Crna Gora je u martu 2025. godine dobila potpuno novi pravni okvir za izgradnju objekata — i to nije bila mala reforma. Novi Zakon o izgradnji objekata, koji je Skupština Crne Gore usvojila 28. februara 2025. i koji je objavljen u Službenom listu br. 19/2025, donosi niz konkretnih promjena koje direktno utiču na kupce novogradnje, investitore i izvođače radova. Jedna od ključnih novina: obavezni tehnički pregled objekta koji do tada, kako se navodi u obrazloženju zakona, zapravo nije bio ustaljena praksa. Za kupce nekretnina ovo znači više zaštite — ali i više odgovornosti pri provjeri dokumentacije.
Šta Je Donio Novi Zakon o Izgradnji Objekata iz 2025. Godine?
Zakon o izgradnji objekata (Sl. list CG, br. 19/2025 od 04.03.2025) predstavlja sveobuhvatnu reformu građevinskog zakonodavstva. Prema informacijama Inženjerske komore Crne Gore, uz ovaj zakon istovremeno je stupio na snagu i Zakon o uređenju prostora, koji zajedno čine novi regulatorni okvir za planiranje i gradnju u Crnoj Gori.
▸ Vraćena Građevinska Dozvola
Građevinska dozvola vraća se kao obavezni uslov za početak gradnje za sve objekte i izdaje se isključivo na osnovu glavnog projekta. Dozvola se donosi u roku od 30 dana upravnim aktom koji podliježe upravnoj i sudskoj zaštiti.
▸ Obavezni Tehnički Pregled
Uvedena je obaveza tehničkog pregleda za sve objekte (osim porodičnih stambenih zgrada). Tehničkim pregledom se utvrđuje da li je objekat izveden u skladu sa revidovanim glavnim projektom, što do sada nije bila praksa.
▸ Stroži Nadzor nad Dokumentacijom
Prilikom izdavanja građevinske dozvole posebno se kontroliše kvalitet izrađene tehničke dokumentacije. Predviđene su kaznene mjere za ovlašćena lica koja ne rade u skladu sa zakonom.
▸ Digitalizacija Postupaka
Komunikacija u oblasti izgradnje i izdavanja licenci obavlja se elektronskim putem. Uveden je Centralni registar građenja (Sl. list CG, br. 045/25 od 13.05.2025), koji omogućava praćenje svakog projekta.
Tehnički Pregled i Stručni Nadzor: Ključne Novine za Kupce
Jedna od najvažnijih promjena za kupce novogradnje jeste uvođenje obaveznog stručnog nadzora i tehničkog pregleda kao uslova za dobijanje upotrebne dozvole. Prema odredbama novog zakona, investitor je dužan da obezbijedi obavezno prisustvo stručnog nadzora po fazama gradnje, a troškove stručnog nadzora snosi investitor.
Stručni nadzor tokom gradnje ima konkretne obaveze: kontrolu kvaliteta proizvoda, instalacija i uređaja koji se ugrađuju, provjeru da li ugrađeni materijali imaju propisanu dokumentaciju, redovno praćenje dinamike radova, kao i kontrolu radova koji se nakon zatvaranja ili pokrivanja ne mogu naknadno provjeriti. Ovo je posebno važno za armiranobetonske konstrukcije, instalacije i hidroizolaciju.
Tek po dobijanju konačnog pozitivnog izvještaja stručnog nadzora, investitor može podnijeti zahtjev za upotrebnu dozvolu — i to u roku od sedam dana od dana dobijanja tog izvještaja.
"Tehničkim pregledom se utvrđuje da li je objekat izveden u skladu sa revidovanim glavnim projektom, odnosno izdatom građevinskom dozvolom — što do sada nije bila praksa.
— Standard.co.me, izvještaj o izmjenama Zakona o izgradnji objekata, februar 2025.
Seizmička Otpornost: Zašto Je Ovo Posebno Važno u Crnoj Gori
Crna Gora se nalazi u jednoj od seizmički najaktivnijih zona u Evropi. Crnogorsko primorje i zaleđe okarakterisano je očekivanim intenzitetom od IX stepeni MCS skale, što ga čini jednim od najrizičnijih područja na kontinentu. Na teritoriji Podgorice i okoline, u narednih 100 godina treba očekivati zemljotres intenziteta VIII stepeni MCS skale sa vjerovatnoćom od 63%.
