snazi od avgusta 2025. godine, uveo je značajne zaštite za kupce: nekretnine bez važeće građevinske dozvole ne mogu se prodavati dok se ne legalizuju; u katastru se upisuje zabrana prenosa za neusklađene nekretnine; objekti koji nisu evidentirani na zvaničnim satelitskim i aerofotogrametrijskim snimcima ne mogu se legalizovati.
4. Novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina (2025)
Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti usvojen je 30. jula 2025. godine, s ciljem regulisanja tržišta i borbe protiv sive ekonomije u sektoru nekretnina u Crnoj Gori. Novi zakon uvodi obavezno licenciranje posrednika, polaganje stručnog ispita za agente, uspostavljanje registra ovlašćenih agencija za nekretnine, i zabranjuje oglašavanje nekretnina bez jasnog navođenja naziva agencije i registarskog broja.
Zakon obavezuje provjeru katastra za svaku transakciju, zahtijeva od agenata da daju pisana upozorenja o rizicima, uspostavlja javni registar licenciranih posrednika i obavezuje agencije da posjeduju osiguranje od profesionalne odgovornosti od najmanje 60.000 € godišnje.
"Off-plan kupovina u Crnoj Gori je normalna, uobičajena i — za većinu etabliranih obalnih projekata — ima dobar rekord isporuke. Rizik nije kupovina off-plan sama po sebi; rizik je kupovina off-plan bez provjere track recorda developera i bez nezavisnog pravnog savjeta.
— Ana Pajković, savjetnica za nekretnine u Crnoj Gori (anapajkovic.com, jul 2026.)
Kako evaluirati developera — 7 ključnih pitanja
Prije nego što potpišete predugovor i uplatite depozit, provjerite sljedeće:
Postoji li važeća građevinska dozvola?
Tražite kopiju dozvole i provjerite je u Upravi za nekretnine. Bez dozvole — ne potpisujte ništa.
Kakav je track record developera?
Track record developera obavlja ostatak posla — na tržištu bez formalnih instrumenata zaštite, isporučene zgrade su pravi kolateral. Tražite listu završenih projekata i posjetite ih.
Je li zemljište slobodno od tereta?
Zatražite List nepokretnosti iz katastra i provjerite da li postoje hipoteke, tereti ili sporovi.
Postoji li bankarska garancija za rate?
Idealno je da plaćanja po fazama budu osigurana bankarskom garancijom. Ako developer to odbija, to je crvena zastava.
Koji su rokovi i penali za kašnjenje?
Ugovor mora sadržavati jasne rokove završetka i penale za kašnjenje. Kupovina stana u izgradnji je rizična jer je pitanje kada će stanari dobiti ključeve od svojih stanova. Bolja je opcija kupiti stan u zgradi koja je završena 80–90% jer će investitor prije završiti izgradnju.
Da li je agencija licencirana?
Zakon o posredovanju u prometu nekretnina iz 2025. uveo je obavezno licenciranje agenata. Ugovori sa nelicenciranim posrednicima mogu biti pravno ništavni.
Angažujte nezavisnog advokata
Povjerenje agentovom "sve je u redu" bez nezavisnog pravnog pregleda dovodi do otkrivanja tereta ili prava trećih lica nakon zaključenja posla. Advokatska naknada od 1.500 € štiti vas od rizika od 50.000 € i više.
Troškovi kupovine nekretnine u izgradnji
Ukupni troškovi kupovine off-plan nekretnine u Crnoj Gori
- ✓ PDV na novogradnju: 21% — uključen u cijenu kod direktne kupovine od investitora (ne plaća se posebno)
- ✓ Porez na promet (sekundarno tržište): Od 1. januara 2024. porez na promet nekretnina na sekundarnom tržištu je progresivan — računa se po tranšama tržišne vrijednosti. Za novogradnju od investitora — ne plaća se.
- ✓ Godišnji porez na imovinu: 0,25–1% od procijenjene vrijednosti, utvrđuje opština
- ✓ Notarski troškovi: 150–400 € (ovjera ugovora i dokumentacije)
- ✓ Advokatska naknada: 500–1.500 € (preporučeno za off-plan kupovinu)
- ✓ Depozit pri rezervaciji: obično se plaća depozit od 10% vrijednosti nekretnine
- ✓ Ukupni dodatni troškovi: Prema podacima montenegrohousing.com, nekretnina vrijedna 200.000 € zahtijeva ukupno 209.000–215.000 €.
Napomena: Novogradnja kupljena direktno od investitora ne plaća porez na promet — umjesto toga cijena uključuje 21% PDV (prvi prenos vlasništva).