Nakon razornog zemljotresa koji je 15. aprila 1979. godine pogodio crnogorsko primorje, realizovan je opsežni seizmološki projekat koji je imao za cilj utvrđivanje regionalnih i detaljnih seizmoloških karakteristika svih opština Crne Gore. Propisi koji su tada nastali bili su jedni od najstrožih u Evropi — no stručnjaci upozoravaju da su s vremenom ta pravila potiskivana pred pritiskom urbanizacije i investicija.
Novi zakon o izgradnji objekata eksplicitno navodi da se izgradnja zasniva na načelu aseizmičkog projektovanja i građenja objekata, uz usklađenost sa evropskim normativima i standardima. Posebno se naglašava da sigurnost objekata ne zavisi samo od kvaliteta konstrukcije, već i od karakteristika tla i lokacije — na nepovoljnim terenima, u blizini vode ili na muljevitim slojevima, i tehnički dobro izvedeni objekti mogu pretrpjeti ozbiljna oštećenja.
Jeste li znali?
Prema podacima Monstata, prosječna cijena novogradnje u Crnoj Gori dostigla je 2.445 €/m² u prvom kvartalu 2026. godine — što je rast od čak 39% u odnosu na početak 2024. godine, kada je prosječna cijena iznosila 1.756 €/m². Primorski region je najskuplji sa prosječnom cijenom od 2.575 €/m², dok je Podgorica tik ispod državnog prosjeka sa 2.395 €/m².
Cijene Novogradnje po Regionima: Koliko Zaista Košta Kvalitetna Gradnja?
Da biste razumjeli cijenu novogradnje, važno je znati od čega se ona sastoji. Prema podacima Monstata za Q1 2026, prosječna cijena od 2.445 €/m² na nivou Crne Gore ima sljedeću strukturu: cijena građenja iznosi 1.946 €/m², cijena uređenja građevinskog zemljišta 306 €/m², a ostali troškovi 193 €/m². Na primorju je cijena građenja bila najviša — 2.088 €/m².
Predsjednik Odbora udruženja građevinarstva i industrije građevinskih materijala PKCG Mile Gujić naglašava da izgradnja jednog kvadratnog metra stambenog prostora prosječnog kvaliteta u Podgorici košta oko 800 €, i to bez projekta, komunalija i zemljišta — što znači da ostatak cijene čine troškovi koji nisu direktno vezani za samu gradnju.
| Grad / Region | Prosj. cijena novogradnje (€/m²) | Cijena na tržištu (€/m²) | Prinos od iznajmljivanja |
|---|---|---|---|
| Primorje (prosjek) | 2.575 €/m² | 2.800 – 4.500 €/m² | 6–10% |
| Budva | ~3.344 €/m² (tržišna) | 2.500 – 5.500 €/m² | 4,7% |
| Podgorica | 2.395 €/m² | 2.200 – 3.200 €/m² | 4,9% |
| Herceg Novi | ~3.437 €/m² (tržišna) | 2.800 – 4.200 €/m² | 6–8% |
| Bar | ~2.284 €/m² (tržišna) | 1.800 – 2.800 €/m² | 5–7% |
| Sjever (prosjek) | 1.708 €/m² | 1.200 – 2.000 €/m² | 5–8% |
Izvor: Monstat (Q1 2026), DreamEstate baza podataka, Estitor (jun 2026). Tržišne cijene su prosječne tražene cijene iz aktivnih oglasa.
Top Lokacije i Projekti: Gdje Je Gradnja Najpouzdanija?
Na crnogorskom tržištu postoji jasna razlika između luksuznih projekata međunarodnih investitora i standardne lokalne gradnje. Luksuzni projekti poput Porto Montenegra u Tivtu, Portonovija u Herceg Novom (One&Only rezidencije), Lustica Bay golf resorta i Dukley Gardensu u Budvi uglavnom primjenjuju međunarodne građevinske standarde, uključuju certifikovane materijale i podliježu višestrukim nivoima nadzora.
Na portalu Estitor, koji prati aktivne oglase u Crnoj Gori, vidljivo je da se u novogradnji u centru Budve cijene kreću oko 4.064 €/m², dok su u Bečićima dostupne opcije od oko 2.400 €/m² pa naviše. U Podgorici, u City kvartu — jednom od najpopularnijih novih naselja — nude se dvosobni stanovi u novogradnji, a aktuelne cijene stanova u Podgorici možete provjeriti na DreamEstate platformi.
Prema podacima platforme Estitor za Q1 2026, Budva sa 3.344 €/m² ostaje najtraženije primorsko odredište sa 3.932 aktivna oglasa, dok Podgorica bilježi godišnji rast cijena od 17,2% — ubjedljivo najviše od svih gradova u zemlji.
Porto Montenegro, Tivat
Luksuzni marina kompleks sa međunarodnim standardima gradnje, certifikovanim materijalima i višestrukim nadzorom. Referentni projekt za kvalitet gradnje u CG.
Dukley Gardens, Budva
Premium stambeni kompleks u srcu Budve sa visokim standardima završnih radova i energetske efikasnosti. Popularan kod stranih kupaca.
Novogradnja, Bar i okolina
Pristupačnija alternativa primorju. Bar nudi novu gradnju s dobrim omjerom cijene i kvaliteta, uz blizinu mora i aerodroma. Pogledajte ponudu u Baru.
Kako Provjeriti Kvalitet Gradnje: Praktičan Vodič za Kupce
Kupovina novogradnje u Crnoj Gori zahtijeva sistematičan pristup provjeri kvaliteta. Evo konkretnih koraka koje svaki kupac treba preduzeti:
Provjerite Građevinsku i Upotrebnu Dozvolu
Prema novom zakonu, građevinska dozvola i glavni projekat dostavljaju se građevinskom inspektoru u roku od tri dana od izdavanja. Zahtijevajte uvid u oba dokumenta. Upotrebna dozvola je dokaz da je objekat prošao tehnički pregled i da je siguran za stanovanje.
Tražite Konačni Izvještaj Stručnog Nadzora
Novi zakon obavezuje stručni nadzor da sačini konačni izvještaj koji potvrđuje da je objekat građen u skladu sa revidovanim glavnim projektom. Ovaj dokument je preduslov za upotrebnu dozvolu. Tražite kopiju od investitora.
Istražite Reputaciju Investitora i Izvođača
Kvalitet gradnje direktno zavisi od investitora i izvođača — reputacija firme i iskustvo izvođača su ključni. Informišite se o prethodnim projektima, posjetite već izgrađene objekte istog investitora i razgovarajte sa stanarima.
Provjerite Seizmičku Dokumentaciju Lokacije
Na primorju i u centralnom dijelu Crne Gore seizmički rizik je visok. Pitajte investitora za geotehničku studiju tla i podatke o seizmičkim parametrima lokacije. Bez kvalitetnih geoloških istraživanja, ni najstroži standardi projektovanja ne mogu garantovati sigurnost.
Provjerite Materijale i Energetsku Efikasnost
Savremeni standardi gradnje podrazumijevaju bolju termoizolaciju, nove instalacije i energetski efikasne sisteme. Tražite energetski certifikat objekta. Stanovi sa oznakom A+ imaju značajno niže režijske troškove. Informišite se o kvalitetu materijala koji investitor koristi — podne obloge, keramika, stolarija i sanitarije direktno utiču na dugovječnost stana.
Angažujte Lokalnog Pravnika i Tehničkog Stručnjaka
Pravna pomoć vas može zaštititi od ozbiljnih problema. Posjetite lokaciju više puta — i u sezoni i van nje. Razgovarajte sa komšijama u zgradi i pitajte investitora za detalje o održavanju i režijskim troškovima.
Novi Pravilnici koji Prate Zakon: Detalji koji Mijenjaju Praksu
Uz novi Zakon o izgradnji objekata, tokom 2025. godine donesen je čitav niz pratećih pravilnika koji preciziraju tehničke standarde i procedure. Prema podacima Inženjerske komore Crne Gore, relevantni pravilnici uključuju:
- ▸ Pravilnik o načinu izrade, sadržini i ovjeri tehničke dokumentacije (Sl. list CG, br. 053/25 od 29.05.2025) — precizira standarde projektne dokumentacije
- ▸ Pravilnik o načinu vođenja građevinskog dnevnika i knjige (Sl. list CG, br. 048/25 od 19.05.2025) — svaki korak gradnje mora biti dokumentovan
- ▸ Pravilnik o osmatranju ponašanja tla i objekta tokom gradnje (Sl. list CG, br. 051/25 od 27.05.2025) — posebno relevantan za seizmički aktivna područja
- ▸ Pravilnik o uslovima za vršenje projektantskog nadzora (Sl. list CG, br. 047/25 od 16.05.2025) — reguliše odgovornost projektanta tokom gradnje
- ▸ Pravilnik o prilagođavanju objekata licima sa invaliditetom (Sl. list CG, br. 041/25 od 28.04.2025) — obaveza dostupnosti za sve korisnike
Ovi pravilnici zajedno čine tehnički okvir koji bi trebalo da podigne nivo gradnje na novi standard — pod uslovom da se dosledno primjenjuju u praksi.