Potencijal za izdavanje i prinos na investiciju
Jedan od glavnih motiva za off-plan kupovinu u Crnoj Gori jeste prinos od kratkoročnog i dugoročnog izdavanja. Prema podacima DreamEstate:
Budva / Kotor
Kratkoročni najam: 80–250 €/noć ljeti. Visoka turistička potražnja, sezona april–oktobar.
Podgorica
Dugoročno izdavanje, stabilna potražnja tokom cijele godine. Manji rizik sezonskih oscilacija.
Kolašin
Zimski turizam: 50–120 €/noć. Rastući skijaški centar s potencijalom za cijelu godinu.
Kada je u pitanju Tivat, nekretnine se ovdje najlakše prodaju i izdaju tokom cijele godine jer je grad postao centar za poslovne ljude i digitalne nomade iz čitavog svijeta. Grad posjeduje sopstveni međunarodni aerodrom, što je još jedan od faktora koji privlači strane investitore.
Potražnja za iznajmljivanjem je snažna s ljetnim prinosima, a strukturirani programi iznajmljivanja postoje u Luštica Bayu, Portonoviju i brendiranim rezidencijama Porto Montenegra. Brendirani projekti osiguravaju vidljivost, popunjenost i likvidnost pri preprodaji.
Prema podacima DreamEstate, aktuelni tržišni podaci za Budvu pokazuju da Bečići ostvaruju ROI od 5,4% godišnje, što ih čini jednom od najisplativijih lokacija za investicijsku kupovinu.
Korak po korak: Proces kupovine off-plan nekretnine
Ovakav vid kupovine zahtijeva dodatni oprez i dobro poznavanje zakonskih procedura. Evo pregleda tipičnog procesa:
Istraživanje tržišta i odabir projekta
Uporedite lokacije, developere i faze gradnje. Provjerite aktuelne cijene na DreamEstate portalu i na estitor.com.
Due diligence — provjera developera i dozvola
Angažujte nezavisnog advokata. Provjerite građevinsku dozvolu, List nepokretnosti i finansijsko stanje developera.
Rezervacija i predugovor
Nakon izbora konkretne nekretnine (stan, garažno mjesto, ostava), često se pristupa rezervaciji. Depozit je tipično 10% od vrijednosti. Predugovor mora biti notarski ovjeren.
Plaćanje po fazama gradnje
Rate se plaćaju prema ugovorenom rasporedu (temelji, konstrukcija, završetak). Insistirajte na bankarskoj garanciji za svaku ratu.
Primopredaja i uknjižba
Prema zakonskim odredbama, kupac se smatra vlasnikom, tj. stiče pravo svojine, tek upisom u Katastar nepokretnosti. Uknjižbu je potrebno izvršiti što prije nakon ovjere ugovora.
Crna Gora kao investicijska destinacija — aktuelni trendovi
Tržište nekretnina u Crnoj Gori ostaje snažno: ukupna vrijednost transakcija u 2024. godini premašila je pola milijarde eura, od čega su strani kupci uložili 455 miliona eura. Prema podacima Montenegro Business, u prvom kvartalu 2025. akvizicije stranih investitora povećane su za 21% u poređenju s istim periodom 2024. godine, dostižući 113,5 miliona eura.
Ono što je nekada bilo dominirano istočnoevropskim kupcima u potrazi za kratkoročnim dobitima, evoluiralo je u međunarodno diverzifikovaniju bazu kupaca: kapital iz Zaliva, skandinavski investitori u životni stil, britanski kupci koji traže pozicioniranje na Jadranu i kapitalski svjesni Evropljani koji računaju svoju ulaznu tačku pred pridruživanje Crne Gore EU.
Prema MONSTAT-u, prosječne cijene novogradnje u četvrtom kvartalu 2025. dostigle su 2.206 €/m² na nacionalnom nivou i 2.570 €/m² na primorju.
Kupovina stana na planu u Crnoj Gori može biti izvrsna investicija — ali samo uz pravi pristup. Cijene novogradnje kreću se od 2.284 €/m² u Baru do 4.725 €/m² u Tivtu, dok luksuzni projekti poput Luštica Baya dostižu i do 12.000 €/m². Rana kupovina u fazi temelja donosi popust od 10–20%, no uz uslov da ste temeljito provjerili developera, osigurali nezavisnu pravnu zaštitu i ugovorili jasne rokove i penale. Novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina iz 2025. i Zakon o legalizaciji donijeli su značajno bolju zaštitu za kupce — ali zakoni funkcionišu samo kada kupci poznaju i koriste svoja prava. Istražite aktuelnu ponudu i tržišne trendove na DreamEstate tržišnom pregledu i donosite odluke na osnovu provjerenih podataka.