Troškovi Kupovine Novogradnje: Šta Sve Ulazi u Cijenu?
Troškovi Kupovine Nekretnine u Crnoj Gori (Novogradnja)
- ✓ PDV na novogradnju: 21% — plaća se na prvu prodaju od investitora (uključen u cijenu ili se dodaje)
- ✓ Porez na promet nekretnina: 3% od procijenjene vrijednosti (za preprodaju, ne za prvu kupovinu od investitora)
- ✓ Notarski troškovi: 150–400 € — ovjera ugovora o kupoprodaji i pratećih dokumenata
- ✓ Agencijska provizija: 2–3% od kupoprodajne cijene (ako se kupuje putem agencije)
- ✓ Troškovi uknjižbe: 50–200 € — upis u katastar nepokretnosti
- ✓ Porez na imovinu: 0,1–1% godišnje — zavisi od opštine i procijenjene vrijednosti
- ✓ Pravni savjetnik: 500–1.500 € — preporučuje se za strane kupce i veće transakcije
Napomena: Stranci mogu kupovati nekretnine u Crnoj Gori bez ograničenja. Potrebna dokumenta: pasoš i potvrda o izvoru sredstava. Proces kupovine traje 2–4 sedmice.
Potencijal za Izdavanje: Da Li Novogradnja Donosi Bolji Prinos?
Prema podacima platforme Estitor za Q1 2026, Podgorica bilježi prinos od iznajmljivanja od 4,9% godišnje — najviše u Crnoj Gori. Razlog je cjelogodišnja potražnja bez sezonskih oscilacija: privatni sektor, javna uprava i diplomatska zajednica. Budva, sa prinosom od 4,7% godišnje, ostaje najtraženije primorsko odredište, ali s naglašenim sezonskim karakterom potražnje.
Novogradnja ima jasnu prednost pri kratkoročnom iznajmljivanju: moderni stanovi s energetskim certifikatom, novim instalacijama i savremenim dizajnom postižu višu cijenu najma. Na primorju (Budva, Kotor) kratkoročni najam ljeti dostiže 80–250 € po noći, uz godišnji prinos od 6–10%. U Kolašinu, koji se razvija kao zimsko-ljetna turistička destinacija, prinos iznosi 5–8% godišnje.
Važno je napomenuti da novogradnja s urednom dokumentacijom — posebno upotrebnom dozvolom — ima znatno veću tržišnu likvidnost i lakše se iznajmljuje putem legalnih kanala. Globalni pregled tržišta nekretnina u Crnoj Gori dostupan je na DreamEstate platformi.
Prednosti i Mane Kupovine Novogradnje u Crnoj Gori
✓ Prednosti
- ✓ Novi zakon garantuje obavezni tehnički pregled i stručni nadzor
- ✓ Moderni materijali i energetska efikasnost — niži troškovi održavanja
- ✓ Garancija investitora na konstrukciju i instalacije
- ✓ Prilagođenost savremenim standardima (liftovi, parking, pristupačnost)
- ✓ Viša cijena najma i lakša likvidnost na tržištu
- ✓ Uredna dokumentacija — manje pravnih rizika
✗ Mane i Rizici
- ✗ Visoka cijena — novogradnja na primorju dostiže i 5.500 €/m²
- ✗ PDV od 21% značajno povećava ukupni trošak kupovine
- ✗ Rizik kašnjenja u izgradnji — zahtijevajte penalne klauzule u ugovoru
- ✗ Kvalitet gradnje varira — ne primjenjuju svi investitori iste standarde
- ✗ Seizmički rizik na primorju zahtijeva provjeru geotehničke dokumentacije
- ✗ Uvozna zavisnost materijala — Crna Gora nema razvijenu industriju građevinskog materijala
Novi Zakon o izgradnji objekata iz marta 2025. godine donosi konkretne mehanizme zaštite za kupce novogradnje u Crnoj Gori: obavezni tehnički pregled, stručni nadzor po fazama gradnje i stroža kontrola dokumentacije. Uz prosječnu cijenu novogradnje od 2.445 €/m² na nacionalnom nivou (prema Monstatu za Q1 2026), a tržišnim cijenama koje na primorju dostižu i znatno više vrijednosti, kupovina novogradnje ostaje ozbiljna investicija koja zahtijeva temeljitu provjeru. Ključni savjet: ne žurite, tražite svu dokumentaciju, angažujte lokalnog stručnjaka i uvijek provjerite da li objekat ima upotrebnu dozvolu — jer je to jedini zakonski dokaz da je gradnja prošla propisanu kontrolu kvaliteta.
